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Spekulationssteuer nach 13 Jahren da Grundbuchberichtigung erst jetzt?

| 19.11.2020 21:10 |
Preis: 40,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes ist passiert.

Vor 13 Jahren habe ich eine Eigentumswohnung gekauft, alle Rechnungen, Grunderwerbssteuer wurde bezahlt und der Kaufpreis wurde fristgerecht durch meine Bank überwiesen sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ausgestellt (was im Nachhinein festgestellt werden konnte). Ich habe 13 Jahre Grundsteuer bezahlt (ich war im Schreiben/Rechnung vom FA immer als Eigentümer aufgeführt).

Nun bin ich seit Oktober 2020 dabei meine Wohnung zu verkaufen. Im Verkaufsprozess kam heraus, dass es damals zu einem Fehler kam und ich nie ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. Nach 13 Jahren stehe ich immer noch nur als Vormerkung darin! Nach vielen Telefonaten, mit mehreren Ämtern und Ansprechpartnern kam heraus: es kann nicht nachvollzogen werden, an welcher Stelle der Fehler passiert ist. Ich hätte natürlich den Grundbuchauszug bestellen müssen, habe ich aber nicht gemacht. Ich war einfach glücklich in der tollen Wohnung zu sein und es hat sich keiner beschwert.

Ich konnte jedenfalls den damaligen Verkäufer ziemlich schnell ausfindig machen und es kam im Oktober 2020 zu einem erneuten Notartermin. In diesem wurde in Bezug auf den Kaufvertrag von 2007 der Kauf nochmal bestätigt und der Grundbucheintrag so nochmals angestossen. Nach Aussage des Notars kann die Wohnung nun problemlos verkauft werden auch wenn die Umtragung durch das Grundbuchamt noch nicht vollzogen wurde.

Nun kam der Hinweis auf die mögliche Spekulationssteuer. Ich stand ja bis jetzt noch nie im Grundbuch und war so offiziell 13 Jahre nicht der Eigentümer. Ich habe 9 Jahre selbst in der Wohnung gewohnt, unter anderem die letzten 5 Jahre. Muss ich nun nach dem Verkauf Spekulationssteuer zahlen, weil ich ja jetzt erst ins Grundbuch eingetragen werde? Oder geht man in diesem Fall auch vom Datum des ersten Kaufvertrages aus?

Vielen Dank für Ihre hoffentlich beruhigende Antwort.
Beste Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können doppelt unbesorgt sein: Sie müssen keine sog. Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie jetzt verkaufen, denn erstens gilt der (ursprüngliche) Notartermin (vor 13 Jahren) als Zeitpunkt des Erwerbs - die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt außer Betracht. Dass hier gar keine Umschreibung erfolgte, ist kurios, ändert aber nichts.

Und zweitens haben Sie die Wohnung in den letzten 5 Jahren selbst genutzt (also nicht vermietet), so dass § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG (Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft) einschlägig ist:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei den Verkaufsverhandlungen und verbleibe mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 19.11.2020 | 21:41

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