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Sehr geehrter Fragesteller,
auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:
1. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Kaution zur Mietzahlung herangezogen wird. Die Kautionszahlung hat den Zweck Ansprüche des Vermieters zu sichern. Die Beweislast für die Zahlung der Kaution trifft den Mieter. Wenn dieser noch keinen Beweis erbracht hat oder sich in Ihren Unterlagen nichts dazu findet, können Sie davon ausgehen, dass die Kaution noch nicht bezahlt wurde. Wenn im Mietvertrag die Erbringung einer Kaution vorgesehen ist, können Sie deren Bezahlung verlangen. Verweigert der Mieter die Kautionszahlung, können Sie ohne weiteres das Mietverhältnis fristlos kündigen.
2. Wegen Nichtzahlung der Miete können Sie den Vertrag kündigen, wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Mieten nicht bezahlt hat oder wenn die Mietrückstände insgesamt dem Betrag von zwei Monatsmieten entsprechen. Da in ihrem Fall die Miete für Dezember und Januar nicht bezahlt wurde, können Sie fristlos kündigen, es sei denn der Mieter hat inzwischen bezahlt.
Werden die Mieten lediglich unpünktlich bezahlt, ist zunächst eine Abmahnung erforderlich. Erst danach, wenn weiterhin unpünktlich bezahlt wird, ist eine Kündigung möglich.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
3. Zwar handelt es sich begrifflich nicht um eine Gewerberaumvermietung, weil davon auszugehen ist, dass der Verein für Schachspiel keinen gewerblichen Zweck verfolgt. Da aber keine Wohnraumvermietung vorliegt, kommen die allgemeinen Vorschriften für die Vermietung zur Anwendung und nicht die besonderen Vorschriften der Wohnraumvermietung.
Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.
Mit freundlichen Grüßen,
Florian Müller
(Rechtsanwalt)
Rückfrage vom Fragesteller
16.01.2008 | 14:52
Vielen dank für Ihre rasche und hilfsreiche Antwort.
Erlauben Sie mir bitte eine Nachfrage:
Nach Ihrer Antwort auf Frage 2 kann ich fristlos kündigen? Was bedeutet das in der Praxis: 1.) Muss ich dem Mieter schriftlich kündigen/mitteilen per Einschreiben oder per Normalbriefsendung oder durch Zeuge? Eine gültige Adresse von ihm ist nicht findbar, ich kenne nur seine Handy-Nummer. Muss ich auf seine Unterschrift für die Akzeptenz der Kündigung warten? 2.) Kann ich einfach das Schloß tauschen? Was mache ich mit seinen Möbeln, Gegenständen?
Nochmals vielen Dank für Ihre kompetente und schnelle Antwort.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
16.01.2008 | 16:08
Sehr geehrter Fragesteller,
die Kündigung muss dem Mieter zugehen. Grundsätzlich bedarf die Kündigung nur bei Wohnraum der Schriftform. Da hier aber nicht Wohnraum vermietet wurde, genügt grundsätzlich auch die Kündigung per Anruf. Meine vorherige Aussage bezüglich der Schriftform war also nicht richtig.
Etwas anderes könnte sich aber aus dem Mietvertrag ergeben, wenn darin - wie meist - die Schriftform vereinbart wurde.
Zwar ist für die Wirksamkeit grundsätzlich nicht erforderlich, dass der Zugang per Einschreiben oder durch Zeugen erfolgen muss, jedoch ist aus Gründen der Beweisbarkeit eine Sendung durch Einschreiben mit Rückschein oder eine Übergabe mit Zeugen ratsam. Aus diesem Grund sollte auch eine telefonische Kündigung mit Zeugen erfolgen.
Um an eine Adresse des Mieter zu kommen, haben Sie die Möglichkeit beim Einwohnermeldeamt, diese zu erfragen, oder, falls der Mieter der Verein selbst ist, und dieser eingetragen ist, über das Vereinsregister.
Jedenfalls dürfen Sie nicht einfach die Schlösser wechseln und auch den Raum nicht einfach ausräumen.
Haben Sie die Kündigung zugestellt, der Mieter weigert sich aber, den Raum zu übergeben, bleibt Ihnen keine andere Möglichkeit, als vor Gericht einen Titel zur Zwangsräumung - welche dann von einem Gerichtsvollzieher vorgenommen wird - zu erstreiten.
Ich hoffe, dass ich damit Ihre zahlreichen Nachfragen beantwortet habe.
Mit freundlichen Grüßen
Florian Müller
(Rechtsanwalt)
