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Schlüssel verloren, Vermieter behält irrtümlich gezahlte Miete ein

| 10.12.2019 20:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:07

Beim Auszug musste ich dem Vermieter berichten, dass ich meinen Zweitschlüssel seit etwa zwei Jahren vermisse. Ich hatte ihn in meinem Kartoffeldepot unter der Kellertreppe versteckt, wo er wahrscheinlich von einer Nachbarin irrtümlich mit dem ganzen Sack zusammen entsorgt wurde. Obwohl praktisch keine Gefahr besteht, dass jemand den Schlüssel nutzt, um ins Haus einzudringen, will der Vermieter auf meine Kosten für rund 1000 € eine neue Schließanlage installieren lassen. Dafür behält er 600 € Kaution ein und darüber hinaus eine Mietrate von 390 €, die irrtümlich zu viel überwiesen wurde, weil ich einen Fehler beim Kündigen des Dauerauftrags gemacht hatte.
Er hat mir eine Frist gesetzt (15.12.), bis zu der ich entweder den Schlüssel wiederfinden oder selber eine neue Schließanlage in Auftrag geben soll, danach will er das tun.
Meines Erachtens darf er das insgesamt nicht, da von dem vor zwei Jahren oder länger verloren gegangenen Schlüssel keine Missbrauchsgefahr mehr ausgeht (und nie ausgegangen ist, denn er war in dem Versteck für Außenstehende unsichtbar). Insbesondere darf er die Mietrate nicht einbehalten, da er zurzeit keine Außenstände mir gegenüber hat. Die hätte er allenfalls später, nachdem er die Schließanlage überflüssigerweise hat einbauen lassen. Oder täusche ich mich?

10.12.2019 | 20:43

Antwort

von


(1213)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung bin ich der Auffassung, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, Ersatz für den verloren gegangenen Schlüssel zu verlangen oder gar Ersatz für eine neue Schließanlage.

Wie Sie bereits zutreffend erwähnen, kommt es darauf an, ob die Gefahr des Mißbrauchs besteht. Wenn der Schlüssel irdendwann einmal entsorgt worden ist, wird man ihn heute nicht mehr dem Haus zuordnen können, in dem Ihre Wohnung gelegen ist; so z. B. Landgericht Mannheim in WuM 1977, Seite 121.


2.

Sie können also vom Vermieter verlangen, die einbehaltenen Geldbeträge an Sie zurückzuzahlen, bzw. bestimmungsgemäß zu verwenden (Kaution und Miete).

Sollte es zum Prozeß kommen und sollte der Vermieter behaupten, an den Schlüsseln sei ein Namensschild angebracht gewesen, müssten Sie beweisen, dass dem nicht so gewesen sei.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 12.12.2019 | 12:31

Dass der Schlüssel entsorgt wurde und dass das schon Jahre her ist, kann ich leider auch nicht beweisen. Das ist nur der Ablauf, der mir am wahrscheinlichsten erscheint. Ich kann nicht ausschließen, dass wider Erwarten doch jemand den Schlüssel unter den schrumpligen Kartoffeln gefunden hat - es ist nur sehr unwahrscheinlich. Und sehe auch nicht, wie ich beweisen könnte, dass er schon mindestens zwei Jahre weg ist, Reicht das im Prozessfall aus, um eine reale Missbrauchsgefahr erfolgreich zu bestreiten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.12.2019 | 15:07

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Das Problem liegt darin, dass der Mieter verpflichtet ist, die Schlüssel sorgfältig aufzubewahren. Es kommt also darauf an, ob Sie ein Verschulden an dem Abhandenkommen des Schlüssels trifft. Fahrlässigkeit reicht aus. Nach der Definition des Gesetzes handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer acht lässt.

So hat die Rechtsprechung beispielsweise es als fahrlässig erachtet, wenn ein Schlüssel unter eine Fußmatte gelegt wird.


2.

Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Angenommen, Sie verlieren auf einem Spaziergang über eine Rheinbrücke den Schlüssel und der Schlüssel fällt in den Rhein. Damit ist eine Missbrauchsgefahr ausgeschlossen, da man davon ausgehen kann, dass zum einen niemand den Schlüssel findet und zum anderen den Schlüssel auch keiner Wohnung bzw. keinem Haus zuordnen kann.

Sie hatten den Schlüssel unter einem Kartoffelsack versteckt und vermuten, dass der Schlüssel mit dem Kartoffelsack entsorgt worden sei.

Nun kommt es darauf an, wie man das rechtlich würdigt. D.h., ob das Gericht im Streitfall das Ablegen des Schlüssels auf dem Fußboden unter dem Sack als vergleichbar dem Verstecken eines Schlüssels unter einer Fußmatte sieht oder ob das Gericht die Gefahr des Missbrauchs ausschließt, weil es sich um ein ungewöhnliches Schlüsselversteck handelt.

Wenn sich beispielsweise der Schlüssel im Kartoffelsack befunden hat, insoweit geht das aus dem Sachverhalt nicht genau hervor, und wenn jemand den Kartoffelsack entsorgt, halte ich die Missbrauchsgefahr eher für gering.

Lag der Schlüssel am Boden unter den Kartoffelsack und konnte der Kartoffelsack Ihnen zugeordnet werden, hätte man zumindest einen Bezugspunkt dahingehend, dass der Schlüssel zu diesem Haus gehört, wobei es dann ein Leichtes wäre, den Schlüssel einer Wohnung zuzuordnen.

Da der Schlüssel vor zwei Jahren abhandengekommen ist, halte ich, so wie sie es auch geschrieben hatten, die Missbrauchsgefahr für nicht gegeben. Allerdings müssten Sie das auch beweisen können. Können sie das nicht beweisen, verschlechtert sich eine eventuelle Prozesssituation für Sie nicht unerheblich.

Es kommt also darauf an, ob man Ihnen ein schuldhaftes Verhalten, in diesem Fall Fahrlässigkeit, vorwirft. Und hier kann man mit guten Gründen sehr unterschiedlicher Meinung sein.

D.h., im Prozessfall wird das Gericht alle Umstände des Falls würdigen und darauf ein eventuelles Urteil stützen.

Das Problem, dass Ihnen schuldhaftes Verhalten vorgeworfen wird, bleibt.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.12.2019 | 16:34

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