Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Die Freigabe durch den Insolvenzverwalter erfolgte vor dem Hintergrund, dass dieser aufgrund der grundpfandrechtlichen Belastungen keinen Erlös für die Insolvenzmasse erwartet. Folge hieraus ist, dass Ihre Mutter wieder alleine verfügungsberechtigt ist und damit für die Einnahmen und Ausgaben verantwortlich ist.
2. Im weiteren ist Ihre Mutter auch wieder berechtigt die vier Wohnungen zu verkaufen, wobei aufgrund der Darlehens- und Grundbuchbelastung für einen lastenfreien Verkauf die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich ist.
3. Zunächst sollte Ihre Mutter die Miete verwenden, um die anfallenden Nebenkosten zu decken, damit hier keine Rückstände anfallen, die einen Verkauf erschweren könnten. Da die Bank bisher keine Miete gepändet hat, ist hiermit auch in Zukunft nicht mehr zu rechnen. Allerdings ausgeschlossen ist dies nicht.
Eine Zwangsversteigerung können Sie nicht beschleunigen, da dies alleine im Bereich eines Gläubigers liegt. Allerdings muss auch in einem zwangsversteigerung nicht zwingend ein Zuschlag erfolgen, da die Bank dann als Herrin des Verfahrens den Antrag jederzeit zurücknehmen kann, wenn ihr der Erlös nicht ausreicht.
4. Insoweit bleibt aus meiner Sicht lediglich ein freihändiger Verkauf, der entweder durch die Maklerin oder durch die Bank selbst erfolgen kann.
Möglich wäre danach der Bank eine Verkaufsvollmacht zu erteilen, wenn diese im Gegenzug auf alle Forderungen gegenüber Ihrer Mutter verzichtet. Dies macht allerdings nur dann Sinn, wenn die Bank über einen eigenen oder fremden Makler überhaupt in der Lage wäre das Haus zu vermarkten.
Sollte dies nicht in Bertracht kommen, wäre jedenfalls mit der Bank zu verhandeln, welchen Erlös sich diese vorstellt. Dabei sollte ein Gesamterlös für alle vier Wohnungen sowie ein Erlös pro Wohnung festgehalten werden. Möglicherweise ist der Erlös bei einem einzelnen Verkauf der Wohnungen höher.
Die Forderung der finanzierenden Bank dürfte nach Abzug der Lebensversicherung unter Berücksichtigung von angefallenen Zinsen seit 2016 bei ca. EUR 240.000,- liegen. ob die Bank auch bereit ist zu einem Preis von EUR 190.000,- die Löschungsbewilligung zu erteilen, sollte in jedem Fall im Vorfeld geklärt werden. Ein Verkauf der Wohnungen ist grundsätzlich auch ihne die Zustimmung der Bank möglich, allerdings bleiben die Grundschulden und die persönliche Verpflichtung Ihrer Mutter aus dem Darlehen erhalten.
5. Hilfreich dürfte sicherlich die Hinzuziehung eines der Bank bekannten Maklers sein. Um einen freihändigen Verkauf werden Sie aus meiner Sicht nicht umhinkommen, könnten dies aber auf die Bank mit einer Verkaufsvollmacht abwälzen, wenn die Bank hier einverstanden ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
