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Untervermietung mit Untermietvereinbarung (zw. Vermieter u. Hauptmieter)

05.07.2019 10:44 |
Preis: 58,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:41

Zusammenfassung: Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung

Sehr geehrte Anwältin,
sehr geehrter Anwalt,

meine Frau und ich wollen beruflich vsl. für ein Jahr in eine andere Stadt ziehen. Unsere jetzige Wohnung wollen wir über diesen Zeitraum untervermieten.

Den Antrag um Erlaubnis mit Nennung der Untermieter und Darlegung des berechtigten Interesses haben wir bei unserem Vermieter gestellt.

Der Vermieter antwortete (per E-Mail) mit einer zwischen uns, als Hauptmieter, und dem Vermieter zu unterschreibenden "Untervermietungsvereinbarung" (als Nachtrag zum Mietvertrag), die u.a. und insbesondere folgende Regelungen enthält:

"1. Das Untermietverhältnis beginnt am 01.08.2019, läuft 12 Monate und endet folglich zum
31.07.2020.

2. Bei Auszug der Hauptmieterin / des Hauptmieters (gleichgültig aus welchem Grund) wird die
Untermieterin / der Untermieter keinerlei Ansprüche stellen und wird bei einem Auszug der
Hauptmieterin / des Hauptmieters gleichzeitig ausziehen. Die Untermieterin / der Untermieter
verzichtet insofern auf jeglichen Räumungs- und Vollstreckungsschutz.

3. Die Hauptmieterin / der Hauptmieter haftet insbesondere auch für Schäden, die durch die
Untermieterin / den Untermieter verursacht wurden."

Weiter in der Antwort-E-Mail heißt es (als Hinweis):

"Es steht Ihnen frei, die von uns ausgefertigte Untervermietungsvereinbarung zu unterzeichnen oder auch nicht. Der guten Ordnung halber machen wir darauf aufmerksam, dass eine widerrechtliche Untervermietung ein Verstoß gegen die mietvertragliche Vereinbarung (Eine Untervermietung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters) darstellt und dies Ihren Vermieter berechtigt, Ihr Mietverhältnis außerordentlich fristlos aufzukündigen. "

Fragen:
1. Haben wir einen Anspruch auf eine Verlängerung des Untermietverhältnisse, wenn sich die berufliche Veränderung um z.B. 1 Jahr verlängert, also das berechtigte Interesse nocht fortbesteht?

2. Ist der o.g. Punkt 2 sittenwidrig bzw. nichtig, weil damit Rechte Dritter eingeschränkt werden? Können wir also diesen Punkt guten Gewissens unterschreiben, weil er ja sowieso nichtig ist?

3. Kann der Hauptmieter für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, belangt werden, auch wenn wir, als Hauptmieter, die o.g. Regelung in Punkt 3 unterschreiben? Da auch hier über Rechte und Pflichten eines Dritten entschieden wird.

4.
a.) Ist der o.g. Hinweis in der E-Mail so zu verstehen, dass wenn wir die Vereinbarung nicht unterschreiben, der Vermieter eine Untervermietung nicht erlaubt? Wenn ja, dann wäre dies doch unzulässig, da wir ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung haben und in der Person des Untermieters keine Gefahr droht, sonst würde der Vermieter diese Vereinbarung nicht treffen wollen?

b.) Ist allein die o.g. Antwort des Vermieters auf unseren Antrag als Erlaubniserteilung zu verstehen, auch wenn wir die Untermietungsvereinbarung nicht unterschreiben und auch nicht weiter darauf reagieren?

Ich bedanke mich schon mal auf Ihre Anworten!
05.07.2019 | 12:00

Antwort

von


(272)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Haben wir einen Anspruch auf eine Verlängerung des Untermietverhältnisse, wenn sich die berufliche Veränderung um z.B. 1 Jahr verlängert, also das berechtigte Interesse noch fortbesteht?

Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung kann i.d.R. angenommen werden, wenn Sie vernünftige Gründe vorbringen können, die Ihren Wunsch nach Überlassung der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Eine ein- und ggf. mehrjährige berufsbedingte Ortsabwesenheit und der damit einhergehende Wunsch zur Mietersparnis kommt grundsätzlich als ein solcher "vernünftiger Grund" in Frage. Insofern dürften Sie sowohl einen Anspruch auf Zustimmung für die einjährige Untervermietung als auch einen selbigen Anspruch bei Verlängerung Ihrer berufsbedingten Abwesenheit haben.

2. Ist der o.g. Punkt 2 sittenwidrig bzw. nichtig, weil damit Rechte Dritter eingeschränkt werden? Können wir also diesen Punkt guten Gewissens unterschreiben, weil er ja sowieso nichtig ist?

Die Klausel im Hinblick auf den Verzicht auf Räumungsschutz stellt einen sog. Vertrag zu Lasten Dritter dar. Solche Klauseln sind mit den Grundsätzen der Privatautonomie nicht vereinbar, da die Vertragsparteien sich grundsätzlich nur gegenseitige verpflichten können. Der Verzicht des Untermieters auf Räumungsschutz ist daher unwirksam, zumal hierauf ohnehin nur im gesetzlich zulässigen Rahmen verzichtet werden kann.

Ansonsten gilt, dass, egal ob Ihr Vermieter den (Haupt-)Mietvertrag gekündigt hat oder Sie selbst die Wohnung kündigen, das Besitzrecht Ihres Untermieters zum selben Beendigungszeitpunkt endet. Insoweit enthält die Klausel ohnehin kaum einen rechtlich relevanten Regelungsgehalt.

Beachten sollten Sie jedoch, dass Sie sich, wenn der Hauptmietvertrag ohne Rücksicht auf die gesetzliche oder vereinbarte Kündigungsfrist des Untermietverhältnisses gekündigt wird, gegenüber Ihrem Untermieter ggf. schadensersatzpflichtig machen könnten.

3. Kann der Hauptmieter für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, belangt werden, auch wenn wir, als Hauptmieter, die o.g. Regelung in Punkt 3 unterschreiben? Da auch hier über Rechte und Pflichten eines Dritten entschieden wird.

Gegen eine solche Haftungsübernahme bestehen hingegen grundsätzlich keine Bedenken. Soweit Sie sich verpflichten für Schäden die Ihr Untermieter verursacht gerade zu stehen, wird hierdurch auch nicht in Rechte Dritter eingegriffen. Eine Haftungsübernahme stellt daher einen zulässigen Vertrag zugunsten Dritter dar.

4.
a.) Ist der o.g. Hinweis in der E-Mail so zu verstehen, dass wenn wir die Vereinbarung nicht unterschreiben, der Vermieter eine Untervermietung nicht erlaubt? Wenn ja, dann wäre dies doch unzulässig, da wir ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung haben und in der Person des Untermieters keine Gefahr droht, sonst würde der Vermieter diese Vereinbarung nicht treffen wollen?

b.) Ist allein die o.g. Antwort des Vermieters auf unseren Antrag als Erlaubniserteilung zu verstehen, auch wenn wir die Untermietungsvereinbarung nicht unterschreiben und auch nicht weiter darauf reagieren?

Eine Auslegung dieser Formulierung dürfte wohl dahingehen, dass der Vermieter seine Zustimmung vom Abschluss der vorgenannten Vereinbarung abhängig macht. Diese Antwort dürfen Sie daher auch nicht als (vorbehaltlose) Zustimmung verstehen.

Soweit Sie ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben und auch einen ordnungsgemäßen Antrag gestellt haben, haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung. Verweigert Ihr Vermieter daraufhin dennoch seine (vorbehaltlose) Zustimmung, so sollten Sie Ihn noch einmal unter Fristsetzung zur Zustimmung auffordern. Unter Umständen sollten Sie Ihren Vermieter zur Erleichterung seiner Entscheidungsfindung auch darauf hinweisen, dass er sich Ihnen gegenüber auch schadensersatzpflichtig machen könnte, soweit er seine Zustimmung zu Unrecht verweigert und Sie infolgedessen Ihre Wohnung nicht untervermieten können. Die Ihnen entgangenen Einnahmen könnten Sie nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann von Ihrem Vermieter als Schaden ersetzt verlangen, vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13 .

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung, z.B. bei der Durchsetzung Ihres Anspruchs auf Zustimmung zur Untervermietung, benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine in Nürnberg ansässige Kanzlei auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2019 | 12:36

Sehr geehrter Herr Frischhut,

vielen Dank für Ihre klaren und verständlichen Antworten!

Eine Frage noch:
Weil ich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe, kann ich doch die Unterzeichnung der Untervermietungsvereinbarung verweigern und weiterhin eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen?

Der Vermieter muss doch dann eine bedingungslose Erlaubnis erteilen? Ansonsten droht ihm Schadensersatz, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.07.2019 | 12:41

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage wie folgt:

auf Grundlage der mir zur Verfügung stehenden Informationen dürften Sie durchaus ein berechtigtes Interesse und mithin einen Anspruch auf Zustimmung seitens Ihres Vermieters haben. Dieser Anspruch ist insoweit auch nicht auf eine Zustimmung beschränkt, die der Vermieter vom Abschluss einer Untermietvereinbarung abhängig macht. Insoweit gehen Sie nach meiner Rechtsauffassung Recht der Annahme, dass Ihrem Vermieter hier Schadensersatz drohen kann, soweit er seine Zustimmung verweigert. Als Verweigerung gilt auch diese vom Abschluss einer besonderen Vereinbarung abhängig zu machen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich erneut für Ihr Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

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