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Fristlose Kündigung, Unterrichtsraum

| 17.09.2019 11:18 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ich habe mit zwei anderen Musiklehrern seit 10 Jahren einen Unterrichtsraum (Teil eines Büros) in Einzeluntermietverträgen für einen Wochentag gemietet. Ich habe Verträge mit meinen Schülern laufen, dieses Einkommen betrifft ein Drittel meiner Einkünfte.

Nun hat unser Vermieter uns fristlos gekündigt mit der Begründung, wir hätten versucht der Hausverwaltung nahezulegen ihm zu kündigen, damit wir die gesamte Fläche als Unterrichtsstudio mieten könnten.
Niemand von uns wäre nicht einmal im Traum auf so eine infame Idee gekommen. Wir vermuten einen Racheakt einer gekündigten Klavierlehrerin.
Unser Vermieter zeigt sich an einer Aufklärung nicht interessiert. Die fristlose Kündigung wurde mir Ende Juli mit Fälligkeit zum 1. August zugestellt.
Nun lautet mein normaler Untermietvertrag auf 3-Monate Kündigungsfrist.
Meine Frage: ist diese fristlose Kündigung unter diesen Umständen wirksam oder müsste ich erst eine ordentliche Kündigung bekommen?
Momentan duldet mich der Vermieter noch bis Ende Oktober (es ist ungeheuer schwer in München kurzfristig einen Unterrichtsraum zu finden) - behauptet aber, es wäre keine erneute ordentliche Kündigung nötig. Die 3 Monate liefen ab 1. August.

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die ausgesprochenen Kündigung dürfte unwirksam sein, ihr Mietvertrag weiterlaufen.

Denn grundsätzlich ist eine fristlose Kündigung bei schwerwiegenden Gründen im Verhalten des Vertragspartners nach § 543 BGB und nach § 314 BGB möglich. Solche Gründe liegen vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Rechtsverhältnisses bis zum Ablauf des Vertrages oder einer Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Bei Mietverträgen ist dies etwa bei einem Verzug mit den Mietzahlungen von mehr als 2 Monatsmieten möglich. Auch eine Interessenabwägung kann zur Unzumutbarkeit führen.

Allerdings sehe ich in Ihrem Fall keine Unzumutbarkeit. Ihnen wird ein verhalten vorgeworfen, dass Sie bestreiten eine Abmahnung ist nicht erfolgt, sondern die sofortige Kündigung. Selbst wenn Sie sich um Vergrößerung der Nutzfläche über die Hausverwaltung bemüht hätten, ist dies kein unzulässiges Verhalten. Ich sehe also keinen Kündigungsgrund, der eine fristlose (oder ordentliche) Kündigung stützt, denn ein Fehlverhalten sehe ich auf Ihrer Seite nicht. Dies müsste Ihnen auch nachgewiesen werden. Folglich kann eine Interesenabwägung meines Erachtens nicht zu Ihren Ungunsten ausfallen.

Auch wenn ein Fehlverhalten nachweisbar sein sollte, so halte ich die fristlose Kündigung für unwirksam. Dieses angeblich unzulässige Verhalten hätte vor der Ausübung des Kündigungsrechts sowohl nach § 543 BGB als auch nach § 314 BGB zuvor abgemahnt werden müssen, erst wenn danach erneut das selbe unzulässige Verhalten auftritt, darf eine (fristlose) Kündigung ausgesprochen werden. Ausnahmen gibt es hier wiederum nur bei absoluter Unzumutbarkeit, wie körperlichen und strafrechtlich Relevanten Attacken des Mieters auf Vermieter oder andere Mieter.

Fazit: Ich halte die Kündigung für unwirksam, eine darauf gestützte Räumungsklage für nicht erfolgreich. Grundsätzlich können Sie die Räume also zunächst weiternutzen.

Daraus resultiert das ihr Mietvertag weiterläuft und nicht etwa statt der fristlosen Kündigung eine Kündigungsfrist zu laufen beginnt. Die Kündigung ist schlicht unzulässig und daher unwirksam. Sie wird keineswegs durch eine ordentliche Kündigung ersetzt, es sei denn der Vermieter hat ordentlich gekündigt.

Weiteres Vorgehen:
Sie sollten die Kündigung mit der Begründung zurückweisen, dass ein Fehlverhalten Ihrerseits nicht vorliegt und ohnehin erst abgemahnt werden müsste.

Und dann?
Der Vermieter muss Ihnen ganz neu mit ordentlicher Frist kündigen, die dann also nicht ab August sondern erst ab Zugang der neuen Kündigung läuft. Einen Grund brauch er jedoch beim Gewerberaummietvertarg nicht und auch nicht angeben, wenn er ordentlich kündigen will.

Ob die Kündigungsfrist bei Ihnen ( 3 Monate ) wirksam ist, ist fraglich, denn das Gesetz sieht vor: (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig ( § 580 a Abs. 2 BGB). Grundsätzlich kann hier zwar vertraglich eine kürzere Laufzeit vereinbart werden, jedoch ist zu schauen, ob es sich bei den Mietverträgen um AGB ( vielfach verwendete, vorformulierte Klauseln) handelt, die auch zwischen Unternehmen unwirksam sein können, wenn Sie eine Seite stark benachteiligen oder gegen das Transparenzgebot ( § 307 BGB) verstoßen. Ein Benachteiligungsindiz liegt vor, wenn gegen §308 oder § 309 BGB BGB verstoßen wurde, auch wenn diese nicht direkt anwendbar sind.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 19.09.2019 | 10:28

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