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Nebenkosten - Kosten einer elektrischen Ersatzheizung

| 11.12.2019 10:54 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

zu prüfen ist, ob Kosten bezüglich einer elektrischen Not/Ersatzheizung umlagefähig sind.

Wir sind Mieter einer Wohnung im Mehrfamilienhaus. Nebenkosten werden uA. nach HeizKostVO abgerechnet (verbrauchsabhängig bzw. Grundkosten nach Fläche). Das Haus wurde und wird mittlerweile wieder durch eine Ölheizung beheizt.

Im letzten Winter (2018/2019) fiel die Heizung aufgrund eines Kesselschadens aus. Das Haus kühlte mehrere Tage aus. Nach entsprechenden Hinweisen stellte die Hausverwaltung eine elektrische Ersatzheizung dergestalt, dass 1. eine zentrale (!) Heizungsanlage durch einen Elektriker installiert wurde. Daneben wurden 2. den Mietern elektrische Radiatoren zur Verfügung gestellt. Da die Zentralheizung natürlich nicht die Leistung einer Verbrennerheizung erreicht, konnte durch beide Maßnahmen eine Temperatur von ca. 15° im Wohnraum erreicht werden. Nach etwa drei Wochen war die Ölheizung ersetzt (Kesseltausch).

Im Abrechnungzeitraum bis Mai 2019 wurden die Kosten der zentralen Beheizung mit Strom auf die Mieter umgelegt, erfass unter dem Posten "Allgemeinstrom", der sich dadurch von ca. 150€ auf über 1000€ erhöhte (insgesamt). Der Nebenkostenabrechnung haben wir widersprochen. Die Hausverwaltung hat angeboten, die Abrechnung nach HeizKVO, aber auf Basis der Stromkosten vorzunehmen. Die Radiatoren liefen über die Stromrechnungen der Mieter, ein Ersatz wurde nicht angeboten.

Wir sind der Ansicht, dass eine Verteilung der Stromkosten für die Notzentralheizung auf die Mieter unzulässig ist, da die Kosten aufgrund der Mangelhaftigkeit der üblichen Heizanlage entstanden sind und jedenfalls zum überwiegenden Teil Instandhaltungskosten darstellen sollten. Umlagefähig wären nur die Kosten der ordnungsgemäßen Ölheizung, ggf. auf fiktiver Basis. Jedenfalls würden Ansprüche wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache im Aufrechnungswege der Forderung entgegenstehen. Mietminderungsansprüche wurden bisher nicht geltend gemacht.

Wie ist die Rechtslage und wie die Erfolgsaussichten?

Sehr geehrter Ratsuchender,


beim Heizungsausfall und verminderter Rau,mtemperatur durch Ersatzradiatoren haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung der Brutto(Warm)miete. Die Höhe liegt je nach Grad der Beeinträchtigung bei 20% (LG Köln WuM 1980, 17 ) bis 40% (LG Berlin GE 1993, 861 ) für die Dauer der Ersatzleistungen/des Ausfalles.


Zudem haben Sie auch das Recht, die angefallenen Mehrkosten für den Strom als Schadensersatz bei Ihrem Vermieter geltend zu machen, denn der Vermieter hat nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung die Wohnung nicht in einem ordnungs- und vertragsgemäßen Zustand zur verfügung gestellt, so dass die Mieter alle unfreiwillige Vermögensaufwendungen (hier Strom) vom Vermieter ersetzt verlangen können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Rückfrage vom Fragesteller 11.12.2019 | 13:03

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre zunächst hilfreiche, jedoch leider nicht ganz vollständige Antwort.

Das Besondere an diesem Fall ist ja, dass vermieterseits eine zentrale Elektroersatzheizung zur Verfügung gestellt wurde, den Strom hat der Vermieter getragen, danach über die Nebenkostenabrechnung umgelegt.
Wie sollte ich also nun am besten vorgehen - die Nebenkostenabrechnung ist ja nun noch inkl. der Elektroheizung gestellt worden (haben wir beanstandet), aber in der Welt. Ein (trotzdem) vorhandenes Guthaben wurde erstattet. Sollten wir gegen die Nebenkostenabrechnung vorgehen (was ist mit dem o.g. Einwand, dass wir uns ja "normale", d.h. Ölheizungskosten, erspart haben?). Oder sollen wir die Nebenkostenabrechnung hinnehmen und die daraus entstandenen Mehrkosten an "Allgemeinstrom" im Vergleich zum letzten Jahr, ggf. mit Sicherheitsabschlag für die bei intakter Heizung entstandenen Ölheizkosten, isoliert geltend machen? Sind uns durch die damals nicht erklärte Mietminderung hier Wege versperrt? Kann der Betrag von der Miete einbehalten werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.12.2019 | 13:09

Sehr geehrter Ratsuchender,


wieso war die Antwort nicht vollständig?

Das diese Strommehrkosten nicht von den Mietern, sondern dem vermieter zu tragen ist, ist mitgeteilt worden. Die Rechtslage und die Erfolgsaussichten 100% sind dargelegt worden.


Nun erweitern Sie in der Nachfrage die komplette Fragestellung in eine andere Rechtung und stellen fünf völlig neue Fragen zum Ablauf (nicht also zur Rechtslage und den Erfolgsaussichten).


Daher in aller Kürze:

Sie fordern die vom Vermieter Mehrkosten unter Fristsetzung. Zahlt der Vermieter nicht, klagen Sie den Betrag ein. Die (nicht erklärte) Mietminderung ist kein Hindernis, da die Mehrkosten Schadenersatz sind.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

.

Ergänzung vom Anwalt 11.12.2019 | 13:29

Sehr geehrter Ratsuchender,


Rechtsprechung wurde genannt; die Fragen nach der Rechtslage und Erfolgsaussichten beantwortet.

Wenn man in der "Nachfrage" aber fünf neue Fragen stellt, selbst dazu aber noch eine Antwort bekommt, werden bei der Ausführlichkeit zum Dank von Ihnen Abzüge vorgenommen?

Ich denke, Sie werden sich wohl selbst einmal hinterfragen müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 11.12.2019 | 13:37

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