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Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung für Ehefrau

| 09.09.2019 10:48 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo
ich (53) möchte meine Freundin (51) noch dieses Jahr heiraten und besitze eine 3 Zimmer Eigentumswohnung, finanziert natürlich durch eine Bank.
Um ihr eine gewisse Sicherheit zu geben, möchte ich ihr einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung "überschreiben" ohne das sie die Hälfte kaufen muss, natürlich aber monatlich Hälfte an "Miete" dazu gibt.

Ich habe noch ein 8-jährigen Sohn aus einer anderen Beziehung und sie 2 Töchter aus erster Ehe.
Frage nun, wie kann ich ihr einen Anteil überschreiben, was muss ich als alleiniger Darlehnsnehmer beachten und wie wirkt es sich auf das Erbe aus.
Ich möchte sie gern ins Grundbuch eintragen, was muss ich als Absicherung machen im Falle einer etwaigen Trennung.
Gibt es sonstiges zu beachten?
Danke im Voraus!
09.09.2019 | 12:25

Antwort

von


(86)
Postanschrift: AMN 553913 - Glogauer Str. 5
10999 Berlin
Tel: (040) 22 86 63 28 - 0
Web: http://www.ayazi.legal
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

haben Sie vielen Dank für Ihre Rechtsfrage.

Sofern Sie Ihrer Ehefrau in spe einen Miteigentumsanteil überschreiben, so wird sie zur vollwertigen Miteigentümerin der Immobilie. Hieraus entsteht per se keine Pflicht zur Zahlung von Miete. Vielmehr müsste die Zahlung eines Geldbetrages separat vereinbart werden. Dies könnte beispielsweise dadurch geschehen, dass Sie Ihrer Partnerin den Miteigentumsanteil verkaufen und in diesem Zusammenhang eine Ratenzahlungsvereinbarung bezüglich des Kaufpreises treffen. Gegenebenenfalls könnte Ihre Partnerin nach Absprache mit Ihrer Bank gar dem Darlehensvertrag beitreten und im Gegenzug den Miteigentumsanteil erhalten.

Eine erwägenswerte Alternative ist zudem die Einräumung eines Wohnrechts zugunsten Ihrer Partnerin.

Man unterscheidet zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Wohnrechten. Beide können auf Lebenszeit oder mit einer auflösenden Bedingung, z.B. der Scheidung, vereinbart werden. Auch gewähren beide Ihrer Partnerin grundsätzlich ein Recht darauf, die Immobilie (teilweise) auf Lebenszeit zu bewohnen. Der Unterschied zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Wohnrecht liegt indes darin, dass das dingliche Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen wird, wohingegen das schuldrechtliche Wohnrecht lediglich ein formfreier Vertrag ist, den Sie weitgehend frei ausgestalten können und der von der Rechtsprechung überwiegend als Wohnraummietvertrag klassifiziert wird, wobei die vermieterseitigen Kündigungsrechte weitgehend abbedungen werden.

Sie geben an, dass Sie Ihrer Partnerin eine im Grundbuch gesicherte Rechtsposition einräumen möchten. In diesem Falle kommt dementsprechend das dingliche Wohnrecht in Frage. Dieses ist weder Ihrerseits noch seitens Ihrer Kinder/sonstigen Erben kündbar, sondern besteht - wenn dies so vereinbart wird - auf Lebenszeit. Es kann an die auflösende Bedingung einer Scheidung geknüpft werden. Zudem kann ein Entgelt für das Wohnrecht vereinbart werden.

Sie können zu Lebzeiten frei über Ihr Vermögen verfügen. In erbrechtlicher Hinsicht ist insbesondere § 2325 BGB zu beachten, wonach für Pflichtteilsberechtigte (nicht Erben!) ein Pflichtteilsergänzungsanspruch besteht. Dieser besteht nach der Rechtsprechung unter bestimmten Umständen ausnahmsweise nicht, z.B. wenn der Schenkung unter Ehegatten eine Gegenleistung gegenüberstand.

Allgemein und speziell auch im Hinblick auf den Erbfall ist bei der Einräumung eines Wohnrechts zudem die Kostentragung ein Thema, welches mit Bedacht geregelt werden sollte. Es sollte festgehalten werden, wer welche Kosten/Lasten (Instandhaltung, Nebenkosten, Zerstörung der Immobilie, öffentliche Lasten, etc.) trägt, einerseits um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden und andererseits um niemanden zu benachteiligen bzw. das Erbe nicht dadurch unattraktiv zu machen, dass die Immobilie nicht nutzbar, da mit einem Wohnrecht belastet ist, und lediglich laufende Kosten verursacht.

Vor diesen Hintergründen ist eine intensive anwaltliche Begleitung der Einräumung des Rechts zugunsten Ihrer Partnerin anzuraten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen guten ersten Überblick verschaffen konnte.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2019 | 13:15

Vielen Dank erst einmal für die sehr ausführliche und kompetente Antwort. Das war genau das, was wir vorab wissen wollten.
Eine Rückfrage bzgl. für ein mögliches Erbe. Wenn wir ein dingliches Wohnrecht vereinbaren, wie ist/wird bei Tod eines der Ehegatten, also wenn ich sterbe, das Erbe dann zwischen meinem Sohn und meiner Frau und deren Kinder geregelt?
Gleiches gilt wenn sie stirbt, wie wird dann ihr Anteil geregelt? Da ich ja bis dato den grüßten Anteil für die Eigentumswohnung eingebracht habe.
Zumindest grob würde mich das noch interessieren.
Vielen Dank im Voraus für die schnelle und unkomplizierte Hilfe !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2019 | 13:32

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Wie das Erbe verteilt wird, richtet sich nach letztwilliger Verfügung und/oder dem Güterstand. Wenn man vom gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und der gesetzlichen Erbfolge (d.h. keine letztwillige Verfügung) ausgeht, erhält Ihre Partnerin die Hälfte und der Rest wird unter Ihren Kindern gleichmäßig aufgeteilt. Denkbar ist alternativ, dass Sie das Haus testamentarisch beispielsweise Ihrer Partnerin vermachen, sodass Sie Alleineigentümerin wird, oder dass Sie es Ihren Kindern vermachen und Ihre Partnerin dort qua Wohnrecht, welches auch über Ihren Tod hinaus bestehen bleibt, weiter wohnen kann. Auch besteht die Möglichkeit, dass Sie gemeinsam ein Berliner Testament verfassen, wonach der überlebende Ehegatte alles erbt und das Erbe nach dessen Ableben auf die Kinder übergeht. Hier gibt es diverse testamentarische Gestaltungsmöglichkeiten entsprechend Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen.

Im Falle des Todes Ihrer Frau würde ein lebenslanges Wohnrecht erlöschen und Ihre Kinder würden - wenn Sie später als Witwer versterben - alles zu gleichen Teilen erben. Wenn Ihre Partnerin jedoch Miteigentümerin wird, geht dieser Miteigentumsanteil auf die Erben Ihrer Partnerin über.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 09.09.2019 | 13:48

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"Also mir hat es sehr geholfen, auch wenn man die Antworten und die Umsetzung erst durchführen muss. Aber alles in allem war es sehr gut um einen Überblick zu bekommen. Sicherlich wird es noch mehr fragen geben, aber das muss man dann eben in einem persönlichen Gespräch machen. So bis dato bin ich zufrieden bis sehr zufrieden."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 09.09.2019
4,8/5,0

Also mir hat es sehr geholfen, auch wenn man die Antworten und die Umsetzung erst durchführen muss. Aber alles in allem war es sehr gut um einen Überblick zu bekommen. Sicherlich wird es noch mehr fragen geben, aber das muss man dann eben in einem persönlichen Gespräch machen. So bis dato bin ich zufrieden bis sehr zufrieden.


ANTWORT VON

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