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Pool - Optimierung GRZ

| 1. Juni 2019 17:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

wir bauen gerade ein Haus im Rousseau Park in Ludwigsfelde (Brandenburg). Für das Gebiet gibt es auch einen B-Plan. Unser Haus befindet sich im Gebiet WA 1.2 (siehe B-Plan).

Im Rahmen der Außenanlagen Planung haben sich uns folgende Fragen ergeben:

1. Pool Bau:
1.1 Inwieweit wirkt sich ein in den Boden eingelassener Pool (Maße: 8x4, Tiefe: 1,35 oder 1,50 Meter) auf die GRZ aus? Speziell auf den vorhandenen B-Plan bezogen.
-> Zählt ein eingelassener Pool in die GRZ?
-> GRZ mit oder ohne Grundfläche?

1.2 Was ist rechtlich noch bei der Errichtung des Pools zu beachten?
Abstandsflächen müssen meines Wissen nicht beachtet werden, es muss bei der geplanten Größe nur der Baubeginn angezeigt werden.

1.3 Falls der Pool sich auf die GRZ auswirkt, gibt es Möglichkeiten der Kompensation?
Könnte man z.B unseren geplanten Carport begrünen, um so Ausgleichsfläche zu schaffen?
Könnte man einen Teil der befestigten Fläche mit z.B. versickerungsfähigen Pflaster pflastern, zum Ausgleich?

1.4 Muss sowas separat angezeigt werden, falls Kompensationsmaßnahmen möglich sind?

1.5 Wie verhält sich das mit einem aufgestellten Pool? Ist dieser gänzlich frei?

2. Terrasse
2.1 Unsere geplante Terrasse wird die GRZ übersteigen. Wir wollten jetzt ein Material nehmen wie z.B. WPC. Somit könnte anfallendes Wasser durch die Terrasse versickern. Zählt die Terrasse somit immer noch zur GRZ ohne Grundfläche?

2.2 Muss man die Terrasse immer zur GRZ ohne Grundfläche zählen?

2.3 Was könnte alles drohen seitens des Bauamts wenn die GRZ überschritten wurde? Ist ein Rückbau aus der Erfahrung heraus wirklich wahrscheinlich?

3. Hecke
Ist aus dem B-Plan eine Vorgabe für die Bepflanzung von Hecken raus zu lesen?
Hinsichtlich Art der Hecke und Höhe.
Sind bei der Hecke irgendwelche Abstandsflächen zu beachten?

4. Ersatzpflanzung Bäume
Wie schätzen Sie die rechtliche Lage ein, wenn die geforderten 2 Bäume zwar gepflanzt werden, jedoch nicht in den geforderten Abständen zueinander stehen?



Einsatz editiert am 01.06.2019 18:37:08

1. Juni 2019 | 22:24

Antwort

von


(1285)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.1 Der Pool ist eine sogenannte Nebenanlage im Sinne der Baunutzungsverordnung (§ 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ). Auf die zulässige Grundfläche ist nicht nur die Fläche der Hauptbaukörper auf dem Baugrundstück anzurechnen, sondern die Flächen aller oberirdischen und unterirdischen Bauwerke sowie befestigte Flächen.

Wasserbecken mit nicht mehr als 100 Kubikmeter Beckeninhalt als Nebenanlage zu einem Wohngebäude sind genehmigungsfrei, § 61 Abs. 1 Nr. 6 Buchst. g der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO). Trotzdem muss Ihr Pool die materiellen Vorschriften des Baurechts einhalten (vgl. § 59 Abs. 2 BbgBO). Für die Anrechnung bei der zulässigen Grundfläche (hierzu § 19 BauNVO ) kommt es nicht darauf an, ob und welches bauordnungsrechtliches Genehmigungsverfahren statthaft ist.

Das Gebiet WA 1.2 habe ich leider nicht in http://ludwigsfelde-isk.gdi-bb.de/xplanung/xpl_lu_18_ahrendorfer_heide/Plandokument.pdf gefunden. Können Sie mir ggf. weiterhelfen?

Nach Nr. 2.3 der textlichen Festsetzungen sind in allen Baugebieten Nebenanlagen i.S.d. § 14 Abs. 1 BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.

1.2 Geht es nur noch um die nachträgliche Errichtung des Pools, bedarf es keiner Baubeginnsanzeige (vgl. § 72 Abs. 8 BbgBO).

1.3 Ich zitiere hierzu § 19 Abs. 4 BauNVO :

Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der Nebenanlagen bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden
1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder
2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.


1.4 Sie müssen einen ausdrücklichen Antrag auf Abweichung stellen (vgl. § 67 Abs. 2 BbgBO).

1.5 Ein überirdischer Pool ist ebenfalls ein "Wasserbecken" i.S.d. BbgBO und Nebenanlage i.S.d. BauNVO.

2.1 Terrassen kommen bei der GRZ bereits als Teil der Hauptanlage (Wohngebäude) zur Anrechnung. Auf das Baumaterial kommt es nicht an. Maßgeblich ist die Flächenversiegelung. Eine "befestigte Fläche" reicht aus.

2.2 Siehe 2.1

2.3 Es drohen in der Tat bauordnungsrechtliche Maßnahmen. § 19 Abs. 4 BauNVO ist hier nicht einschlägig. Eine Legalisierung ist nur über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) möglich. Es dürfte eher unwahrscheinlich sein, dass die Bauaufsichtsbehörde einen Verstoß dulden würde.

3. Vorgaben zur Einfriedung mit Hecken kann ich dem o.g. Bebauungsplan mittelbar nur in 6.3 der textlichen Festsetzungen entnehmen. "Lebende Einfriedungen" unterliegen dagegen nicht dem Bauordnungsrecht.

4. Es liegt ein Verstoß gegen Bauplanungsrecht vor, gegen den die Bauaufsichtsbehörde vorgehen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 2. Juni 2019 | 19:19

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Folgende Rückfragen ergeben sich für mich:

1.1
Das Gebiet WA 1.2 wurde im B-Plan 35 ausgewiesen (siehe Link). Das Original hatte ich im Anhang angehangen.
https://images.app.goo.gl/DsX2ATd3sQJA9wPK7

1.3
Wie könnt man seine Argumentationsgrundlage gegenüber der Stadt denn aufbauen um eine Erhöhung der GRZ zu erhalten, bzw. die Fläche die zwar durch Gehwege und Carport überbaut ist, durch die Versickerungsfähigkeit nicht anrechnen zu lassen?
Alleine das Argument alle Nebenflächen mit z.B. Porenpflaster (komplett versickerungsfähig) auszustatten und den Carport zu begrünen, werden wohl nicht ausreichend sein?
Der geplante Pool würde in voller Größe (ca. 32 qm) die GRZ übersteigen.
Die Versickerung des Hauses erfolgt im übrigen auch über ein Rigolensystem. Somit kann theoretisch das gesamte Grundstück versickern und muss nicht in die Kanalisation geführt werden.
Ein Pool kann ebenfalls wie Grünfläche behandelt werden (https://www.baindt.de/buergerinfo/gesplittete%20Abwassergeb%FChr/fragen_antworten.pdf), siehe Punkt 20.

2.1
Was meinen Sie mit Flächenversieglung?
Die GRZ hat doch hat doch vor allem das Ziel die natürliche Funktion des Bodens (u.A. Versickerungsfähigkeit und Durchlässigkeit) zu erhalten. Es ist zwar etwas über dem Boden verbaut, die natürliche Funktion bleibt doch trotzdem bestehen. Dies wäre meine Argumentationsgrundlage von Punkt 1.3

4.
Haben Sie Erfahrungswerte? Wären Bäume die nicht die geforderten Abstände haben (aber in Anzahl und Größe wie gefordert wären) ein Bagatelldelikt?

Ich hoffe meine Rückfragen übersteigen nicht den möglichen Rahmen. Über positive Rückmeldung würde ich mich freuen!

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 3. Juni 2019 | 00:43

Sehr geehrter Fragesteller,

1.1 Den Baublog hatte ich auch schon im Internet gefunden. Leider lässt sich der B-Plan dort nicht skalieren. Den rechtskräftigen "offiziellen" B-Plan habe ich dann unter dem von mir zitierten Link gefunden. Ein Anhang ist auf dieser FeA-Seite leider nicht beigefügt.

1.3 Die Niederschlagswasserbeseitigung ist ein anderes Thema. § 19 Abs. 4 BauNVO geht es um die Flächenversiegelung und nicht nur um die Versickerungs- bzw. Aufnahmefähigkeit für Regenwasser. Die "Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens" treten schon mit der Herstellung bzw. Aufstellung des Pools ein, denn die Grünfläche/die natürliche Bodenfläche wurde beseitigt.

Ich sehe das Vorhaben deshalb leider als schwierig an, wenn auch die zugelassene Überschreitung nicht ausreichen sollte, den Pool baurechtmäßig zu machen.

2.1 Rechtsprechung und Literatur sehen bei § 19 Abs. 4 BauNVO die "befestigte Fläche" als maßgeblich an, unabhängig von ihrer Versickerungsfähigkeit. Natürlich kann man Flächen insoweit mehr oder weniger umweltbelastend ausgestalten. Auf Differenzierungen lässt sich der Gesetzgeber aber leider nicht ein.

4. Erfahrungswerte habe ich leider nicht. Dafür tritt eine solche Konstellation viel zu selten ein. Ein Ordnungswidrigkeitentatbestand würde jedenfalls nicht erfüllt werden.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 2. Juni 2019 | 19:20

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