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Vordach wird vom Bauträger nicht verputzt

27.11.2018 20:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Die Abnahme ist beim Bau(werk)vertrag der Dreh- und Angelpunkt. Bestehen hier Unklarheiten, sollte man in Verhandlungen treten.

Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Bauträger verweigert das verputzen des Vordaches, konkret der abgehängten Decke und der beiden Säulen. Laut seiner Aussage war dies nicht Bestandteil seines Umfanges, anstelle dessen hat er uns nur eine Holzkonstruktion verbaut. Wir haben ein Holzständerhaus gebaut, welches ansonsten entsprechend komplett verputzt wurde, nur eben nicht das Vordach.

Wir sind entsprechend anderer Meinung und möchten Sie um eine Einschätzung Bitten. Der Streitwert liegt bei circa 1500€. Arbeitsleistung und Materialkosten.

Hergang/Ablauf:
1. Werkvertrag unterzeichnet am 21.02.2017
2. Beim Werkvertrag beiliegend entsprechend vom 21.02.2017 der Eingabeplan mit gewünschtem Vordach, als Zeichnung
3. Ebenfalls im Werkvertrag ein Vermerk, dass das Vordach Fassade verputzt wird (laut Bauträger bezieht sich dies jedoch nur auf die Garage da im gleichen Absatz behandelt )
4. Im weiteren Verlauf wurde der Werkplan im Juni 2017 unterzeichnet -> dann angeblich nur als Holzkonstruktion dargestellt und damit bindend (liegt mir zumindest nicht vor).
5. Bei Abnahme Dezember 2017 wurde die nicht Fertigstellung angesprochen, aber nicht schriftlich im Abnahmeprotokoll festgehalten! Als Entgegenkommen hat uns der Bauträger versprochen, dies noch nachzuholen.
6. Er hat sich im Nachgang, konkret Juni 2018 dann nur bereit erklärt uns die Holzkonstruktion zu verkleiden (ca. 8 Stunden Arbeitszeit und 200€ Materialkosten) -> Fertigstellung November 2018.
7. Nun sind wir nicht bereit die noch austehenden Kosten des Verputzen zu bezahlen und möchten einen Betrag von ca. 1500€ von der Schlussrechnung abziehen. Ausstehend sind noch circa 8500,-€ = 2% der Gesamtsumme des Basispreises des Hauses.

Haben wir eine Chance das durchzustehen, insbesondere da wir im Abnahmeprotokoll die fehlende Verputzung nicht festgehalten haben. Weiterhin ist mir unklar was nun bindend ist, der Werkvertrag mit Eingabeplan oder der Werkplan.

Viele Grüße
A. Huth

Gern zu Ihren Fragen, die ich in Komplexen kommentieren und am Schluss zusammengefasst beantworten möchte:

Ihre vorgegebener Sachverhalt ist geprägt von der Schilderung zeitliche Abläufe und wohl auch mündlichen Absprachen, die teilweise nicht dokumentiert sind.

Zwar sind selbstverständlich auch mündliche Vereinbarungen wirksam und dementsprechend auch
einzuhalten („Pacta sunt servanda"). Die Crux liegt dann jedoch bei der Partei, die Ansprüche oder auch Einwendungen daraus herleiten möchten. Sie müssen sie also beweisen können, etwa durch einen (möglichst unbeteiligten) Zeugen oder dadurch, dass der Vertragsgegner sich anderweitig darauf eingelassen hat, etwa indem er darauf Bezug – und sei es nur durch E-Mail, Telefax, Rechnungen oder auch nachfolgend werkvertragliche Leistungen, genommen hat.

Sind – wie vorliegend – der Inhalt des Vertrags mangels Schriftform nicht komplett eindeutig bestimmbar, gilt grundsätzlich nicht die VOB, sondern das BGB. Die VOB ist eh weder Gesetz noch Rechtsverordnung, sondern enthält ein von Fachkreisen erarbeitete Regeln, die allerdings Vertragsbestandteil werden können. Damit unterliegen sie den rechtlichen Anforderungen von AGB, etwa dem § 305 c BGB .
Sofern Sie Verbraucher wären, muss dabei vom Handwerksbetrieb der vollständige Text übermittelt worden sein.

Ansonsten gelten die §§ 631 BGB auch was den möglichen Verzug des Unternehmers angeht.
Die Verzögerung von (Teil-)Leistungen ist zwar kein Mangel des Werkes, Sie gibt Ihnen aber als Besteller die allgemeinen Rechte nach §§ 280 , 286 BGB , also Schadensersatz.


Dies vorangestellt zur Kommentierung Ihrer hinsichtlich Relevanz gekürzten Schilderung:


1. Werkvertrag unterzeichnet am 21.02.2017 2. Beim Werkvertrag beiliegend entsprechend vom 21.02.2017 der Eingabeplan mit gewünschtem Vordach, als Zeichnung.

Kommentar: Sofern dieser "Eingabeplan" verbunden mit dem Werkvertrag vorliegt und darauf auch Bezug genommen wird, sollte er - vorbehaltlich das der mir hier nicht vorliegt - Inhalt des Werkvertrags geworden sein.

3. Ebenfalls im Werkvertrag ein Vermerk, dass das Vordach Fassade verputzt wird (laut Bauträger bezieht sich dies jedoch nur auf die Garage da im gleichen Absatz behandelt )

Kommentar: Das ist der entscheidende Punkt des Streits: Vertragliche Willenserklärungen (WE) sind nach Treu und Glauben (§ 242 BGB ) so auszulegen, wie ein verständiger und gut informierter Dritter die gegenseitigen WE verstehen musste. Wenn im Werkvertrag ein Vermerk von einem Verputzen des Vordachs die Rede ist, ist der Bauträger in der Beweispflicht, Gegenteiliges zu beweisen. „(Laut Bauträger bezieht sich dies jedoch nur auf die Garage da im gleichen Absatz behandelt" ) genügt hier nicht. Diese sog. systematisch/grammatikalische Methode der Auslegung ist zwar methodisch zulässig, bedarf aber des gesamten Kontextes des Vertrags, um abschließend beurteilt zu werden.


4. Im weiteren Verlauf wurde der Werkplan im Juni 2017 unterzeichnet -> dann angeblich nur als Holzkonstruktion dargestellt und damit bindend (liegt mir zumindest nicht vor).

Kommentar: Lässt sich so nicht kommentieren. Was heißt „angeblich"? Hier liegt die Beweislast beim Bauträger.

5. Bei Abnahme Dezember 2017 wurde die nicht Fertigstellung angesprochen, aber nicht schriftlich im Abnahmeprotokoll festgehalten! Als Entgegenkommen hat uns der Bauträger versprochen, dies noch nachzuholen. 6. Er hat sich im Nachgang, konkret Juni 2018 dann nur bereit erklärt uns die Holzkonstruktion zu verkleiden (ca. 8 Stunden Arbeitszeit und 200€ Materialkosten) -> Fertigstellung November 2018.

Kommentar: Die Abnahme ist der Dreh und Angelpunkt im Werkvertragsrecht. Ich hoffe, Sie haben sich die Nacherfüllung bei der Abnahme vorbehalten bzw. das Werk eben nur unter Vorbehalt abgenommen.
Wenn der Unternehmer jetzt nur seine teilweise reagiert bzw. nacherfüllt hat, sind das gute Argumente für einen konkludenten Vorbehalt, die Ihre Verhandlungsposition stärken. Denn möglicherweise lag seitens des Unternehmers noch keine Abnahmereife vor. Sie sollte eh den Verhandlungsweg suchen, weil mangels Schriftlichkeit auf beiden Seiten ein gewisses Prozesskostenrisiko besteht, das ich im Rahmen einer Fernberatung – Fakten vor Ort fehlen - nicht näher beziffern kann.

7. Nun sind wir nicht bereit die noch ausstehenden Kosten des Verputzen zu bezahlen und möchten einen Betrag von ca. 1500€ von der Schlussrechnung abziehen. Ausstehend sind noch circa 8500,-€ = 2% der Gesamtsumme des Basispreises des Hauses.

Antwort: Sie können das Risiko in Verzug zu geraten damit umgehen, dass Sie weitere Zahlungen „ausdrücklich unter Vorbehalt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" leisten. Damit gehen Ihnen etwaige Rückerstattungsansprüche nicht verloren.

In Betracht kommt für Sie auch eine Minderung, die auszuhandeln wäre. Allerdings hat die Forderung auf Nacherfüllung Vorrang vor Rücktritt oder Minderung. Sie müssen zuerst mit angemessener Fristsetzung (hier wären das wohl 3 Wochen) das Verputzen des Vordachs als vollständig geschuldete Erfüllung des Vertrags schriftlich beweisbar fordern. Außer in den Fällen der § 281 Abs. 2 und 323 Abs. 2 bedarf es der Fristsetzung auch dann nicht, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung gemäß § 635 Abs. 3 verweigert oder wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist.

Diesbezüglich sollten Sie unverzüglich mit dem Auftraggeber Kontakt aufnehmen und Verhandlungen für eine „Vergütungsanpassung / Nachträge" unter Beibringung Ihres Bautagebuchs führen oder Minderung führen.

Denn die im Vertrag vorausgesetzte Relation zwischen Leistung und Vergütung wird insbesondere bei umfangreichen Bauwerken und techn. Anlagen häufig durch bei Vertragsschluss nicht berücksichtigte Änderungen auf der Leistungsebene oder zeitliche Verzögerungen gestört, Palandt § 632 Rn. 4 m.w.N.
Diese Verhandlungen können durchaus nicht einfach sein, weil zu ermitteln ist, was durch die vereinbarte Vergütung abgegolten („verpreist") ist, was zusätzlich zu vergüten ist und wie diese Vergütung zu gestalten ist, Palandt a.a.O. Sie sollten deshalb hierzu vertiefte anwaltliche Beratung, ggf. auch Hilfe bei den Verhandlungen beiziehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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