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Mietrecht, Nebenkostenabrechnung bei defektem Zähler

19.01.2019 15:00 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Was tun bei defekten Wärmemessgeräten für bzw. in der Mietwohnung?

Ich bin 12/2015 in eine Wohnung eines Privateigentümers als Mieter eingezogen. Die Wohnungen des Hauses werden durch eine große Wohnungsverwaltung (WV) verwaltet. In der Wohnung befindet sich ein Wärmemengenzähler für den Verbrauch aller Heizkörper. Die Wärmemengenzählung erfolgt durch einen bekannten Ablesedienst.
9/2016 wurde der Wärmemengenzähler der Wohnung durch den Ablesedienst getauscht. Dieser war nicht funktionsfähig. Dies habe ich 10/2016 schriftlich der WV mitgeteilt.
11/2016 war ein Techniker da, wobei unklar blieb, ob der Zähler jetzt geht oder nicht.
7/2017 habe ich die Nebenkostenabrechnung für 2016 erhalten. Dort waren die Werte plausibel.
6/2018 kam plötzlich ein Techniker zur Überprüfung des Zählers. Ergebnis: Zähler geht nicht.
7/2018 habe ich die Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten. Dort war angegeben, dass der Zählerwert für 2017 geschätzt ist. Der Schätzwert war 9 % höher als 2016.
Gegen diese Abrechnung habe ich 7/2018 mit Hinweis auf den defekten Zähler Widerspruch eingelegt und die Zahlung unter Vorbehalt geleistet.
Als Antwort kam eine Zwischeninformation, dass lt. Ablesedienst der Zähler seit 9/2016 keine Werte liefert und auch die Werte in der Abrechnung 2016 schon geschätzt waren.
10/2018 wurde der Zähler wieder gewechselt. Ergebnis : nicht funktionsfähig.
Daraufhin habe ich die nach Rücksprache mit der WV die Miete um 10% gekürzt.
Am 15.1.2019 war ein Ortstermin mit WV , Klempnerfirma, Ablesedienst. Ablesedienst war nicht gekommen. Zusammenfassung durch die WV: Zähler geht nicht, dann müssen wir weiter schätzen.
Fragen:
1. Dass die Werte (Zeitraum 9/16-12/16) für 2016 geschätzt waren, war in der Abrechnung nicht angegeben. Kann ich da noch etwas unternehmen?
2. Die Schätzwerte 2017 basierten auf der Schätzung von 2016. Ist das rechtskonform? Was muss ich davon bezahlen, ich hatte ja unter Vorbehalt bezahlt.
3. Ist eine Mietkürzung von 10% bis zur Mängelbeseitigung angemessen und welche Möglichkeiten habe ich, um finanzielle Verluste durch die Schätzung zu vermeiden und den Druck auf die WV zu erhöhen.

Sie haben richtigerweise den defekten WMZ am 10/2016 schriftlich der WV mitgeteilt.
Sind danach von „plausiblen" Werten für 2016 ausgegangen.
Für 2017 wurde dann Ihnen eine Schätzung in Rechnung gestellt und zwar 9 % höher als der objektiv auf einer Schätzung für 2016 beruhende Wert.

Davon ausgehend zunächst die Gesetzeslage nach der Verordnung über Heizkostenabrechnung - (HeizkostenVO):

§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.
(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.


§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Jetzt gerne zu Ihren Fragen:

1. Dass die Werte (Zeitraum 9/16-12/16) für 2016 geschätzt waren, war in der Abrechnung nicht angegeben. Kann ich da noch etwas unternehmen?

Antwort: Ja. Da Sie für 2016 gutgläubig sind, können Sie - wie unter Frage 2 - einen Anspruch aus §§ 812 BGB herleiten, auch wenn Sie damals nicht „unter Vorbehalt" gezahlt haben.

2. Die Schätzwerte 2017 basierten auf der Schätzung von 2016. Ist das rechtskonform? Was muss ich davon bezahlen, ich hatte ja unter Vorbehalt bezahlt.

Antwort: Das ist nicht rechtskonform, siehe oben §§ 7, 8 und 9a HeizkostenVO. Die Differenz zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung können Sie beanspruchen. Denn weil Sie für 2017 unter Vorbehalt gezahlt haben, ist Ihnen ein Anspruch aus §§ 812 ff BGB (Bereicherungsrecht) gegen den VM bzw. seinen Verwalter erhalten geblieben.

3. Ist eine Mietkürzung von 10% bis zur Mängelbeseitigung angemessen und welche Möglichkeiten habe ich, um finanzielle Verluste durch die Schätzung zu vermeiden und den Druck auf die WV zu erhöhen.

Antwort: Hier hat der Gesetzgeber mit § 12 HeizkostenVO ein Mittel vorgesehen, dass Sie die vorliegenden Heizkostenabrechnungen um 15 % kürzen, wenn die nach der Heizkostenverordnung vorgeschriebenen Erfassungsgeräte nicht installiert bzw. defekt sind, BGH GE 2004, 106 .

Achtung: Frist! Sie müssen die Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung geltend machen § 556 Absatz 3 S. 5 BGB . Tun Sie das vorsorglich auch rückwirkend für alle nicht den oben zitierten §§ der HeizkostenVO konformen Abrechnungen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.01.2019 | 15:18

Sehr geehrter Herr Burgmer,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich musste für die Nachfrage doch etwas länger überlegen.

Aus ihrer Antwort zur Frage 2 entnehme ich, dass die Abrechnung 2017 nicht rechtskonform ist und ich die Differenz zur rechtskonformen Rechnung einfordern kann. Da es keinen rechtskonformen Verbrauchswert gibt, kann also die Rechnung nur ohne Verbrauchswert bzw. Verbrauchswert=0 Rechtskonformität erhalten. Ist das so richtig?

Aus der Antwort zu Frage 3 entnehme ich, dass die vorliegende Heizkostenabrechnung um 15% bis zur Beseitigung des Defektes gekürzt werden kann. Aktuell setzt sich die Miete wie folgt zusammen: Einzelmiete, Vorauszahlung für Betriebskosten und Vorauszahlung für Wärmeversorgung.
Ich müsste also die Miete um 15 % der Position Vorauszahlung für Wärmeversorgung kürzen. Ist das so richtig?
Hat der Vermieter die Möglichkeit dieses Geld oder das aus der nicht rechtskonformen Rechnung nachträglich z.B. bei der Jahresabrechnung als Nachzahlung einzufordern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.01.2019 | 17:53

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Zunächst einmal rate ich Ihnen, auch weiterhin alles „unter Vorbehalt ohne Anerkennung eine Rechtspflicht" zu bezahlen. Das ist Ihr gutes Recht unter den unübersichtlichen, technischen Umständen und erhält Ihnen für alle Varianten Rückforderungsansprüche aus Bereicherungsrecht (§ 812 ff BGB )

Denn es ist bislang nicht einmal klar, ob und wie der gesamte Zeitraum seit 12/2015 wärmetechnisch gemessen wurde. Wir mussten bislang ja nur von vermuteten und geschätzten Prämissen ausgehen.

Ggf. hat der VM die gesetzliche Konformität per Sachverständigengutachten auf seine Kosten nachzuweisen.

Dies vorangestellt zur Ihren Nachfragen:

Was die „Rechnung" (die mir nicht vorliegt !) angeht, wird man die Heiz- und Warmwasserkosten abschichten müssen und das Warmwasser nach § 8 Absatz 1 HeizkostenV abrechnen müssen. Diese abgeschichtete Berechnung schuldet Ihnen der VM. Sonst müssen Sie auch hier nicht - oder unter Vorbehalt - zahlen, denn Sie haben Anspruch auf klare Rechnungslegung.

Ansonsten kürzen Sie bitte nicht die Miete (sonst geraten Sie womöglich in Verzug), sondern „Gem. § 12 HeizkVO unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH die nicht gesetzeskonform berechneten Heizkosten um 15 % für den gesamten Zeitraum seit 2016."

Das muss der VM hinnehmen oder das Gegenteil beweisen (dass der Zeitraum gesetzeskonform abgerechnet wurde).

Das wird Ihn möglicherweise beflügeln, weil Sie solange kürzen dürfen.

Was Ihre letzte Frage angeht: Nach BGH darf der VM Nachforderungen bei der Heizkostenabrechnung noch bis zu einem Jahr nach der jeweiligen (!) Abrechnungsperiode stellen. Wen ihm das aus eigenem Verschulden nicht fristgerecht möglich ist, ist das sein Problem.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiter helfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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