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ausserordentliche Kündigung möglich?

| 17.09.2019 15:12 |
Preis: 36,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die außerordentliche Kündigung im Wohnraummietrecht.

Frage zu folgendem Passus in einem Wohnungsmietvertrag, den ich als Vermieter mit einem Mieter abgeschlossen habe. Als Mietvertrag wurde kein Standard-Mietvertrag verwendet, sondern ein selbst formulierter Vertrag, mit dem Ziel knapp und verständlich zu sein.

„Der Vermieter kann kündigen, wenn zwei oder mehr Monatsmieten länger als 10 Tage überfällig sind".

Für mich als Nicht-Juristen sind „zwei Monatsmieten" gleichbedeutend mit „BETRAG IN HÖHE VON zwei Monatsmieten".

Der Mieter macht nun einen Mangel geltend und mindert die Miete in völlig überrissenem Maße.

Sofern die Mietminderung unberechtigt ist: Kann ich eine AUSSERORDENTLICHE Kündigung aussprechen, oder sind aufgrund des oben aufgeführten Passus außerordentliche Kündigungen aufgrund von Minderzahlungen ausgeschlossen? Der Mieter vertritt die Auffassung, eine ausserordentliche Kündigung sei nicht möglich, da er nie eine KOMPLETTE Monatsmiete schuldig blieb.

Gerne zu Ihrer Frage:

Nach deutschem Wohnraummietrecht gilt folgendes:

§ 543 Absatz 2 BGB ;
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
...

3.der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Für die Wohnraummiete fügt § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 hinzu, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Daraus folgt, dass die Frage nach der Erheblichkeit nach dem Verhältnis des Rückstandes zur vollen Miete – unabhängig davon, ob diese gemindert ist (BGH BeckRS 2017, 128426 ) – mit Rücksicht auf die Umstände des Einzelfalls (insbes. die Kreditwürdigkeit des Mieters) beurteilt wird. Das Erheblichkeitskriterium bezieht sich dabei nicht auf beide Termine, so dass es nicht erforderlich ist, dass der Rückstand bezogen auf jeden Termin erheblich ist; es genügt vielmehr, wenn der Gesamtrückstand als nicht unerheblich bewertet werden kann. Ein geringer Rückstand im ersten Termin und ein hoher Rückstand im darauf folgenden können sich zu einem nicht unerheblichen Rückstand addieren (BGH NJW 2008, 3210 ; NJW-RR 1987, 903 ; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 927 ; .....Für die Wohnraummiete ist eine Monatsmiete nicht unerheblich, wobei auch die Nebenkosten einzuberechnen sind.
(BeckOK BGB/Wiederhold, 51. Ed. 1.8.2019, BGB § 543 Rn. 38

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2019 | 21:28

Sehr geehrter Herr RA Burgmer,

vielen Dank für die rasche Bearbeitung meiner Frage.

Mein Mieter ist der Meinung, ich hätte §543 (2) Nr. 3 zu seinen Gunsten eingeschränkt, da im Mietvertragspassus von „zwei Monatsmieten" die Rede sei, statt eines „Betrags in Höhe von zwei Monatsmieten".

Ist das stichhaltig?

Dann könnte ich nie außerordentlich kündigen, sofern er jeden Monat einen geringfügigen Betrag bezahlen würde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.09.2019 | 00:37

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Zunächst bezog sich meine Antwort auf Ihre Anlassfrage "Der Mieter macht nun einen Mangel geltend und mindert die Miete in völlig überrissenem Maße."

Dazu der BGH a.a.O.: Es kommt auf den Rückstandes zur vollen Miete – unabhängig davon, ob diese gemindert ist." Auch rückständige Nebenkosten schlagen zu Buche.

Ferner lässt sich das Gesetz nicht missbräuchlich in der von Ihnen geschilderten bzw. befürchteten Weise aushebeln.

Im Fall des Missbrauchs ist selbst eine individuelle Regelung so auszulegen, wie der Gesetzgeber per ausdrücklichem Zusatz in § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 die "Erheblichkeit" definiert hat und vom BGH ausgeurteilt hat: Es genügt, wenn der Gesamtrückstand als nicht unerheblich bewertet werden kann. Ein geringer Rückstand im ersten Termin und ein hoher Rückstand im darauf folgenden können sich zu einem nicht unerheblichen Rückstand addieren. BGH und die übrige Rechtsprechung a.a.O.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.09.2019 | 08:55

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"vielen Dank für die rasche und gründliche Beantwortung meiner Frage!"