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Mietminderung wegen Baulärm und Beeinträchtigungen

| 29.09.2020 12:00 |
Preis: 85,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Ich wohne zur Miete in einer Stadtwohnung. Das Gebäude nebenan wird von meinem Vermieter seit mehr als drei Monaten kernsaniert. Diese Arbeiten wurden weder angekündigt, noch waren sie offensichtlich notwendig.
Durch die Corona-Situation bin ich aktuell gezwungen dauerhaft von zuhause aus zu arbeiten. Das ist aber aufgrund der hohen Lärmbelastung sehr schwierig. Geschäftliche Telefonate sind nahezu unmöglich.
Dazu kommt, dass der Parkplatz, den ich zusätzlich von meinem Vermieter miete, im Moment nicht benutzbar ist, da er beinahe dauerhaft durch Baustellenfahrzeuge und Baumaterialien versperrt ist.
Ich würde nun meinem Vermieter einen Brief schicken und unter Berufung von § 536 BGB und oben genannten Punkten eine Mietminderung und eine Nichtzahlung der Parkplatzmiete mit sofortiger Wirkung ankündigen. Die Überweisungen würde ich sofort entsprechend anpassen.
1. Wäre dieses Vorgehen korrekt und wie hoch dürfte die Mietminderung hier sein?
2. Kann ich eine nachträgliche Mietminderung verlangen?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Für einen Parkplatz, den Sie nicht nutzen können, kann in der Tat keine Miete verlangt werden, da der Vermieter seiner Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB insofern nicht nachkommt. Im Hinblick auf die Möglichkeit einer Mietminderung für vom Nachbargrundstück ausgehenden Baulärm hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18 diese grundsätzlich abgelehnt. Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass der Vermieter das Risiko einer Veränderung des Umfelds der Wohnung nicht allein trage.

In Ihrem Fall hat es der Vermieter aber selbst in der Hand, da er die Sanierungsarbeiten selbst in Auftrag gegeben hat. Somit liegt durchaus ein Anhaltspunkt dafür vor, dass auf Sie Rücksicht genommen werden muss und Sie einen Anspruch auf eine Mietminderung haben. Die Höhe kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden, da hierfür der Umfang des Baulärms bekannt sein muss – im oben angegebenen Fall hatte das Landgericht Berlin als Vorinstanz eine Minderung in Höhe von 10% gebilligt.

Die Minderung ist wie von Ihnen beabsichtigt schriftlich unter Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter vorzunehmen.

2)
Da der Vermieter den Mangel von Anfang an kannte, war eine Mängelanzeige nicht erforderlich, sodass auch eine nachträgliche Mietminderung grundsätzlich möglich ist, vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11 und Versäumnisurteil vom 14.11.2001, Az. XII ZR 142/99.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.09.2020 | 12:33

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