Hausverkauf erfolgte Mängelbeseitigung angeben?

Sehr geehrte Ratsuchende,

I. Ich gehe davon aus, dass in einem etwaigen Kaufvertrag – wie üblich – ein Gewährleistungsausschluss vereinbart sein wird. Es stellt sich dann die Frage, zu welchen Punkten Sie bei einem Hausverkauf offenbarungspflichtig sind, welche Mängel Sie auch ungefragt dem Käufer vor bzw. spätestens bei Abschluß des Kaufvertrages mitteilen müssen. In diesem Zusammenhang sind z.B. folgende Gerichtsentscheidungen von Bedeutung:

1. Das Oberlandesgericht Bamberg hat in zwei Fällen zur Offenbarungspflicht von Mängeln beim Immobilienerwerb Stellung genommen.

In der einen Sache hatte das Gericht über unangenehme, in unterschiedlichen zeitlichen Intervallen auftretende Geruchsbelästigungen, die von einem technisch unzureichend angelegten (zu wenig Gefälle, zu geringer Durchmesser) Abwasserkanal im Keller eines Mehrfamilienwohnhauses ausgingen, zu entscheiden. In der anderen Sache hatte es über Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall der Westseite eines Einfamilienhauses zu entscheiden. Die beiden Mängel waren bei einmaliger und oberflächlicher Besichtigung für einen Laien nicht ohne weiteres erkennbar.

In beiden Fällen haben die Richter positive Kenntnis des Verkäufers vom Mangel angenommen und eine Offenbarungspflicht gegenüber dem erkennbar ahnungslosen Käufer bejaht. Die Verletzung dieser Pflicht führte in dem einen Fall zur Unwirksamkeit des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses, in dem anderen zur berechtigten Anfechtung des Kaufvertrages. Beide Klagen waren erfolgreich wegen arglistigen Verschweigens eines erheblichen Mangels durch den Verkäufer, Urteile des OLG Bamberg Az.: 4 U 196/01 und 3 U 165/01

2. In einem weiteren Fall wurde ein Haus verkauft mit Feuchtigkeitsmängel. Der Verkäufer hatte eine Sanierungsmaßnahme durchführen lassen, war sich aber nicht sicher, dass diese Maßnahme auch erfolgreich war. Beim Verkauf verschwieg er den Feuchtigkeitsmangel und die Sanierungsmaßnahme, da er diesbezüglich auch nicht befragt wurde. Ein „arglistigen Verschweigen“ des Mangels stellte das Saarländische Oberlandesgericht im Urteil vom 9.9.2003, Az.: 7 U 126/03 , fest, läge aber trotz der Offenbarungspflicht nicht vor und lehnte den Schadensersatzanspruch des Käufers ab.

II. Hinsichtlich der Sanierungsmaßnahme an der Außenwand ist gemäß Ihrem Vortrag die Mangelbeseitigung fachmännisch erfolgt, Sie werden – sollte die jetzige Schimmelbildung hiermit nichts zu tun haben, was einer weitergehenden baufachmäänischen Abklärung bedarf - dann davon ausgehen, dass die Feuchtigkeitseinwirkung dauerhaft beseitigt ist, zumal ja die Sanierung auch unter Leitung eines Architekten erfolgte und sich gerade kein Mangel mehr zeigt (wäre noch - wie gesagt - baufachmännisch abzuklären).

In zweiter Linie sollte die Ursache der Schimmelbildung gefunden werden; wohnbedingt – baubedingt? Steht diese in Zusammenhang mit der Sanierung der Außenwand so könnte durchaus eine Offenbarungspflicht hinsichtlich der Saierungsmaßnahme und der in diesem Zusammenhang stehenden Schimmelbildung bestehen. Die bloße optische Beseitigung der Schimmelbildung ohne Ursachenforschung (und der dann folgende Beseitigung) würde dann wahrscheinlich nicht genügen.

Es geht daher im wesentlichen um den Zusammenhang der beiden Sanierungs-/Reparaturmaßnahmen bzw. deren Ursachen. Besteht hier kein Zusammenhang und wurden beide ursprünglichen Mängel fachmännisch und dauerhaft behoben, besteht auch kein Mangel im Rechtssinne.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr