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Spekulationssteuer bei Verkauf einer Ferienwohnung

| 31.10.2020 18:35 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


13:49
Meine Eltern haben in den 90´er Jahren eine Ferienwohnung gekauft.
Die Wohnung wurde 2005 an meine Schwester und mich zu je 50% übertragen.
Dabei behielten meine Eltern den Nießbrauch.
In 2014 habe ich mit meiner Schwester einen Überlassungsvertrag geschlossen, in dem sie mir
ihre Hälfte der Wohnung für 40.000,- überträgt. Gleichzeigt wurde der Nießbrauch rausgenommen.
Die Wohnung wurde komplett renoviert und dann von 2014 bis jetzt als Ferienwohnung teilweise vermietet, teilweise selbst genutzt.
Ich möchte die Wohnung jetzt verkaufen. Der Kaufpreis soll 170.000,- Eur betragen.
Wie sieht es in diesem Fall mit der Spekulationssteuer aus?
31.10.2020 | 20:03

Antwort

von


(290)
Frankenstraße 10
56626 Andernach
Tel: 01747154264
Web: http://www.evdorrien.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

da Sie sich zum Teil innerhalb der sog. Spekulationsfrist von 10 Jahren (gerechnet ab Notarvertrag) befinden, wird der Veräußerungsgewinn (=was nach Abzug Ihrer Kosten verbleiben wird, dazu zählen auch die anteilig anzusetzenden Renovierungskosten sowie weitere Ausgaben und die Anschaffungskosten in Höhe von 40.000 €) gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden.

Sie müssen das Haus als Ganzes sehen und zugleich aufteilen: Die von Ihren Eltern an Sie im Wege der Schenkung übertragene Haushälfte unterliegt keiner sogenannten Spekulationsfrist, da Sie sich den lange zurückliegenden Erwerb durch die Eltern anrechnen lassen können.

Dies gilt nicht für die andere Hälfte, die Sie von Ihrer Schwester entgeltlich erworben haben. Insofern planen Sie einen Verkauf innerhalb der seit 2014 laufenden sog. Spekulationsfrist. Hier ist es ähnlich wie in einem vom BFH entschiedenen Fall: Erwirbt ein Miterbe (hier: Sie und Ihre Schwester als Beschenkte durch Ihre Eltern) entgeltlich den Erbteil eines anderen Miterben (Sie von Ihrer Schwester), hat er insoweit Anschaffungskosten, ein Veräußerungsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist seit Erwerb des Erbteils ist dann steuerpflichtig (BFH-Urteil vom 20. April 2004, IX R 5/02 , BStBl. 2004 II S. 987 ).

Eine weitere Aufteilung ergibt sich indes aus der Tatsache, dass Sie einen Teil als Ferienwohnung vermietet haben - dieser Teil unterliegt auch der sog. Spekulationssteuer als privates Veräußerungsgeschäft, weil Sie einen Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung des Anteils Ihrer Schwester planen.

Siehe BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 (BStBl I 2000 S. 1383):

"Bei der Veräußerung eines teilweise entgeltlich, teilweise unentgeltlich oder im Wege der Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlung erworbenen Grundstücks berechnet sich der Veräußerungsgewinn im Sinne des § 23 Abs. 3 EStG für den entgeltlich erworbenen Teil durch Gegenüberstellung des anteiligen Veräußerungserlöses zu den tatsächlichen Anschaffungskosten. Der anteilige Veräußerungserlös bestimmt sich nach dem Verhältnis der aufgewendeten Anschaffungskosten zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Erwerbs (vgl. BMF-Schreiben vom 11.1.1993 – BStBl I S. 62, Rz. 28i, und BMF-Schreiben vom 13.1.1993 – BStBl I S. 80i, Rz. 23). Die Werbungskosten sind, soweit sie nicht eindeutig dem entgeltlichen oder unentgeltlichen Teil zugeordnet werden können, im Verhältnis des Entgelts (ohne Anschaffungsnebenkosten) zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Erwerbs aufzuteilen (BFH Urteile vom 24.3.1993 – BStBl II S. 704 und vom 1.10.1997 – BStBl 1998 II S. 247 )." (Tz. 30)

Der von Ihnen selbstgenutzte Teil des Hauses unterliegt keiner Steuer aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Siehe dazu das o. a. BMF-Schreiben:

"Bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes ist der Grund und Boden, der nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil entfällt, nicht in den Veräußerungsgewinn einzubeziehen." (Tz. 18)

Hier der Link zum BMF-Schreiben:

https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

Wenn noch etwas unklar geblieben ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 01.11.2020 | 11:36

Guten Tag,

vielen Dank für die schnelle Rückinfo.
Mir ist nicht ganz klar, ob ich Ihre Antwort korrekt verstanden haben.
Wenn das so ist, habe würde das folgendes bedeuten:

Von den 170.000,- EUR entfallen auf die mir übertragene Wohnungshälfte 85.000,- EUR
die nicht zu versteuern sind. Die verbliebenen 85.000,- EUR entfallen auf die entgeltlich erworbene
Hälfte. Von diesen 85.000,- EUR werden 40.000,- EUR für die Überlassung sowie die Renovierungskosten abgezogen. Der Rest ist steuerpflichtig.

Ist die obige Annahme korrekt?

Leider habe ich mich in meiner Beschreibung etwas unklar ausgedrückt. Die Wohnung wurde
nicht zu einem Teil vermietet sondern im Sommerhalbjahr überwiegend vermietet und im Winterhalbjahr
überwiegend selbst genutzt.

Mit freundlichen Grüßen




Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.11.2020 | 13:49

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage!

Ja, Ihre Annahme ist korrekt. Sie müssen ja nur den Veräußerungsgewinn versteuern, wenn Sie die Immobilie innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums veräußern, das heißt, die Kosten, die Sie hatten, schmälern ja den Gewinn, so dass Sie nur das versteuern müssen, was gewissermaßen übrig bleibt.

Da aber die Ferienwohnung durch die Vermietung fremdgenutzt war, können Sie die Ferienwohnung nur dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie die zehn Jahre abwarten. Sie haben die Ferienwohnung zwar teilweise selbst genutzt, aber eben auch vermietet, dadurch entfällt leider die Privilegierung des selbstgenutzten Wohnraums (die grundsätzlich auch für Ferienwohnung gilt) gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG :

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (...)"

BFH, Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16 :

https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201710242/

Um der Steuerpflicht zu entgehen, könnten Sie also jetzt die Vermietung nachweislich beenden und nunmehr mit der ausschließlichen Eigennutzung beginnen - also jetzt im Jahre 2020 starten und über das ganze Jahr 2021, dann können Sie die Wohnung im Januar 2022 steuerfrei verkaufen (denn die ausschließliche Eigennutzung muss nicht drei volle Kakenderjahre vorliegen, sondern lediglich drei zusammenhängende Jahre bis zum Verkauf).

Ich hoffe, Ihnen eine Entscheidungshilfe gegeben zu haben, und verbleibe nochmals mit freundlichen Grüßen!

EvD

Bewertung des Fragestellers 03.11.2020 | 08:14

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Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre Bewertung, die Ihre Zufriedenheit auszudrücken scheint mit meinen schnellen und ausführlichen Antworten. Darf ich fragen, warum Sie dann jeweils einen Punktabzug vorgenommen haben? Dies scheint nämlich nahezulegen, dass meine Antwort nicht ausreichend war und Sie eben nicht zufrieden waren. Nichts für ungut und freundliche Grüße! EvD
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