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Schadensersatzforderung gegen Hausverwaltung wg. unterbliebener Auftragsvergabe

11.06.2019 20:28 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Ich bin Mitglied einer Wohnungseigentümer Gemeinschaft. In unserer Eigentümerversammlung Anfang 2018 haben wir beschlossen, einen Tausch der Zentralheizung anhand vorliegender Angebote vorzunehmen. Die Hausverwaltung wurde damit beauftragt, die Arbeiten an das ausgewählte Unternehmen zu vergeben. Dieser Beschluß wurde entsprechend im Protokoll vermerkt und später durch den Versand des Protokolls an die Eigentümer bestätigt.

Zu einem späteren Zeitpunkt und aufgrund nicht zufriedenstellender Arbeit der Hausverwaltung im generellen, haben wir der Hausverwaltung zum Jahresende 2018 ordentlich gekündigt.

Im Anschluß schlossen wir einen Vertrag mit einer anderen Hausverwaltung für das Jahr 2019. Diese
Hausverwaltung steht in engem Konkurrenzkampf und persönlicher Rivalität zur eingehend aufgeführten Verwaltung.

Bei der WEG Versammlung in 2019 (neue Verwaltung) wurden wir darüber informiert, dass der Heizungstausch durch die ursprüngliche Hausverwaltung nicht vergeben wurde und die Konditionen der Heizungsfirma nicht mehr gültig sind. Eine Erklärung seitens der alten Hausverwaltung lag uns nicht vor, eine Abstimmung hierzu wurde abgelehnt. Diverse Vorkommnisse legen nahe, dass es sich entweder um Personalknappheit oder um eine böswillige Handlung handelte.

Wir holten neue Angebote bei Heizungsfirmen ein. Diese waren jedoch aufgrund gestiegener Preise entsprechend teurer. Das nun beauftragte Angebot war ca. 2.500 Euro teurer, als das ursprüngliche Angebot.

Da die Hausverwaltung generell zu keinem Austausch mehr bereit ist, stellen sich uns folgende Fragen:

Besteht die Möglichkeit, diesbezüglich die alte Hausverwaltung in die Pflicht zu nehmen und besteht hier überhaupt Aussicht auf Erfolg?
Wie müssen wir hier Vorgehen?
Muss die Gemeinschaft als WEG klagen?

Besten Dank im voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Eine bloße Pflichtverletzung Ihres ehemaligen Verwalters allein reicht nicht aus, um dessen Haftung zu begründen.

Vielmehr muss er seine Pflichtverletzung auch vertreten. Das heißt, er muss vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben

Dies wäre wohl zu beweisen, wobei die Untätigkeit bei der beschlossenen Auftragsvergabe ein wesentliches Indiz für zumindest fahrlässiges handeln darstellen kann.

Fraglich ist, ob die Hausverwaltung bei Beendigung des Vertrages entlastet wurde und dies dem Anspruch entgegen stünde. Dies müsste man anhand der Auflösungserklärung/Beschluss prüfen. Die Entlastung des Verwalters erstreckt sich dabei auf alle Umstände, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren, oder die sie bei Beachtung der nötigen Sorgfalt hätten erkennen können. Liegt keine Entlastung oder fahrlässige Unkenntnis vor gilt:

Jeder Wohnungseigentümer kann den Anspruch wegen eines Schadens an seinem Sondereigentum selbstständig gegenüber dem Verwalter geltend machen.

Verursacht der Verwalter dagegen einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder am Verwaltungsvermögen, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, um gegen den Verwalter vorzugehen.

In diesem Beschluss entscheidet die Gemeinschaft entweder als solche gegen den Verwalter vorzugehen oder sie ermächtigt einen Eigentümer oder den neuen Verwalter, den Schadenersatzanspruch der Gemeinschaft gegenüber dem alten Verwalter geltend zu machen.

Ohne diesen sogenannten Vorschaltbeschluss ist der einzelne Eigentümer weder berechtigt, gegen den Verwalter Schadenersatz mit Leistung an die Eigentümergemeinschaft zu verlangen, noch kann er anteiligen Schadenersatz an sich selbst verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Sascha Lembcke

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2019 | 21:15

Sehr geehrter Herr Lembcke,

besten Dank für Ihre Ausführungen.
Die Beauftragung durch die Hausverwaltung hätte weit vor dem Zeitpunkt der Kündigung erfolgen müssen, da die Angebote seitens der Heizungsfirmen nur für einen kurzen Zeitraum gültig waren.

Ich gehe zum jetzigen Zeitpunkt von einer regulären und ordentlichen Kündigung der Hausverwaltung aus.

Besteht hier überhaupt Aussicht auf Erfolg oder anders gefragt: Lohnt sich der Aufwand überhaupt?

Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2019 | 22:25

Sofern keine Entlastung beschlossen wurde, können die Chancen recht gut stehen, da die Verwaltung innerhalb der gebotenen Fristen aufgrund der Weisungen der WEG hätte tätig werden müssen, um insbesondere nicht Gefahr zu laufen die Angebote zu verlieren. Meines Erachtens wäre dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend geboten gewesen um weiteren Schaden von der Gemeinschaft abzuwenden.

Nach Beschlussfassung sollte ein Fachanwalt für WEG-Recht mit involviert werden.

MfG
RA Lembcke

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