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Klausel in gemeins. Mietvertrag für einseitige Kündigung u. Mietzahlung von einem ok

| 12.02.2020 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:34

Zusammenfassung: Mieter haften gemeinsam für Mietrückstände als Gesamtschuldner

Hallo,

mein Partner und ich (nicht verheiratet, keine Kinder) möchten ein Haus mieten.
Er ist voll berufstätig, verdient 2900 EUR netto, ich bin Frührentnerin mit 900 EUR netto.

Mein Partner hat mir vorgeschlagen, da ich nur so wenig Geld zur Verfügung hätte, würde er die Miete, die Nebenkosten und die Kaution alleine übernehmen und von seinem Konto aus an den Vermieter bezahlen. Miete und NK würden nur 1/3 seines Nettoeinkommens ausmachen.

Wir haben vereinbart, dass ich Telefon/Internet und den Strom bezahle von meinem Konto.

(a)
Irgendwo hier im Forum las ich, dass ich auch "verpflichtet wäre alle Kosten hälftig zu übernehmen".
Kann, soll ich das mit meinem Partner separat unter uns "vertraglich festhalten", dass er nicht später Rückforderungen an mich stellt (oder im worst case seine Erben)?

(b)
Auf mietrecht.org (https://www.mietrecht.org/kuendigung/gemeinsamer-mietvertrag-ausscheiden-eines-mieters/) habe ich gelesen, dass man in den Mietvertrag, der noch abzuschließen wäre, eine Formulierung aufnehmen könne:

"Frau X ist berechtigt, im Falle einer Trennung (ggf. anderes Ereignis bestimmen) alleine aus dem Mietverhältnis auszuscheiden. Das Mietverhältnis wird in diesem Fall alleine mit Herrn Y fortgesetzt."

- ist diese Formulierung rechtlich okay und sinnvoll?
- bin ich damit wirksam abgesichert, dass ich den Mietvertrag von meiner Seite mit dem Vermieter kündigen kann, falls wir uns trennen, und dann finanziell keine Forderungen mehr an mich gestellt werden können, weder vom Partner noch vom Vermieter?

Vielen Dank.
12.02.2020 | 12:35

Antwort

von


(300)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

(a)
Irgendwo hier im Forum las ich, dass ich auch "verpflichtet wäre alle Kosten hälftig zu übernehmen".
Kann, soll ich das mit meinem Partner separat unter uns "vertraglich festhalten", dass er nicht später Rückforderungen an mich stellt (oder im worst case seine Erben)?

Soweit sie auch Mieterin sind, so haften Sie im Außenverhältnis, d.h. Ihrem Vermieter gegenüber stets als Gesamtschuldnerin gem. § 421 BGB . Dies bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich die gesamte Miete und/oder etwaige Mietrückstände von jedem einzelnen Mieter in voller Höhe verlangen kann.

Hiervon zu unterscheiden ist das Verhältnis der Mitmieter untereinander. Soweit Sie sich mit Ihrem Partner einig sind, dass er allein die Miete zu zahlen hat, so sollten Sie dies durchaus vertraglich zwischen Ihnen und Ihrem Partner festhalten. Sehen Sie von einer vertraglichen Vereinbarung ab, so bestimmt § 426 Abs.1 S.1 BGB nämlich, dass sie im Zweifel im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet sind. Bezahlt also ein Mieter die Miete ganz, so steht ihr/ihm, wenn keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen wurde, ein hälftiger Ausgleichsanspruch gegen den anderen Mieter zu.

(b)
"Frau X ist berechtigt, im Falle einer Trennung (ggf. anderes Ereignis bestimmen) alleine aus dem Mietverhältnis auszuscheiden. Das Mietverhältnis wird in diesem Fall alleine mit Herrn Y fortgesetzt."
- ist diese Formulierung rechtlich okay und sinnvoll?
- bin ich damit wirksam abgesichert, dass ich den Mietvertrag von meiner Seite mit dem Vermieter kündigen kann, falls wir uns trennen, und dann finanziell keine Forderungen mehr an mich gestellt werden können, weder vom Partner noch vom Vermieter?

Eine solche Entlassungsvereinbarung im Mietvertrag zu verankern macht in jedem Falle Sinn, da eine Kündigung bei mehreren Mietern grundsätzlich nur gemeinsam erfolgen kann und die Kündigung eines einzelnen Mieters mithin unwirksam ist. Eine Entlassung aus dem Mietverhältnis ist dann nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Ausnahmen kennt das Gesetz nur bei eingetragenen Lebenspartnerschaften und Ehegatten.

Beachten Sie jedoch, dass eine solche Entlassungsvereinbarung Sie jedoch nicht vor Ansprüchen Ihres Vermieters schützen kann. Dieser könnte zumindest die bis zu Ihrem Ausscheiden aus dem Mietverhältnis bestehenden Forderungen auch (in voller Höhe) gegen Sie richten (siehe oben Gesamtschuldnerschaft). Zusätzlich wäre daher die unter (a) beschriebene vertragliche Übereinkunft mit Ihrem Partner notwendig. Dann hätten Sie zumindest im Innenverhältnis einen Anspruch gegen Ihren Partner auf (volle) Kostenübernahme, soweit sich Ihr Vermieter mit seinen Forderungen an Sie gewandt hat.

Beachten Sie jedoch, dass auch eine vertragliche Regelung zwischen Ihnen und Ihrem Partner Ihnen keine vollständige Absicherung gegenüber Ansprüchen des Vermieters bieten kann. Es stünde Ihrem Vermieter frei seine Forderungen auch an Sie zu richten, was er z.B. tun würde, wenn Ihr Partner mit der Zahlung der Miete ausfallen würde oder zahlungsunfähig wird.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Rückfrage vom Fragesteller 12.02.2020 | 13:28

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Eine Rückfrage hätte ich noch bitte bzg. der von Ihnen genannten "Entlassungsvereinbarung":

wenn diese so im Mietvertrag aufgenommen ist, bin ich dann was finanzielle Forderungen gegenüber dem Vermieter angehen nur so lange "haftbar", wie meine Kündigungsfrist von ich nehme an 3 Monaten, läuft und nach Ablauf derer können für mich keine Forderungen von Seiten des Vermieters mehr entstehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.02.2020 | 13:34

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

Sie haften grundsätzlich nur für vertragliche Ansprüche die zum Zeitpunkt Ihres Ausscheidens aus dem Mietvertrag bereits entstanden sind. Sie haften mithin nicht für Ansprüche des Vermieters, die nach dem Wirksamwerden Ihrer Kündigung neu entstehen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich erneut für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.02.2020 | 13:50

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