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Mietvertrag nichtig / Mängel vor Einzug

| 11.01.2008 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Anfang Dezember haben wir über einen Makler ein Reihenhaus gefunden, welches er uns im Dunkeln zeigte. Wir baten um einen 2. Termin bei Tageslicht. Wir teilten ihm mit, dass wir das Haus nehmen würden, wenn noch Laminat in 2 Zimmern gelegt wird.
Als Mietbeginn wurde der 1.2.08 festgelegt.
Wir haben mit dem Makler den Mietvertrag und Zusatzvereinbarung gemacht und unterschrieben.
Am nächsten Tag rief der Makler an, dass der Vermieter den Mietbeginn zum 15.1.08 hätte und die Kaution sofort.
Dagegen wehrten wir uns. Der Makler bot uns die Hälfte der Miete an, wenn wir zum 15.1.08 einverstanden sind. Dem stimmten wir schließlich zu.
Als wir dann das Haus in Ruhe ohne Makler nochmals angesehen haben, haben wir erhebliche Mängel festgestellt: Das Bad (Badewanne, Toilette)ist unbenutzbar, die Türen sind beschädigt, Heizkörper verrostet, die Wände haben Risse, Farbe blättert ab, Jalousien sind kaputt, die Böden sind defekt, keine Fußleisten dran, etc... Diese Mängel haben wir bei der Besichtigung nicht gesehen.
Es hieß auch vom Makler, es wird noch eine Übergabe mit dem Vormieter statt finden.
Schließlich erhielten wir eine Kopie des unterschrieben Mietvertrages, worin auch steht, die Wohnung sei vollständig renoviert.
Wir machten eine Mängelliste und haben schließlich den Vermieter konfrontiert und haben ihm Bilder von seinem Haus gezeigt. Er wusste nichts von diesem Zustand und das die Nachmieter das Haus so hinterlassen haben.
Wir machten ihm deutlich, dass wir so nicht einziehen können, wenn zumindest das Bad nicht renoviert und die Böden (war zugesichert) nicht bis Mietbeginn verlegt sind.
Wir machten eine Zusatzvereinbarung, worin festgehalten ist, welche Mängel der Vermieter beseitigen muss und er die Kosten hierfür trägt.
Nun will er dafür nicht aufkommen.
merkwürdig ist auch, dass der Vermieter uns sagte, der Makler rief auf Grund eines Inserats in der Zeitung bei ihm an, er habe dem Makler aber keinen Auftrag erteilt. Der Makler wickelt aber alles für den Vermieter ab (Mietvertrag, Übergabe,Gespräche...)Uns hat der Makler die Provision abgenommen.Der Vermieter wendet sich auch immer wieder an den Makler und nicht an uns.
Nun rief der Makler uns an, was mit der Kaution sei und am 15.1. sei die Übergabe.

Das Ganze kommt uns mächtig komisch vor
Was können wir tun?
Wir möchten nun vom Mietvertrag zurücktreten. Der Vertrag ist doch ohnehin nichtig, da nachträglich auf dem Originalmietvertrag das Datum geändert wurde.
Dann die erheblichen Mängel und die Zusagen, die nicht eingehalten wurden
Können wir die Provision zurückverlangen?

Vielen Dank vorab

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass Sie an dem Mietvertrag nicht festhalten und in das Haus nicht einziehen wollen.

Der Vertrag ist nach meiner Einschätzung nicht wegen der nachträglichen Änderung des Datums nichtig. Zur Wirksamkeit des Mietvertrages ist entscheidend, was beide Parteien vereinbaren wollten.

Sie haben einem Einzugstermin zum 15.01.2008 zugestimmt, so dass ein Mietvertrag mit dem Einzug zum 15.01.2008 zustande gekommen ist. Änderungen auf der Vertragsurkunde sind hierbei unschädlich. Wirksam wäre in dem Fall auch eine entsprechende mündliche Abrede.

Ein Rücktrittsrecht kommt dann in Betracht, wenn Sie dem Vermieter erfolglos eine Frist zur Beseitigung der Mängel und Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung gesetzt haben und der Vermieter seinen Verpflichtungen innerhalb dieser Frist nicht nachkommt.

Diverse Mängel liegen hier wohl vor, da in dem Mietvertrag festgehalten ist, dass sich die Wohnung in einem renovierten Zustand befindet. Darüber hinaus führen ein unbenutzbares Bad und auch defekte Böden zur Unbewohnbarkeit der Wohnung.

Angemessen sollte in diesem Fall eine Frist von drei Wochen zur Beseitigung sein.

Da sich der Vermieter gemäß Ihrer Schilderung bereits in einer Zusatzvereinbarung zur Beseitigung der Mängel verpflichtet hat, kommt es also darauf an, ob Sie dem Vermieter eine Frist dafür gesetzt haben.

Notfalls könnten Sie eine Fristsetzung nachholen.

Die Fristsetzung wäre jedoch entbehrlich, wenn der Vermieter endgültig die Beseitigung der Mängel verweigert.

In Betracht kommt zudem, solange Sie nicht in das Haus eingezogen sind, ein Anfechtungsrecht nach § 119 II BGB , weil Sie sich bei Vertragsunterzeichnung über eine verkehrswesentliche Eigenschaft, nämlich das Nichtvorhandensein der festgestellten Mängel, irrten.

Für die Wesentlichkeit einer Eigenschaft ist auf den typischen wirtschaftlichen Zweck des Geschäfts abzustellen. In Ihrem Fall also das Wohnen in dem vertragsgegenständlichen Haus.

Da ein benutzbares Bad, defekte Böden, beschädigte Türen und schadhafte Wände die Bewohnbarkeit des Hauses wesentlich beeinträchtigen, dürfte wohl diesbezüglich von verkehrswesentlichen Eigenschaften auszugehen sein.

Für die Anfechtung ist eine Fristsetzung nicht erforderlich, sie muss jedoch unverzüglich nach Bekanntwerden des Irrtums erklärt werden.

Ich empfehle Ihnen daher, gegenüber dem Vermieter die Anfechtung wegen Irrtums zu erklären und hilfsweise, sofern noch erforderlich, eine Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen, um gegebenenfalls vom Vertrag zurücktreten zu können, sollte über das Anfechtungsrecht zwischen Ihnen und dem Vermieter Streit entstehen.

Sollten Sie in das Haus einziehen wollen, können Sie die Miete entsprechend dem Schweregrad der Mängel angemessen mindern. Für die Höhe der Minderung sollten Sie sich jedoch nochmals anwaltlich beraten und den Schweregrad konkret feststellen lassen.

Was die Provision für den Makler angeht, hängt Ihr Recht zur Rückforderung zunächst einmal davon ab, ob die Provision allein für das Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages oder erst mit Abschluss des Mietvertrages fällig wurde.

Dies wird sich aus der wahrscheinlich existenten Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Makler ergeben.

In der Regel wird die Provision jedoch erst mit dem Abschluss eines Mietvertrages fällig. Da mit einer Anfechtung der Mietvertrag rückwirkend beseitigt wird, entfällt auch der Rechtsgrund für den Erhalt der Provision, so dass diese grundsätzlich zurückverlangt werden kann.

Sollte der Makler die Provision behalten dürfen, könnten Sie diese jedoch gegebenenfalls von dem Vermieter im Wege des Schadensersatzes ersetzt verlangen (so z.B. im Falle eines wirksamen Rücktritts - hier wird nämlich der Mietvertrag nicht rückwirkend beseitigt).

Unter Umständen kann auch ein mögliches Verschulden des Maklers vor dem Vertragsschluss (insbesondere, wenn dieser von den Mängeln Kenntnis hatte) zu Zahlungsansprüchen führen.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass der Anfechtende grundsätzlich den Anfechtungsgegnern zum Ersatz des Vertrauensschadens verpflichtet ist, den diese durch die Anfechtung erleiden.

Dies gilt jedoch nicht, wenn die Anfechtungsgegner den Anfechtungsgrund kannten oder kennen mussten.

Hier ist wohl davon auszugehen, dass der Vermieter von den Mängeln seines Objektes zumindest Kenntnis haben musste.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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Rückfrage vom Fragesteller 11.01.2008 | 16:28

Sehr geehrter Herr Lattreuter,

vielen dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich habe noch folgende Nachfragen:
Der Vermieter gibt an, dass er von dem Zustand seines hauses nicht Bescheid wusste
Der Vermieter hat dem von uns verfassten Nachtrag zum Mietvertrag zur Mängelbeseitigung eben nicht zugestimmt. Er möchte das nicht unterschreiben. Wir haben eine Frist gesetzt bis 31.1.08. das ist 2 Wochen nach Mietbeginn, da sind wir ihm bereits entgegengekommen. D.h. Die Mängel sind zu Mietbeginn nicht beseitigt. Und eine Übergabe fand auch noch nicht statt. Dann können wir auch zurück treten?

Noch mal zum Mietvertrag: wir haben kein Original , sondern nur eine Kopie. Vertragsänderungen müssen doch aber immer noch mal unterschrieben werden? Man kann doch nicht einfach unserer Unterschrift hernehmen und den Vertrag ändern. Hinzu kommt hier, dass noch mehr geändert wurde, was wir aber nicht prüfen können, da wir nur eine Kopie haben. Ist es nicht so, dass Verträge unwirksam sind, sobald eine Bedingung nachträglich eingefügt wurde?
Mit dem Makler haben wir keine Vereinbarung getroffen bzw .es gibt keinen Vertrag. Wir haben nur eine Selbstauskunft ausgefüllt.
Die Provision hat er sofort nach Unterzeichnung des Mietvertrages eingezogen.

Vielen Dank

Rückfrage vom Fragesteller 11.01.2008 | 16:33

Sehr geehrter Herr Lattreuter,

vielen dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich habe noch folgende Nachfragen:
Der Vermieter gibt an, dass er von dem Zustand seines hauses nicht Bescheid wusste
Der Vermieter hat dem von uns verfassten Nachtrag zum Mietvertrag zur Mängelbeseitigung eben nicht zugestimmt. Er möchte das nicht unterschreiben. Wir haben eine Frist gesetzt bis 31.1.08. das ist 2 Wochen nach Mietbeginn, da sind wir ihm bereits entgegengekommen. D.h. Die Mängel sind zu Mietbeginn nicht beseitigt. Und eine Übergabe fand auch noch nicht statt. Dann können wir auch zurück treten?

Noch mal zum Mietvertrag: wir haben kein Original , sondern nur eine Kopie. Vertragsänderungen müssen doch aber immer noch mal unterschrieben werden? Man kann doch nicht einfach unserer Unterschrift hernehmen und den Vertrag ändern. Hinzu kommt hier, dass noch mehr geändert wurde, was wir aber nicht prüfen können, da wir nur eine Kopie haben. Ist es nicht so, dass Verträge unwirksam sind, sobald eine Bedingung nachträglich eingefügt wurde?
Mit dem Makler haben wir keine Vereinbarung getroffen bzw .es gibt keinen Vertrag. Wir haben nur eine Selbstauskunft ausgefüllt.
Die Provision hat er sofort nach Unterzeichnung des Mietvertrages eingezogen.

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.01.2008 | 17:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Selbst wenn der Vermieter keine Kenntnis von dem Zustand seines Hauses hatte, so gilt, dass ein Vertrauensschadensersatz des Vermieters bei Anfechtung abzulehnen ist, weil von einem Vermieter erwartet werden kann, dass er vor Neuvermietung den Zustand der Mietsache prüft. Demzufolge hätte er Kenntnis von den Mängeln haben müssen.

Eine Fristsetzung bis zum 31.01.2008 erachte ich für angemessen. Nach Ablauf dieser Frist sollten Sie von dem Vertrag zurücktreten.

Vor Übergabe der Mietsache sollten Sie trotzdem von Ihrem Anfechtungsrecht Gebrauch machen und diese erklären, soweit Sie erst gar nicht einziehen wollen.

Da Mietverträge formfrei geschlossen werden können, wäre auch eine mündliche Abdrede zum Einzugstermin wirksam. Es ist keine rechtswirksame Vertragsurkunde erforderlich.

Ein nachträglich geänderter schriftlicher Vertrag kann ohne erneute Unterschriftenleistung keine Wirksamkeit entfalten.

Es gilt dann, der vorher (mündlich und schriftlich) vereinbarte Vertragsinhalt.

Wenn Sie also bereits den früheren Einzugstermin mündlich bestätigt haben, ist der ursprüngliche Vertrag insoweit abgeändert. Allerdings wäre es an dem Vermieter, eine solche mündliche Abrede zu beweisen.

In der Regel befindet sich in der Selbstauskunft eine Klausel zur Fälligkeit der Maklerprovision. Ansonsten kann auch hier ein mündlicher Vertrag geschlossen worden sein, dessen Bestand allerdings der Makler beweisen müsste.

Ich hoffe, durch die Beantwortung Ihrer Nachfrage einen weitern Überblick verschafft zu haben und verbleibe


Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -

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