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Drittwiderspruchsklage Zwangsvollstreckung Immobilie

12.06.2019 10:43 |
Preis: 150,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Ich habe für meine Mutter vor ein paar Jahren einen Kredit aufgenommen bei dem ihr Haus über einen Grundschuldeintragung von rd. 100.000 - Euro die alleinige Sicherung stellte. Sie ist selbstständig und benötigte Geld für ein geschäftliches Vorhaben. Da sie als selbstständige Kauffrau Probleme mit der Kreditgewährung hatte, habe ich - auf Vorschlag der Bank - das Darlehen als Kreditnehmer aufgenommen und das Geld (mit separatem Vertrag) als Darlehen an Sie weiter gegeben.
Leider hat alles nicht wie gewünscht bei ihr funktioniert und auf Druck des Finanzamtes musste von ihr vor rd. einem Jahr Privatinsolvenz angemeldet werden. Bis dahin habe ich die monatlichen Raten in voller Höhe von ihr bekommen. Mit Insolvenzanmeldung nicht mehr. Ich bezahle seitdem rd. 1500,- Euro monatlich an die Bank. Offen sind noch ca. 55.000 Euro. Ich habe diese Forderung beim Insolvenzverwalter angemeldet. Bisher hat er sie aber nicht anerkannt.
jetzt wurde für das beliehene Haus auf Antrag des Insolvenzverwalters die Zwangsvollstreckung angeordnet. Vorab wurde dazu von ihm dazu die Stellungnahme der Gläubiger (Finanzamt) angefordert. Da meine Forderung noch nicht anerkannt war wurde ich dazu nicht gehört.
Meine Frage:
Habe ich in einem solchen Fall einen Rechtsanspruch auf Gehör?
Darf die Bank als Grundschuldbesitzer einer Versteigerung zustimmen obwohl mit mir ein Kreditvertrag besteht für den dieses Haus die Sicherheit bildet. Das Haus ist damit m. E. Vertragsbestandteil. Bedeutet: Kann die Bank in einem solchen Fall meinen Kreditvertrag zwecks Versteigerung trotzdem einseitig kündigen obwohl ich alle Raten pünktlich zahle.
Falls ja, würde sich daraus für mich ja folgender finanzieller Nachteil ergeben
Ich zahle monatlich meine Rate termingerecht an die Bank weil ich laut Kreditvertrag dazu verpflichtet bin. Eine Einstellung der Zahlungen wäre Vertragsbruch gegenüber der Bank und gefährdet meine eigene Kreditwürdigkeit.
Wenn es aber zur Versteigerung - geschätzt in einem Jahr - kommt, erhält die Bank die dann noch offene Darlehenssumme. Der Rest geht an den Insolvenzverwalter. Ich habe dann seit der Insolvenzanmeldung ca. zwei Jahre lang Raten an die Bank bezahlt die letztlich nur dem Insolvenzverwalter und damit den Insolvenzgläubigern zugute kommen.
Bei 24 Monatsraten wären das rd. 30.000 Euro.
Dazu kommt:
Ich bin alleinerziehende Mutter und lebe von und bei meinem Lebenspartner. Aber da man nie weiß wie die Zukunft aussieht habe ich mir zu Beginn meiner Schwangerschaft als Gegenleistung und zur eigenen Sicherheit für die Kreditübernahme ein Wohnrecht für die separate Wohnung in dem beliehenen Haus meiner Mutter zusichern lassen. Das sollte gelten bis meine Tochter 16 Jahre alt ist. Jetzt also noch 12 Jahre. Ich wohne dort aber nicht. Die Wohnung steht leer.
Es handelt sich um separate Räume im kompletten zweiten Stock ohne eigenen Zugang. Dieser ist technisch nicht machbar. Es ist also nicht möglich (bzw. unter Fremden unzumutbar) das das Haus versteigert wird und ich die Wohnung oben trotzdem zur Miete behalte.
Kann eine solche Vereinbarung erfolgversprechend geltend gemacht werden?

Ich weiß von der Möglichkeit einer Drittwiderspruchklage und habe evtl. sogar Anspruch auf Prozeßkostenhilfe. Bevor ich aber Geld, Zeit und Nerven investiere möchte ich eine realistische Abschätzung der Chancen.



Einsatz editiert am 12.06.2019 15:38:20

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Belastung des Grundeigentums mit der Grundschuld zugunsten der darlehensgebenden Bank hindert die Zwangsversteigerung durch den Insolvenzverwalter bedauerlicherweise nicht. Die Bank wird Ihre Rechte aus der Grundschuld beim Versteigerungsgericht anmelden, damit sichergestellt wird, dass ein wirksames Gebot die Grundschuld umfassen muss.

Wie Sie richtig ausführen, wird die Bank also die Ihr dann zustehende Summe aus dem Versteigerungserlös erhalten. Nicht richtig ist, dass die Bank der Versteigerung "zustimmen" muss. Sie kann nur verlangen, dass Sie aus dem Versteigerungserlös befriedigt wird. Auch ist nicht richtig, dass das Grundeigentum Bestandteil des Darlehensvertrages zwischen der Bank und Ihnen wäre. Dieses dient zwar als Sicherheit, ist aber nicht in dem Sinne Vertragsbestandteil, dass Sie zwingend am Versteigerungsverfahren zu beteiligen wären.

Ihre Forderung gegen die Insolvenzschuldnerin müsste allerdings anerkannt werden. Bestreitet der Insolvenzverwalter endgültig diese Forderung, so müssen Sie vor dem Zivilgericht auf Feststellung der Forderung zur Insolvenztabelle klagen. Damit müssten Sie nach Ihrer Schilderung des Sachverhalts durchkommen. Allerdings wären Sie dann - wie andere Gläubiger- ganz "normaler" Insolvenzgläubiger, so dass Sie ggf. nur eine Quote zum Abschluss des Verfahrens erhalten. Dieses Ausfallrisiko besteht für Sie in der Tat.

Hinsichtlich des Wohnrechtes wäre zunächst zu klären, ob dieses im Grundbuch eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, kann es im Versteigerungsverfahren von vornherein nicht berücksichtigt werden.

Besteht eine Grundbucheintragung in Abt. II des Grundbuchs, so ist entscheidend, ob die Zwangsversteigerung aus einem rangschlechteren Recht betrieben wird. Nur dann bleibt das Wohnrecht im Grundbuch bestehen. Erfolgt die Versteigerung dagegen aus einem rangbesseren Recht, so erlischt das Wohnrecht. Da hier die Versteigerung nicht von der Grundpfandgläubigerin betrieben wird, gehe ich davon aus, dass das Wohnreicht bestehen bleiben müsste. Es wäre dann sehr fraglich, ob überhaupt jemand ein Gebot abgibt, ohne zuvor eine Einigung über die Bedingungen für eine Löschung des Wohnrechts mit Ihnen verhandelt zu haben.

Die Möglichkeit einer Drittwiderspruchsklage könnte in der Tat im Falle eines dinglichen Wohnrechts eröffnet sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2019 | 10:29

Danke für die Antwort. Dazu noch folgende Nachfrage:
Ich habe mich bzgl. Wohnrecht wohl falsch ausgedrückt. Gemeint war kein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht (von dem ich gar nicht wusste das es sowas gibt), ich hatte vereinbart das mir die Wohnung bis zum 16.Lebenjahr meiner Tochter mietweise zur Verfügung steht, weil ich davon ausging das ich danach wieder Vollzeit arbeiten kann. Das war (genauso wie der Kreditvertrag) schriftlich fixiert worden. In diesem Mietvertrag waren - bewußt wie unter Fremden - diverse Details dazu vereinbart worden. Unter anderem die Mietdauer von 16 Jahre , das ich zwar alle Verbrauchkosten übernehme aber die Mietzahlung gegen das mit der Übernahme der Kredite übernommene (Ausfall-)Risiko aufgerechnet wird, Mitnutzung bestimmter Räumlichkeiten usw.
Da ein Mietvertrag m. W. auch nach einer Verkauf weiter gilt, ist für mich hier somit noch die Frage offen ob ein solcher Vertrag - zumal noch unter nahen Verwandten - rechtlich überhaupt anerkannt werden kann, und ob es dabei wichtig ist das ich die Wohnung derzeit nicht bewohne. Sie steht leer weil ich sie - wie ich bereits in meiner Eingangsfrage aufgeführt habe - nur als Sicherheit ansehe wenn ich mich einmal von meinem Lebenspartner trenne und trotzdem noch nicht voll wieder arbeiten möchte um mich um meine Tochter zu kümmern.
Ich danke im voraus für Ihre Bemühungen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2019 | 10:43

Mietverträge behalten im Falle der Versteigerung Ihre Gültigkeit. Insoweit gilt wie im Falle der Veräußerung der Grundsatz " Kauf bricht nicht Miete" auch bei Zwangsversteigerungen.

Allerdings gibt Ihnen ein Mietvertrag kein "die Veräußerung hinderndes Recht" zur Erhebung einer Drittwiderspruchsklage. Insofern werden Sie die Versteigerung mit diesem Argument des bestehenden Mietverhältnisses nicht verhindern können.

Grundsätzliche Zweifel an der Wirksamkeit des Mietvertrages sind meines Erachtens nicht begründet. Fraglich ist aber, ob ein Ersteher diesen Vertrag nicht kündigen kann. Da die Wohnung nicht tatsächlich bewohnt wird und eine Nutzung nur "für den Fall der Fälle" vorgesehen ist, wird ein Kündigungsrecht wohl nicht von der Hand zu weisen sein.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zufriedenstellend beantwortet zu haben.

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