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Nutzung erloschen?

24.08.2019 13:23 |
Preis: 40,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Eine Nutzung verliert den baurechtlichen Bestandsschutz, wenn wesentliche bauliche Änderungen an den betreffenden Räumlichkeiten vorgenommen werden.

Schilderung. Ein Grundstück Gebäude hat eine genehmigte Nutzung erteilt durch behördliche Baugenehmigung. Diese Nutzung (1) ist damals in Betrieb genommen worden und wird durch den Eigentümer bzw. Pächter bis heute ausgeübt.
Der Eigentümer bzw. Pächter beabsichtigte in der Zukunft evtl. das Gebäude einer anderen Nutzung (2) zuzuführen und beantragt eine Nutzungsänderung (Baugenehmigung). Dieser Nutzungsänderung wird mit Baugenehmigungsbescheid entsprochen allerdings mit der in der Baugenehmigung von der Baubehörde aufgenommenen Verpflichtung vor Nutzungsaufnahme (die neue Nutzung darf erst nach Bauabnahme erfolgen) eine Bauabnahme durch das Bauamt durchführen zu lassen.
Obwohl die Nutzung als die ehemalig genehmigte Nutzung (1) bis heute weitergeführt worden ist und für eine evtl. neue Nutzung (2) keine angeordnete Bauabnahme durchgeführt worden ist und das Gebäude nie in der evtl. angedachten neuen Nutzungsart (2) genutzt worden ist, behauptet die Baubehörde nun plötzlich das die ehemalige Nutzung (1) erloschen sei.
Es kann doch nicht rechtens sein, nur weil jemand ein Gebäude evtl. mal einer anderen Nutzung zuführen möchte und einen Bauantrag stellt, die vorhandene genehmigte Nutzung (1) automatisch erlischt.
1. Die erteilte Nutzung (1) kann doch erst erlöschen wenn das Gebäude der neuen Nutzung (2) zugeführt worden ist bzw. die neue Nutzung (1) ausgeübt wird.
2. Und die Behörde eine Nutzungsgenehmigung, die nach ihrer eigenen Auflage bindender Bestandteil einer neuen Nutzungsgenehmigung ist, erteilt hat.
Oder liege ich da falsch?





Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Baugenehmigung hat eine Geltungsdauer von 3 Jahren nach ihrer Erteilung. Innerhalb dieser Frist muss mit der Ausführung der Baumaßnahme begonnen worden sein. Das bedeutet, dass rechtzeitig vor dem Ablauf der 3 Jahre der Antrag auf Schlussabnahme (Fertigstellungsanzeige) erfolgt sein muss.

Wenn Sie genehmigungsbedürftige Bauarbeiten an der baulichen Anlage (Gebäude) vorgenommen haben, um die neue Nutzung entsprechend vorzubereiten, erlischt die frühere Baugenehmigung, wenn Sie dann nicht fristgerecht die neue Nutzung aufnehmen, sondern die frühere schlicht weiterführen. Das genehmigte Bauvorhaben ist nämlich als rechtliche Einheit anzusehen.

Gerne prüfe ich Ihre Angelegenheit noch weiter, wenn Sie mir Konkretes zu den Bauarbeiten und den Nutzungen mitteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2019 | 16:05

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, irgendwie habe ich mich scheinbar nicht klar ausgedrückt!
Nur als Hinweis auch wenn das nicht meine Frage war. Ihre Ausführung Zitat: "Die Baugenehmigung hat eine Geltungsdauer von 3 Jahren nach ihrer Erteilung. Innerhalb dieser Frist muss mit der Ausführung der Baumaßnahme begonnen worden sein. Das bedeutet, dass rechtzeitig vor dem Ablauf der 3 Jahre der Antrag auf Schlussabnahme (Fertigstellungsanzeige) erfolgt sein muss".
Diese Aussage ist unvollständig.
1. Jede Baugenehmigung kann auf Antrag 3 Jahre verlängert werden.
2. NbauO § 71 sagt eindeutig: Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung der Baumaßnahme nicht begonnen oder wenn die Ausführung drei Jahre lang unterbrochen worden ist.
Das heißt schlicht und einfach. Wenn innerhalb drei Jahren mit dem Bau begonnen wurde und die Bauausführung nicht länger als drei Jahre unterbrochen worden ist (also immer nachweislich innerhalb der 3 Jahresfrist weitergebaut wird) erlischt eine Baugenehmigung überhaupt nicht.

Jetzt aber zu meiner eigentlichen Frage: Die alte Nutzung ist nicht aufgegeben worden! Eine neue andere Nutzung ist nicht aufgenommen worden! In den Räumen der alten Nutzung sind keine genehmigungsbedürftige Bauarbeiten vorgenommen worden! Eine angeordnete Abnahme zur Nutzungsaufnahme einer neuen Nutzung ist nicht erfolgt. Wie kann dann eine bestehende genehmigte Nutzung nur wegen Stellung und Erteilung einer Baugenehmigung erlöschen?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2019 | 16:34

Sehr geehrter Fragesteller,

die Bauabnahme nach § 77 NBauO setzt Arbeiten an einer baulichen Anlage voraus. Deswegen bin ich sehr irritiert, dass die Bauaufsichtsbehörde eine anstehende schlichte Nutzungsänderung irgendwie "abnehmen" will. Ich kann mir das auch nicht praktisch vorstellen.

Wird von einer genehmigten Nutzungsänderung, die vorbereitende Bauarbeiten am oder im Gebäude nicht vorsieht, kein Gebrauch gemacht, bleibt die bisherige Nutzung legal. Es gibt keine Verpflichtung, baugenehmigte Vorhaben auch umzusetzen.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

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