Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:
Da Sie beim Verfassen des Mieterhöhungsverlangens die Formvorschrift des Par. 558b BGB nicht eingehalten haben, ist dieses als unwirksam anzusehen.
Eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von Par. 558 Abs. 1 BGB ist jedoch grundsätzlich möglich. Somit können Sie insofern ein neues Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin richten. Diese schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, bei Zugang im März 2020 also zum 01.06.2020. Eine Rückwirkung ist nicht möglich.
Die Mieterhöhung ist detailliert zu begründen und rechtssicher zuzustellen. Am besten setzen Sie hierfür einen Boten ein, der das Schreiben zunächst liest und dann persönlich oder über durch Einwurf in den Briefkasten zustellt. Diese Methode ist einem Einschreiben mit Rückschein vorzuziehen, denn wenn die Mieterin von der Post nicht angetroffen wird und es dann auch nicht abholt, bekommen Sie das Schreiben wieder zurück. Wegen der Unwirksamkeit der Mieterhöhung scheidet natürlich auch eine Verrechnung mit der Kaution aus.
Ich bedauere, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
