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Wohnungskauf Dachgeschoss/ Vermietung Ausgebauter Spitzboden

| 26.02.2019 21:16 |
Preis: 42,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Abend,

ich bin an einer Wohnung eines Bekannten im Zentrum einer Großstadt interessiert. Das Haus wurde in den 1960er Jahren gebaut, hat drei Stockwerke und drei Eingänge. 2003 hat eine Dachgeschossaufstockung stattgefunden. Die Wohnung befindet sich im dritten OG mit einem eigenen Treppenzugang aus der Wohnung auf den Spitzboden (deklariert als Hobbyraum), der eine Heizung, zwei Fenster enthält und auch so sehr bewohnbar aussieht ( und auch vom jetzigen Mieter als Schlafzimmer benutzt wird).
Wohnfläche in den Unterlagen sind 70qm und Nutzfläche 19qm
(abzüglich der Schrägen nach der WoFLV).
Als mein Bekannter die Wohnung gekauft hat, stand im Exposé 89qm Wohn/-Nutzfläche. Warum das Dachgeschoss nicht als Nutzfläche beim Bauamt angemeldet wurde, ist denke für die Genehmigung einfacher gewesen.

Er vermietet die Wohnung schon zum dritten mal als 89qm Wohnung mit nicht explizit ausgewiesener Nutzfläche im Mietvertrag.
In der Nebenkostenabrechnung sind nur die 70qm abgebildet.

Wenn ich die Wohnung kaufe, ist es rechtens, dass ich für den 19 qm Spitzboden die gleiche Miete wie für die Wohnfläche erhalten darf? Wenn nicht wie hoch darf diese sein? Der Raum ist ja dennoch vorhanden.
Was könnten für mich für Nachteile beim Vermieten und Wiederverkauf entstehen? Der Kaufpreis soll auf die 89qm gerechnet werden, da seiner Meinung nach eine Vollwertige Mieteinnahme für 89qm entgegensteht.

Nach zahlreichen Gesprächen mit diversen Maklern gehen die Meinungen extrem weit auseinander.

Vielen Dank im Voraus
26.02.2019 | 22:49

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

die Wohnfläche wird gesetzlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV gehören nicht zur Wohnfläche „Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen".

Nach § 44 HBauO gilt hinsichtlich ausgebauten Dachgeschossen folgendes: „Aufenthaltsräume in Dachgeschossen müssen über mehr als der Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben bei der Berechnung der Grundfläche außer Betracht."

Ich nehme an, dass der Spitzboden diese Voraussetzungen nicht erfüllt und daher nicht zur Wohnfläche gerechnet wurde.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.12.2009 - VIII ZR 39/09 – ist allerdings bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten. Diese Rechtsprechung ist bis in jüngste Zeit bestätigt worden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 173/17 ).

Die Wohnung hat dem BGH folgend also eine Wohnfläche von 89 m².

Sie sollten sich von einem Mieter bestätigen lassen, dass er die Wohnung besichtigt hat, und ihm – soweit vorhanden – Grundrisspläne mit m²-Angaben zur Verfügung stellen.

Ebenso sollten Sie bei einem Verkauf der Wohnung verfahren.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 20.07.2019 | 20:23

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