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Kauf einer Immobilie mit Hotel und Gaststätte. Bestandsschutz?

25.06.2019 21:00 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Bei einer Rechtsnachfolge durch einen Vertrag ist hinsichtlich des Bestandschutzes zwischen einer Baugenehmigung und einer Gaststättenerlaubnis zu unterscheiden.

Hallo,

ich beabsichtige eine Immobilie zu kaufen in der sich aktuell ein Hotel (14 Zimmer) sowie eine Gaststätte befindet.

Das Hotel sowie die Gaststätte wird von der Hotel GmbH betrieben.

Die Hotel GmbH ist ebenfalls Eigentümerin der Immobilie.

Ich möchte gern das Hotel und die Gaststätte weiter betreiben. Aus steuerlichen Gründen jedoch im ersten Schritt die Immobilie aus der Hotel GmbH herauskaufen in eine Verpachtungs GmbH.

Dieser Verpachtet das Objekt dann an den Betreiber die Hotel GmbH.

Somit ändert sich im Grundbuch der Eigentümer der Immobilie.

Im zweiten Schritt übernehme ich 100% der Anteile der Hotel GmbH die weiterhin die Gaststätte betreibt.

Frage:
kann die Hotel GmbH den Betrieb so weiter führen ohne das es seitens irgendeines Amtes (z.B. Bauamt, Gewerbeamt, Brandschutz) neue Anforderungen/Auflagen gestellt werden können da der Betrieb ja weiterhin besteht (Hotel GmbH) und sich einzig der Eigentümer der Immobilie ändert? Nutzungsart bleibt identisch und Betreiber bleibt weiterhin die Hotel GmbH.

Oder erlöschen durch den Eigentümerwechsel der Immobile Genehmigungen / Bestandschutz oder ähnliches?

Würden Sie mir raten die Immobilie in der GmbH zu belassen und Probleme mit Bestandschutz etc. zu umgehen oder ändert ein Eigentümerwechsel allein der Immobilie nichts daran solange der Betreiber (Hotel GmbH) sowie die Nutzungsart gleich bleiben?

Gibt es hierzu Urteile?

Frage 2: welche Dokumente sollte ich vorab vom Verkäufer anfordern um prüfen zu können ob auch alles im aktuellen Zustand genehmigt wurde (der Betrieb besteht seit ca. 70 Jahren)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Eine negative Auswirkung ist damit einerseits - mit dem Inhaberwechsel - in Bezug auf die Gaststätte und die Baugenehmigung nicht verbunden, andererseits aber die Person des dann neuen Betreibers in die nähere Prüfung einzubeziehen - im Einzelnen:

Zum Baurecht:
Nach § 56 der Landesbauordnung Niedersachsen, Verantwortlichkeit für den Zustand der Anlagen und Grundstücke, gilt:
"Die Eigentümer sind dafür verantwortlich, dass Anlagen und Grundstücke dem öffentlichen Baurecht entsprechen. [...]."

§ 70, Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung, sieht in Abs. 6 eindeutig vor:

"Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung gelten auch für und gegen die Rechtsnachfolger der Bauherrin oder des Bauherrn und der Nachbarn."

Damit gilt diese auch für Sie als rechtsgeschäftlicher Rechtsnachfolger.

Zum Gaststättenrecht gilt hingegen etwas anderes.
Bei dem Niedersächsischen Gaststättengesetz geht es insbesondere darum, wer die Gaststätte "betreibt."

Das kann eine natürliche oder juristische Person, wie eine GmbH, sein.

§ 2 sieht zudem vor:
Anzeigepflichten, Verfahren
"(1) Wer ein stehendes Gaststättengewerbe betreiben will, hat dies, auch wenn es nur für kurze Zeit betrieben werden soll, der zuständigen Behörde mindestens vier Wochen vor dem erstmaligen Anbieten von Getränken oder zubereiteten Speisen anzuzeigen. Die Behörde kann einen früheren Beginn des Gaststättengewerbes zulassen, wenn die Einhaltung der Frist nach Satz 1 für die Betreiberin oder den Betreiber nicht zumutbar ist.

(2) Für die Anzeige nach Absatz 1 ist der Vordruck nach dem Muster der Anlage zu diesem Gesetz zu verwenden. Der Vordruck ist vollständig, in der vorgeschriebenen Anzahl und gut lesbar auszufüllen.
[...]."

Denn wie auch die Gewerbeordnung, auf die das niedersächsische Gaststättengesetz verweist, zeigt, geht es um die Zuverlässigkeit des Betreibers und das ist die natürliche oder juristische Person, letztere durch ein geeigneten Vertreter.

Das stellt exemplarisch folgende Entscheidung der, vgl. VG Augsburg, Urteil vom 24.01.2011 - Au 4 K 09.1790

"Die Gaststättenerlaubnis, deren Erteilung an die Klägerin diese im Wege der Verpflichtungsklage verfolgt hat, ist eine sachgebundene Personalerlaubnis. Ihre Erteilung ist sowohl von persönlichen Voraussetzungen, insbesondere der Zuverlässigkeit des Erlaubnisinhabers, als auch von sachlichen Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Betriebsräume und des Betriebs abhängig. Anders als eine reine Sacherlaubnis, die auf den Rechtsnachfolger übergehen kann, ist die Personalerlaubnis an die Person des Gewerbetreibenden gebunden. Wegen des personengebundenen Einschlags der Gaststättenerlaubnis bedarf ein neuer Betriebsinhaber einer neuen Gaststättenerlaubnis, bei deren Erteilung die persönlichen Voraussetzungen des neuen Bewerbers besonders zu bewerten sind (Mörtel/Metzner, GastG, 4. Aufl., § 4 RdNr. 1)."

Wegen der eindeutigen Gesetzeslage verweise ich anstatt auf Urteile fast allein auf erstere.

Wegen der dennoch geltenden Baugenehmigung sind Änderungen bei der GmbH aber nicht notwendig.

2.
Da können Sie Einsicht in die Akten der Gaststättenaufsichtsbehörde und der Baubehörde nehmen, die immer den aktuellsten Stand haben, was wichtig ist. Das sollte zwar auch der jetzige Gaststättenbetreiber haben, aber der Blick in die behördlichen Akten ist da doch besser und daher anzuraten bzw. vorzuziehen, als allein auf die Unterlagen des Gaststättenbetreibers zu vertrauen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2019 | 06:05

Hallo Herr Hesterberg,

vielen Dank für die Antwort.

Zum Verständnis habe ich Ihr Antwort noch einmal mit meinen Worten wiedergegeben mit der Bitte um kurzes Feedback ob ich dies so richtig verstanden habe.

1) Auch wenn sich der Eigentümer der Immobilie ändert bleibt der Bestandsschutz (insbesondere die weitere Nutzung des Gebäudes als Gaststätte und Hotel) unverändert und muss mich erneut freigegeben / beantragt werden und es dürfen auch keine neuen Auflagen seines der Behörden gestellt werden (Fluchtwege, bauliche Veränderungen, Nutzungsrechte). Korrekt?

2) Wenn die aktuelle Betreiberin (Hotel GmbH) auch in Zukunft den Betrieb weiterführt bedarf es hier auch keiner neuen Genehmigungen / Konzessionen etc. sondern der Betrieb darf so fortgeführt werden da es weiterhin der gleiche Betreiber ist (Hotel GmbH). Auch eine erneute Brandschutzfreigabe ist nicht nötig da weiterhin gleicher Betreiber. Korrekt?

3) Aktuell gilt die Gaststättenerlaubnis für die Hotel GmbH. Die bisherigen Gesellschafter treten ihren Anteile zu 100% an mich ab.
Wenn ich sie richtig verstehe ist diese Erlaubnis an eine natürliche Person gebunden und nicht an die GmbH.
Dh. Diese zählt nicht für die GmbH sondern müsste von mir persönlich neu beantragt werden. Korrekt?

Ich bin nicht vorbestraft und es gibt keine Eintragungen im polizeilichen Führungszeugnis. Gibts es trotzdem Möglichkeiten, dass mir die Genehmigung versagt wird und ich die Gaststätte somit nicht mehr betreiben kann (wie gesagt bleibt es die gleiche GmbH - es ändert sich nur der Gesellschafter)?

Zusammen gefasst bedeutet das:

Bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie sowie Fortbestand der Hotel GmbH als Betreiber gibt es keinerlei Gründe warum ein Amt eine zukünftige Nutzung an neue Auflagen knüpfen könnte da weiterhin der gleiche Betreiber vorhanden ist.Ggf. wäre zu prüfen ob ich als Person eine Gaststättenerlaubnis erhalte.
Korrekt?

Ergänzung::

Sollte ich statt der Hotel GmbH eine neue Betreiber GmbH gründen müsste ich vermutlich sämtliche Konzessionen neu beantragen und diese wären dann ggf. an neue Auflagen verknüpft weshalb eine Übernahme der bestehlen Hotel GmbH im Bezug auf die Fortführung des Betriebs die sicherste Variante ist. Korrekt? Oder haben Sie eine andere Einschätzung (z.B. dass selbst in diesem Fall die Weiterführung ohne Auflagen möglich wäre) dazu?

Vielen Dank noch einmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2019 | 08:52

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre Nachfrage antworte ich Ihnen gerne wie folgt:

1.
Richtig, wobei natürlich wie bei jedem langjährigen Eigentum sich die Baugesetze einmal ändern können und auch trotz ansonsten geltenden Bestandsschutz gewisse neue Brandschutzauflagen etc. erfüllt werden müssten, zukünftig und nur ggf.

2.
Das stimmt, solange keine neuen Vorschriften einmal hinzukommen (s. o. 1.) oder keine baulichen Änderungen derart in der Gaststätte stattfinden, dass dadurch sich eine andere tatsächliche und rechtliche Situation ergibt, dann kann alles so bleiben wie es ist.

3.
Korrekt, wobei eben sowohl durch juristische oder natürliche Personen der Gaststättenbetrieb geführt werden kann; erstere müssen geeignete und zuverlässige natürliche Personen (Gesellschafter/Geschäftsführer) haben - das ist richtig.
Hier muss deshalb aber auf jeden Fall ein neuer Antrag in Bezug auf Sie selbst gestellt werden.
Das muss aber kein Problem sein, im Gegenteil - Sie müssen nur als zuverlässig im gaststättrechtlichen Sinne gelten (keine hohen Steuerschulden, keine Suchtkrankheiten, keine größeren Vorstrafen usw.).

4.
Egal wie man es dreht und wendet - eine NEUE Erlaubnis muss her - es gibt daher keine zivil- bzw. konkret gesellschaftsrechtliche Konstellation, die ohne diesen Neuantrag auskommt.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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