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Hauskauf - Mangel (Haus vibriert)

| 29.11.2018 08:06 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Wir haben im März diesen Jahres ein Haus gekauft, das ca. 400 mtr. von der Bahnstrecke steht und 88 Jahre alt ist. Wir haben es 4 Monate saniert und anschließend festgestellt, dass es vibriert wenn Züge oder LKWs vorbeifahren. Weder Makler noch Käufer hatten uns bei den Verhandlungen darüber informiert.

Bitte teilen Sie uns mit ob wir hier rechtliche Schritte einleiten können.

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich vermute, dass Sie letztlich einen Standard-Kaufvertrag abgeschlossen haben in dem die Gewährleistung des Käufers ausgeschlossen wurde. Dies ist rechtlich solange wirksam möglich, solange nicht der Verkäufer eine bestimmte Eigenschaft garantiert, oder er einen Mangel arglistig verschweigt, siehe § 444 BGB .

Im Immobilienbereich gibt es nun zahlreiche Urteile darüber, was der Verkäufer offenbaren muss.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer alles offenbaren, was für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung ist und deren Mitteilung man nach der Verkehrsauffassung erwarten darf, vgl. BGH, Urteil vom 22.02.2002, Az. V ZR 113/01 . Dies gilt nur dann nicht, wenn Mängel bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2012, Az. V ZR 18/11 .

Ihren Schilderungen entnehme ich, dass Sie dieses vibrieren bei einer Besichtigung nicht bemerkt haben. Das kann natürlich daran liegen, dass zu dieser Zeit weder LKW noch Zug gefahren sind, oder aber auch einfach, dass man dies bei einer Besichtigung, in der man von Zimmer zu Zimmer geht und mit seinem Partner und dem Makler redet, schlichtweg nicht bemerken kann.

Auch ein Mangel liegt aus meiner Sicht vor. Ein Haus hat nicht zu vibrieren, wenn in 400 Meter Entfernung ein Zug vorbeifährt.

Diesen Mangel müsste der Verkäufer arglistig verschwiegen haben. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass das Verschweigen von Tatsachen eine Täuschungshandlung im Sinne des § 123 BGB darstellt, wenn eine Offenbarungspflicht besteht, vgl. BGH, Urteil vom 22.02.2005, Az. X ZR 123/03

Zusammengefasst gehe ich damit davon aus, dass Sie hier durchaus gute Chancen auf dem Rechtsweg haben. Dazu müssten aber zunächst Ihre Ziele geprüft werden. Wenn beispielsweise ein Abstellen der Vibrationen durch Beauftragung eines Experten möglich wäre, käme die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten in Betracht. Ist der Mangel nicht abstellbar, kommt eine Minderung des Kaufpreises oder sogar eine Rückabwicklung des gesamten Kaufes in Betracht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 02.12.2018 | 12:23

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