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Nebenkosten neu einführen nach Eigentümerwechsel

| 13.05.2019 15:08 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörn Blank


Zusammenfassung: Bei der Abrechnung von Nebenkosten kommt es auf den Inhalt des Mietvertrags an. Nebenkostenpositionen, die dort erwähnt sind, können auch dann abgerechnet werden, wenn auf eine Geltendmachung jahre- oder gar jahrzehntelang verzichtet wurde. Für neue Nebenkosten gilt das dagegen nur ausnahmsweise.

Ich habe ein vermietetes Haus erworben. Im Mietvertrag sind alle Nebenkosten vereinbart die der Mieter zu tragen hat (Grundsteuer, Versicherung etc), der bisherige Eigentümer hat aber bislang die Kosten für Grundsteuer und Versicherung nicht geltend gemacht. Strom, Gas, Wasser/Abwasser zahlt der Mieter schon immer selbst.

Kann ich nach Übergang der Immobilie jetzt damit beginnen diese bislang nicht abgerechneten Nebenkosten ZUKÜNFTIG vom Mieter zu verlangen? Gibt es dazu grundsätzliche Urteile auf die ich mich berufen kann?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich eigentlich nur schlicht und ergreifend mit einem klaren „Ja" beantworten möchte.

Zum Hintergrund möchte ich anmerken, dass der Umstand, dass in Ihrer Situation ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, rein rechtlich keine Relevanz hat. Durch den Kauf des vermieteten Hauses ist zwischen Ihnen und dem Mieter „automatisch" ein neuer Mietvertrag zustande gekommen, der inhaltlich dem Vertrag zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter entspricht. Es kommt einzig und allein auf den Inhalt dieses Vertrages an.

Anmerken möchte ich ebenfalls, dass die Überschrift „Nebenkosten neu einführen" wohl nicht der von Ihnen im Text geschilderten Situation entspricht. Hier muss man klar unterscheiden zwischen Nebenkosten, die vorher gar nicht im Mietvertrag aufgeführt waren und solchen, die zwar im Mietvertrag stehen, vom Vermieter jedoch nie abgerechnet wurden

Denn „neue" Nebenkosten kann man nur einführen, wenn bestimmte Ausnahmen greifen oder sich im Mietvertrag eine sogenannte „Öffnungsklausel" befindet, aus der hervorgeht, dass im Mietvertrag bisher nicht erwähnte Nebenkosten später auch auf den Mieter umgelegt werden können.

Wenn – wie hier – die Nebenkosten bereits im Mietvertrag als umlegbar vereinbart sind, ist die spätere Geltendmachung kein Problem. Dies hat der Bundesgerichtshof auch bereits entschieden, BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, VII ZR 22/07. Danach reicht allein der Umstand der jahrelangen Nichtabrechnung nicht aus, eine Vertragsänderung anzunehmen, nach der die nicht abgerechneten Nebenkostenpositionen nicht mehr als auf den Mieter abwälzbar angesehen werden. Die Unterstellung, ein Vermieter würde ohne nachvollziehbaren Grund auf die Zahlung nicht unerheblicher Beträge verzichten, sei lebensfremd.

Umgekehrt gilt im Übrigen das gleiche – auch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung einer vertraglich gar nicht geschuldeten Nebenkostenposition ist keine stillschweigende Erweiterung des Mietvertrages, BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/09)

Um Ihnen noch ein zweites Urteil mit an die Hand zu geben – das Amtsgericht Frankfurt hatte es mit einem Fall zu tun, in dem es um vertraglich vereinbarte Hausmeisterkosten ging, die sogar über Jahrzehnte nicht abgerechnet wurden. Auch diese durfte wegen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag vom Vermieter dann später umgelegt werden, AG Frankfurt/Main, Urteil vom 8. September 2015 – 33 C 1729/15.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen guten Überblick zu Ihrer Frage gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Freundliche Grüße aus Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2019 | 17:32

Vielen Dank für Ihre sehr akkurate Antwort. Ich lese daraus dass ich Grundsteuer und Versicherungen umlegen darf, wenn diese explizit im Mietvertrag vereinbart ist. Habe den Mietvertrag (aus den 80ern) noch einmal geprüft und dort ist aufgeführt: "Nebenabgaben werden direkt vom Mieter bezahlt". Die Nebenabgaben-Positionen sind nicht en detail aufgeführt. Wie verhält es sich dann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2019 | 09:01

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen auch Ihre Nachfrage:

Wenn die einzelnen Nebenkostenpositionen nicht genannt oder zumindest bestimmbar sind, haben Sie hier voraussichtlich doch schlechte Karten. Das ist vielleicht auch der eigentliche Grund, weshalb der Voreigentümer die Nebenkosten nicht abgerechnet hat. Die Formulierung „Nebenabgaben werden vom Mieter direkt bezahlt" ist allerdings auch etwas ungewöhnlich. Abgesehen davon, dass der Begriff „Nebenabgaben" ungebräuchlich ist, werden beispielsweise Grundsteuern oder Grundstücksversicherungen ja niemals direkt vom Mieter bezahlt, sondern – bei Vorliegen einer entsprechenden Vereinbarung – vom Vermieter bezahlt und dann abgewälzt. Abgesehen von der Unbestimmtheit, wären diese Positionen wohl bereits vom Wortlaut her ausgeschlossen. Wenn es in Ihrem Mietvertrag nicht zumindest einen Bezug auf ein Regelwerk oder Dokument gibt, aus dem sich konkrete Nebenkostenpositionen ergeben, wird eine Abwälzung von Nebenkosten nur durch eine Änderung des Mietvertrages möglich sein.

Freundliche Grüße

Bewertung des Fragestellers 13.05.2019 | 17:01

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