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Prüfung Kaufvertrag ETW

| 03.01.2008 17:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Bei dem Notarvertrag beim Verkauf unserer Wohnung sind uns ein paar Sätze nicht ganz klar. Die Käufer wollen aber unbedingt vor Zahlung in die Wohnung zum renovieren. Bitte um Prüfung ob das so ok geht.

§5
1. Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang, für Freiheit des Vertragsgegenstandes von öffentlichen und privaten Lasten sowie von im Grundbuch eingetragenen Belastungrn, soweit diese nicht ausdrücklich in dieser Urkunde übernommen oder auf Veranlassung und unter Mitwirkung des Käufers bestellt werden.
Grunddienstbarkeiten bleiben bestehen.
2. Der Käufer erwirbt den Vertragsgegenstand in dem ihm aufgrund seiner eingehenden Besichtigung bekannten derzeitigen Zustand und Umfang. Dem Käufer ist bekannt, dass es sich bei dem Vertragsgegenstand um eine Gebrauchtimmobilie in der Grundsubstanz Baujahr ca 1917 handelt.
Die Veräußerung des Vertragsgegenstandes erfolgt unter ausdrücklichem Ausschluss jeglicher Rechte und Ansprüche für Sachmängel und ohne Zusage besonderer Eigenschaften, auch nicht von Dritten, insbesondere auch ohne Haftung für die angegebene Grundstücksgröße, Wohn und Nutzfläche und Verwendbarkeit. Der Verkäufer haftet auch nicht für die Freiheit von eventuellen schädlichen Bodenveränderungen und/oder Altlasten im Sinne des §2 Abs 3 bzw §2 Abs 5 BBodSchG im Grundstück und am Gebäude. Er versichert jedoch, dass ihm von Altlasten und/oder versteckten Sachmängel nichts bekannt ist.
3.Der Notarvertreterhat auf die Folgen des Haftungsausschlusses für Sachmängel hingewiesen und darüber belehrt, dass der Käufer wegen etwa vorhandener oder noch auftretender Sachmängel keinerlei Ansprüche gegen den Verkäufer hat, der Verkäufer haftet lediglich bei einem arglistigen Verschweigen verborgener Mängel oder von Altlasten.
Der Käufer erklärt sich nach Belehrung ausdrücklich mit vorstehendem Haftungsausschluss einverstanden, er kauft den Vertragsgegenstand und die mitverkauften Gegenstände im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand.

§6
1. Die Besitzübergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt mit vollständiger Kaufpreiszahlung.
Vom Zeitpunkt der Besitzübergabe an gehen Nutzen und Lasten, die Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung des Vertragsgegenstandes und die Haftung des Grundstückbesitzers auf den Käufer über. Die Steuern und sonstige laufenden öffentlichen Abgaben übernimmt der Käufer von dem auf die Besitzübergabe folgenden Monatsersten.
Der Verkäufer versichert und steht dafür ein, dassalle bisher angeforderten Beträge der bezeichneten Art bezahlt sind und keine rückständigen Verpflichtungen bestehen.

2. Die den Vertragsgegenstand betreffenden Erschliessungsbeiträge und sonstige Anliegerverpflichtungen trägt unabhängig von der öffentlich-rechtlichen Haftung und ihre Erhebung durch Beitragsbescheide der Verkäufer, soweit diese Beiträge auf den heutigen Ausbauzustand der Erschließung entfallen. Im übrigen hat alle diesbezüglichenBeiträge der Käufer zu tragen.
Der Verkäufer versichert und steht dafür ein, dass alle bisher angeforderten Beiträgeder bezeichneten Art bezahlt sind und keine rückständigen Verpflichtungen bestehen.
3. Der Vertragsgegenstand ist nicht vermietet und steht leer.
4. Der Verkäufer stellt dem Käufer den Vertragsgegenstand unmittelbar nach Beurkundung gegenwärtigen Kaufvertrages für Renovierungszwecke zu Verfügung und händigt dem Käufer einen Wohnungsschlüssel aus. Eine Besitzübergabe im Rechtssinne ist damit nicht verbunden. Im Falle der Nichtdurchführung bzw Rückabwicklung dieses Kaufvertrages aus Gründen , die der käufer zu vertreten hat, sind Ersatzansprüche des Käufers für durchgeführte Renovierungsleistungen gegenüber dem Verkäufer ausgeschlossen, auch soweit diese für den Vertragsgegenstand werterhöhend sind; ebenso ist in diesem Fall der ursprüngliche bauliche Zustand der Wohnung wieder herzustellen.


Bitte um Überprüfung.

mit freunlichen Gruß
03.01.2008 | 20:48

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Der notarielle Kauvertrag sieht eine Übergabe der Immobilie erst vor, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. D.h. Schlüsselübergabe nebst Übergabe mit Übergabeprotokoll kann erst nach vollständigen Kaufpreiseingang bei Ihnen oder auf dem Notaranderkonto erfolgen.

Die Besonderheit ist hier, dass die Käufer bereits vor Übergabe der Immobilie diese zwecks Renovierung betreten wollen. Dies ist, soweit der Kaufpreis auch gezahlt wird kein Problem.

Allenfalls die Rückabwicklung im Falle der Nichtzahlung könnte sich schwierig gestalten, wenn die Renovierungsarbeiten zurückgebaut werden müssten. Zwar ist dies vertraglich geregelt, jedoch gestaltet sich eine Rückabwicklung, insbesondere wenn der Käufer den Kaufpreis nicht erbringen kann, erfahrungsgemäß schwierig.

Insbesondere die frühzeitige Schlüsselübergabe gibt den Käufern die Möglichkeit bereits vor der Übergabe mit der Immobilie nach Belieben zu verfahren. Insoweit sind die getroffenen Vereinbarung in Bezug auf die Übergabe nicht ungewöhnlich, aber mit einem zusätzlichen Risiko insbesondere durch die vorzeitige Schlüsselübergabe behaftet.

Etwas abmildern könnten Sie dieses Risiko, wenn an der Bonität der Käufer z.B. durch einen Finanzierungsnachweis kein Zweifel besteht. Denn der notarielle Kaufvertrag gibt Ihnen auch die Möglichkeit bei nicht (rechtzeitiger) Zahlung in das Vermögen der Käufer zu vollstrecken.

Hinsichtlich Ziffer 5.1 wäre noch zu beachten, ob Eintragungen im Baulastenverzeichnis bestehen.

Weiterhin versichern Sie im not. Kaufvertrag, dass alle Beiträge gezahlt wurden.

Im Rahmen des notariellen Vertragsschlusses sollte der Notar Sie noch mal auf die besonderen Risiken hinsichtlich der vorzeitigen Schlüsselübergabe hinweisen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten oder weiteren Fragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom


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