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Duldung / Bestandschutz

13.01.2008 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Wir haben 2005 in NRW ein Grundstück im Aussenbereich und Landschaftschutzgebiet erworben. Das Grundstück ist mit einem ca. 1950 erbauten Vereinshaus und einem 1945 erbauten Steinhaus bebaut. Das Steinhaus ist seit 1945 dauerhaft bewohnt. Es gibt keine Baugenehmigungen! Das Bauaufsichtsamt bescheinigte schriftlich:
"Das Grundstück liegt im Aussenbereich und LSG, wenn hier ein Bestandschutz besteht, sind nur Modernisierungen und Renovierungen genehmigt. Wer das Grundstück kauft, muss mit dem zufrieden sein was dort vorhanden ist".

Ein neues Dach wurde telefonisch bereits 2 mal genehmigt:
"Das können Sie erneuern, da müssen Sie mich nicht fragen"

Bei einem kürzlich von uns erbetenen persönlichen Gespräch wurde uns zu unserem Überraschen mündlich mittgeteilt das eine Abrissverfügung kommen kann. !!??
"Vielleicht in 5 Jahren, Sie müssen selber wissen ob Sie da was investieren"

Kommt die Aussage, "das wir mit dem zufrieden sein müssen was dort vorhanden ist" nicht, einer Duldungserklärung gleich? Die Behörde muss doch so etwas wie ein Informationspflicht dem Bürger gegenüber haben und uns nicht ins offene Messer laufen lassen. Wenn eine Abrissverfügung vorgesehen war, muss uns das Bauamt dann nicht vor dem Kauf auf unser Nachfragen hin klare Ansagen machen?

13.01.2008 | 22:35

Antwort

von


(1164)
Hauptstraße 16 a
25488 Holm
Tel: 04103/9236623
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Auch für den Fall, dass es sich bei der von Ihnen mitgeteilten schriftlichen Erklärung um eine behördliche Duldungserklärung handeln sollte, stünde dies einem Beseitigungsverlangen nicht generell entgegen.

Die Behörde müsste sich bei der Ermessensentscheidung mit dem durch sie geschaffenen Vertrauenstatbestand und der Prüfung auseinandersetzen, ob das öffentliche Interesse an der Herstellung baurechtmäßiger Zustände gegenüber den privaten Belangen, insbesondere dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes, überwiegt.
Diese Erwägungen müsste die Baubehörde aber dann nicht anstellen, wenn der durch die Duldungserklärung geschaffene Vertrauensschutz durch duldungsschädliche Änderungen der baulichen Anlage entfallen ist.

Duldungsschädlich wären insoweit Änderungen, die über die bloße Substanzerhaltung hinaus die geduldeten Bauten erweitern oder sonst in ihrem Äußeren oder in ihrem Bauzustand verändern oder verbessern oder die Funktionsfähigkeit erhöhen würden.
Derartige Änderungen gingen über die Erhaltung des geduldeten Altbestandes hinaus und würden den Vertrauensschutz für die gesamte bauliche Anlage entfallen lassen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kann sich das öffentliche Interesse an der Beseitigung illegaler Bauten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit auf die Rückgängigmachung der funktionsverbessernden Maßnahme allenfalls dann beschränken, wenn die Funktionsverbesserung auf einer geringfügigen, leicht rückgängig zu machenden baulichen Veränderung beruht (vgl. BVerfG, NVwZ 2005, 203 ).

Die telefonische Genehmigung durch einen Mitarbeiter der Behörde hat in jedem Fall keine unmittelbare Rechtswirkung nach außen und ist rechtlich unbeachtlich.

Wenn es sich also nicht um eine behördliche Duldungserklärung handeln sollte, müssten Sie immer mit einer Beseitigungsverfügung rechnen.
Informations- bzw. aufklärungspflichtig wäre der Verkäufer gewesen. Die Sach- und Rechtslage kann hierzu aber nicht geprüft werden, da mir die Einzelheiten, insbesondere der Kaufvertrag nicht bekannt sind.
Darüber hinaus wäre die Kenntnis des Verkäufers hinsichtlich der "Schwarzbauten" von Bedeutung.

Bitte tragen Sie im Rahmen der kostenlosen Nachfrage konkret vor, welche Nachfragen Sie bei der Baubehörde vor dem Abschluss des Kaufvertrages gestellt haben. Dies könnte bei der Frage eines eventuellen Amtshaftungsanspruchs Bedeutung erlangen.

Insgesamt empfehle ich Ihnen, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, um Rechtssicherheit zu erhalten und um Waffengleichheit gegenüber der Baubehörde herzustellen.
Derartige prikäre Schwebesituationen sollten stets durch einen Rechtsanwalt begleitet werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de






Rechtsanwalt Karlheinz Roth

ANTWORT VON

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