Sehr geehrter Fragesteller,
ich gehe davon aus, dass Sie das Grundstück von einem Erschließungsträger erwerben, der einen Erschließungsvertrag mit der Gemeinde abgeschlossen hat. Der wesentliche Kern eines solchen Vertrages ist, dass die Gemeinde die Erschließung eines neuen Baugebietes auf den Erschließungsträger übertragt. Dieser führt die Erschließung auf eigene Kosten durch und legt diese Kosten bei der Veräußerung der ihm gehörenden Grundstücke auf die Käufer um. Die Käufer tragen so die Erschließungskosten, die die Gemeinde sonst durch Beitragsbescheide anfordern müsste. Dadurch, dass der Gemeinde keine Erschließungskosten entstehen, entfallen solche Beitragsbescheide. Beitragsbescheide erhalten Sie also im Zusammenhang mit der Ersterschließung nicht.
Die Gemeinde sichert sich gegen Nichterfüllung oder Insolvenz des Erschließungsträgers durch eine Erfüllungsbürgschaft ab. Dies ist Standard eines Erschließungsvertrages, davon können Sie ausgehen. Es gehört auch zum Standard solcher Modelle, dass der Erschließungsträger seine Kosten direkt bei der Grundstücksveräußerung umlegen möchte, um seine Maßnahmen zu finanzieren. Ihre Zahlung ist durch die Bürgschaft indirekt gesichert, denn wenn der Erschließungsträger ausfallen sollte, ist die Gemeinde verpflichtet, die Erschließung zu Ende zu bringen.
Zu welchen Erschließungsmaßnahmen sich der Erschließungsträger gegenüber der Gemeinde verpflichtet, steht im Erschließungsvertrag. Frischwasser, Abwasser und Strom gehören immer dazu, sonst wäre das Grundstück baurechtlich nicht erschlossen. Diese Anschlüsse können Sie also erwarten, wenn Sie Ihr Grundstück mit Erschließung kaufen. Glasfaser ist optional, sodass Sie als Käufer nur dann die Anlegung eines Glasfaseranschlusses erwarten können, wenn dies in Ihrem Kaufvertrag steht.
Daraus ergibt sich für ihre Fragen:
1)
Die Erfüllungsbürgschaft aus dem Erschließungsvertrag brauchen Sie im Kaufvertrag nicht zu regeln. Dies werden Sie auch nicht erreichen können, weil es völlig unüblich wäre.
2)
Wenn der Erschließungsträger Ihnen für Ihr Geld einen Glasfaseranschluss legt, gehört dies ausdrücklich in Ihren Vertrag, weil es nicht zwingende Voraussetzung für die Erschließung ist.
3)
Insofern sind Sie durch die Formulierung im Vertrag hinreichend abgesichert. Beitragsbescheide dürfen Im Zusammenhang mit dem Erschließungsvertrag nicht erlassen werden, sondern erst für spätere z.B. Ausbaumaßnahmen, in der Regel erst viele Jahre später.
Es gibt theoretisch ein Risiko, dass die Gemeinde auch im Zusammenhang mit der Ersterschließung teilweise Beiträge erheben muss, wenn der Erschließungsträger ausfällt und die Erfüllungsbürgschaft nicht ausreicht, weil die Erschließungskosten falsch eingeschätzt wurden. Gegen dieses Risiko können Sie sich aber sowieso nicht absichern, weil Sie von Gesetzes wegen Empfänger solcher Bescheide wären und Rückgriff gegen Ihren Verkäufer dann nicht durchsetzbar wäre, weil er ja finanziell ausgefallen ist.
4)
Im Ergebnis ist das so richtig.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Auskünften behilflich sein.
Mit besten Grüßen
