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Mehrfamilienhausfreigabe in Privatinsolvenz. Kosten zu hoch,Bank zum Handeln bringen

25.08.2017 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Freigabe des Grundbesitzes aus der Insolvenzmasse. Rückerlangung der Verfügungsgewalt für einen freihändigen Verkauf.

Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,
wir stehen vor folgendem Problemfall:
Das 6-Parteien-Mehrfamilienhaus meiner Eltern mit 4 Wohnungen (+2 weitere, die bereits verkauft sind und einen Grundstücksanteil von 26/100 haben) auf einem Grundstück in Größe von 3038 m2 war Anfang 2016 mit 320000 € Darlehen belastet. (Grundbuch läuft nur auf meine Mutter, Darlehensverträge auf beide).
Nach schwerer Krankheit meines Vaters 2012 konnten die Raten nicht mehr bedient werden. Nach langen Verhandlungen hat die Bank sich in 02/2016 auf eine Senkung der Schulden auf 230000 € eingelassen, zahlbar in einer Summe.
Zu einem Gespräch und Verhandlungen darüber kam es nicht mehr, mein Vater verstarb 5/2016 und meine Mutter konnte die Raten und Nebenkosten in immenser Höhe nicht mehr zahlen und meldete Privatinsolvenz an. Schulden 230000 € bei der Darlehensbank und ca. 30000 € weitere Privatkredite bei anderen Banken.
Die Darlehensbank bekam im Juni 2016 € 86000,00 aus der Lebensversicherung meines Vaters gezahlt.
Gestern hat der Insolvenzverwalter das Haus meiner Mutter als Schrottimmobilie frei gegeben, der bestellte Gutachter und Makler schätzt das Haus auf € 190000, die Bank besteht auf € 230000,00.
Wie geht es nun weiter? Meine Mutter kann keinesfalls die anfallenden Nebenkosten tragen (Nachspeicherheizung, Grundsteuer, Versicherung etc.), sie wohnt mit meiner pflegebedürftigen Großmutter (Pflegegrad 2, diese hat Altenteilrecht geschätzt von der Gutachterin auf € 27000,00 an zweiter Stelle nach der Bank im Grundbuch) derzeit in einer der Wohnungen, 2 stehen leer und 1 ist vermietet. Beide haben ab Dezember 2017 eine neue, behindertengerechte Wohnung zu geringerer Miete und von daher kein Interesse das Haus länger zu halten.
Bekommt meine Mutter jetzt die eine verbliebene Miete, das würde die Deckung der Nebenkosten sehr erleichtern?
Die Bank hat keine Eile, da sie ja die 86000 € erhalten haben. Die Gutachterin/Maklerin würde nach Abschluss eines Maklervertrages mit uns das Haus verkaufen, wenn die Bank sich auf 190000 € einlässt.
Können wir die Bank irgendwie dazu bringen den Hauspreis auf € 144000,00 zu senken abzgl. der Lebensversicherung (oder auch nur auf € 190000,00)?
Meine Mutter kann das Eigentum ja nicht aufgeben, da sie nicht den gesamten Grund besitzt.
Können wir irgendwie darauf einwirken, dass das Haus schnell zwangsversteigert wird?
Im Endeffekt brauchen wir eine Lösung damit meine Mutter nicht mehr verantwortlich ist, im Dezember umziehen kann und in 6 Jahren Restschuldbefreiung erlangt.
Wenn uns jemand einen Rat in dieser vertrackten Situation geben kann, wären wir sehr dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Freigabe durch den Insolvenzverwalter erfolgte vor dem Hintergrund, dass dieser aufgrund der grundpfandrechtlichen Belastungen keinen Erlös für die Insolvenzmasse erwartet. Folge hieraus ist, dass Ihre Mutter wieder alleine verfügungsberechtigt ist und damit für die Einnahmen und Ausgaben verantwortlich ist.

2. Im weiteren ist Ihre Mutter auch wieder berechtigt die vier Wohnungen zu verkaufen, wobei aufgrund der Darlehens- und Grundbuchbelastung für einen lastenfreien Verkauf die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich ist.

3. Zunächst sollte Ihre Mutter die Miete verwenden, um die anfallenden Nebenkosten zu decken, damit hier keine Rückstände anfallen, die einen Verkauf erschweren könnten. Da die Bank bisher keine Miete gepändet hat, ist hiermit auch in Zukunft nicht mehr zu rechnen. Allerdings ausgeschlossen ist dies nicht.

Eine Zwangsversteigerung können Sie nicht beschleunigen, da dies alleine im Bereich eines Gläubigers liegt. Allerdings muss auch in einem zwangsversteigerung nicht zwingend ein Zuschlag erfolgen, da die Bank dann als Herrin des Verfahrens den Antrag jederzeit zurücknehmen kann, wenn ihr der Erlös nicht ausreicht.

4. Insoweit bleibt aus meiner Sicht lediglich ein freihändiger Verkauf, der entweder durch die Maklerin oder durch die Bank selbst erfolgen kann.

Möglich wäre danach der Bank eine Verkaufsvollmacht zu erteilen, wenn diese im Gegenzug auf alle Forderungen gegenüber Ihrer Mutter verzichtet. Dies macht allerdings nur dann Sinn, wenn die Bank über einen eigenen oder fremden Makler überhaupt in der Lage wäre das Haus zu vermarkten.

Sollte dies nicht in Bertracht kommen, wäre jedenfalls mit der Bank zu verhandeln, welchen Erlös sich diese vorstellt. Dabei sollte ein Gesamterlös für alle vier Wohnungen sowie ein Erlös pro Wohnung festgehalten werden. Möglicherweise ist der Erlös bei einem einzelnen Verkauf der Wohnungen höher.

Die Forderung der finanzierenden Bank dürfte nach Abzug der Lebensversicherung unter Berücksichtigung von angefallenen Zinsen seit 2016 bei ca. EUR 240.000,- liegen. ob die Bank auch bereit ist zu einem Preis von EUR 190.000,- die Löschungsbewilligung zu erteilen, sollte in jedem Fall im Vorfeld geklärt werden. Ein Verkauf der Wohnungen ist grundsätzlich auch ihne die Zustimmung der Bank möglich, allerdings bleiben die Grundschulden und die persönliche Verpflichtung Ihrer Mutter aus dem Darlehen erhalten.

5. Hilfreich dürfte sicherlich die Hinzuziehung eines der Bank bekannten Maklers sein. Um einen freihändigen Verkauf werden Sie aus meiner Sicht nicht umhinkommen, könnten dies aber auf die Bank mit einer Verkaufsvollmacht abwälzen, wenn die Bank hier einverstanden ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 25.08.2017 | 18:43

Sehr geehrter Herr Rechtanwalt Schröter,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung.
Eine Nachfrage habe ich noch: Warum darf die Bank nach Abzug der Lebensversicherung ca. EUR 240000,00 fordern? Im Insolvenzverfahren haben Sie Ihre Forderung nicht mehr mit den ursprünglichen EUR 320000,00 sondern mit EUR 230000,00 beziffert und erst danach die Lebensversicherung erhalten, die bis dato ja noch nicht zu erwarten war.
Könnte man evtl. mit diesem Argument verhandeln?
Vielen Dank für Ihre Mühe.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.08.2017 | 13:35

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Wenn die Bank eine Forderung in Höhe von EUR 230.000,- angemeldet hat, ist dies auch die Grundlage für weitere Verhandlungen. Der eingezogene Betrag der Lebensversicherung wird dabei auf Zinsen und Kosten verrechnet und schließlich auf das Darlehen. Die Fordrung dürfte dann unter Berücksichtigung von Zinsen bei EUR 150.000,- bis EUR 160.000 liegen, so dass bei einem Verkauf ggfs. noch ein Übererlös erzielbar ist. Lassen Sie sich eine Forderungsaufstellung der Bank zusenden und verhandeln Sie im Vorfeld, welcher Betrag zur Löschung der Grundschulden der Bank erforderlich ist.

Gerne kann ich Ihnen bei der weiteren Vorgehensweise unterstützen, wenn Beratungsbedarf besteht.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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