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Berechnung Kanalanschlussbegühren nach Abriss und Grundstücksteilung (BGS-EWS)


28.07.2017 01:33 |
Preis: 150,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Wird ein Grundstück geteilt, so ist der abgegoltene abwasserbeitragsrechtliche Vorteil rechnerisch auf die jeweiligen Teilflächen zu verteilen. Der zu erhebende Beitrag für die Bebauung eines neugebildeten Grundstücks mindert sich entsprechend.


Hallo, folgender Sachverhalt:


Der Eigentümer eines größeren Grundstücks (Partei1) mit großem Altgebäude möchte sich verkleinern.
Dazu lässt er das Altgebäude abreißen (2011?) und verkauft zwei Teile seines Grundstücks an Partei2 (04/2012) und Partei3 (09/2013).
Zuvor wird eine von Partei1 gestellte Bauvoranfrage für alle drei geplanten Häuser auf den drei entstehenden Teilgrundstücken positiv beschieden (2011).


Mit jedem Verkauf eines Teilgrundstücks an Partei2 & 3 berechnet die Gemeinde die anrechenbaren Geschossflächen vom alten Abrissgebäude anteilig nach Grundstücksgröße auf die neu entstandenen Teilgrundstücke (04/2012 & 09/2013).
Zum Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstückteils an Partei3 (09/2013) sind die neuen Häuser von Partei2 & 3 bereits bezugsfertig (seit 04/2013).
Die entsprechenden Bescheide über die Kanalanschlussbegühren werden Partei1 & 2 in 11/2013 zugestellt, nicht jedoch Partei3.


Partei1 legt unmittelbar Widerspruch gegen Bescheid ein, da sie der Überzeugung ist durch ihre Verkleinerung der Geschossfläche im Vergleich zum Altgebäude nicht nochmals zahlen zu müssen.
Die Gemeinde gibt dem Widerspruch statt (12/2013) und zieht die gesamte anrechenbare Geschossfläche vom Altgebäude der Partei1 zu Lasten der Partei3 ab, ohne Partei 3 darüber zu informieren.
Begründung: Das Haus von Partei3 war in 12/2013 nicht bezugsfertig (korrekt, obgleich unmöglich), daher seien die Grundstücksflächen aus 04/2012 maßgeblich, also vor Verkauf an Partei3.

Der Neubau von Partei1 hat eine kleinere Geschossfläche als die anrechenbaren Summen ihres neuen kleineren Teilgrundstückes und der ihnen zugunsten gerechneten anteiligen Geschossfläche von Partei3. Eine Erstattung an Partei1 erfolgt jedoch nicht.

Partei3 stellt in 01/2014 erneut eine Bauvoranfrage für ihr Grundstück und reicht in 04/2014 den Bauantrag ein.
Eine Korrektur oder eine Vorabzahlungsforderung für die nun bekannte neue Geschossfläche erfolgt nicht.
Partei3 bezieht ihr Haus in 11/2015 und soll für die gesamte neu geschaffene Geschossfläche Ihres Grundstücks die Beiträge für die Be- und Entwässerungseinrichtung entrichten, nicht jedoch für ihre Grundstücksfläche.

Die Vermessung aller drei Häuser von Partei 1-3 erfolgte zusammen im Frühjahr 2015.
Zu diesem Zeitpunkt war das Haus von Partei 3 bereits errichtet, jedoch nicht bezugsfertig.


Da Beiträge nicht doppelt erhoben werden dürfen, stellen sich folgende Fragen:

A) Wie ist die anrechenbare Geschossfläche bei Abriss und Grundstücksteilung aufzuteilen?

B) Hat Partei1 Anspruch auf Erstattung durch Verkleinerung Ihrer Geschossfläche?

C) Hat Partei3 aufgrund der erkennbaren Bauabsicht bei Bescheiderstellung (11/2013) Anrecht auf die anrechenbare Geschossfläche des Abrisshauses von Partei1?

D) Ist für die Berechnung der Geschossflächenaufteilung die Bezugsfertigkeit oder die Hausvermessung maßgeblich, bzw was sonst? §3(1) der örtlichen Satzung (s.u.) besagt, dass die Bezugsfertigkeit nur für genehmigungsfreie Baumaßnahmen relevant sei

E) Hat Partei3 mit dem Grundstückskauf nach Abriss alternativ mindestens ein Anrecht auf Verrechnung (Abzug) einer fiktiven Geschossfläche von 1/4 der Größe ihres Grundstücks, da für dieses prinzipiell schon mal gezahlt wurde?

F) §3(2) der Satzung (s.u.) besagt, dass die Betragsschuld entsteht sobald das Grundstück angeschlossen werden kann. Ist dies bereits nach Kauf, noch ohne Baumaßnahme der Fall?

G) Bis wann darf die Gemeinde die Bescheide für Partei1 ggf. korrigieren? Die Verjährungsfrist endet mit dem 31.12.2017

H) Sollte das anteilige Anrechnen der Geschossfläche des Abrisshauses von Partei1 für Partei2 nicht auch für Partei3 gelten? (Ziel: Gleichbehandlung?)

I) Bonusfrage (optional): ist der um ca Faktor 3 höhere Beitragssatz einer kleinen Gemeinde rechtens, im Vergleich zur benachbarten (bevorzugten) Großstadt?


Anlage: örtliche BGS-EWS: http://www.vg-uttenreuth.de/export/download.php?id=3562

P.s. Bitte Auftrag nur annehmen, wenn auf jede Frage eingegangen wird, mit eineindeutigen Antworten

Einsatz editiert am 28.07.2017 15:50:10
30.07.2017 | 01:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach Ihren Ausführungen war früher bereits eine Beitragserhebung für das ungeteilte Grundstück mit dem Altgebäude erfolgt. Im Ergebnis muss dies allen 3 neuen Grundstücken im Rahmen der erforderlichen Beitragsnacherhebung nach gleichen Grundsätzen zugutekommen. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat hierzu in seinem Urteil vom 15.06.1994 - 23 B 93.140 -, juris, ganz grundsätzlich festgestellt: "Wird [ein] Grundstück geteilt, so ist der abgegoltene Vorteil rechnerisch auf die jeweiligen Teilflächen zu verteilen. Wird später eines der neu gebildeten Grundstücke bebaut, so ist der nunmehr zu erhebende Beitrag in dem Ausmaß zu vermindern, in dem bereits eine Vorteilsabgeltung vorliegt (vgl. BayVGH vom 06.05.1994 Az. 23 B 92.2696; vgl. auch BayVGH vom 14.04.1994 Az. 23 CS 93.1507)." Es gilt dabei in der Tat das Gebot der Einmaligkeit der Beitragserhebung: Nachträgliche Veränderungen dürfen nicht dergestalt abgerechnet werden, dass insgesamt mehr geschuldet ist, als wäre der aktuelle Zustand von vornherein abgerechnet worden.

Das Vorgehen der Gemeinde ist für mich nicht gänzlich nachvollziehbar. Es scheint, als bringe man hier Beitragshöhe und Zeitpunkt der Entstehung der Beitragsschuld durcheinander. Der Herstellungsbeitrag ist hinsichtlich seiner Höhe für jedes der 3 neuen Grundstücke nach der BGS-EWS zu errechnen. Davon ist der für das damalige ungeteilte Grundstück festgesetzte Beitrag anteilig (im Verhältnis der Größe des neuen Grundstücks zur Größe des Altgrundstücks) in Abzug zu bringen. Wann die Beitragsschuld für das einzelne Neugrundstück entsteht und von der Gemeinde durch Bescheid geltend gemacht werden kann, ist dabei eine ganz andere Frage.

Die Beitragsschuld entsteht vorliegend gemäß der Sonderbestimmung des § 3 Abs. 3 BGS-EWS: „Wird eine Veränderung der Fläche, der Bebauung oder der Nutzung des Grundstücks vorgenommen, die beitragsrechtliche Auswirkungen hat, entsteht die Beitragsschuld mit dem Abschluss der Maßnahme." Das entspricht dem Gesetz (Art. 5 Abs. 2a Satz 1 des Kommunalabgabengesetzes [KAG]): „Ändern sich die für die Beitragsbemessung maßgeblichen Umstände nachträglich und erhöht sich dadurch der Vorteil, so entsteht damit ein zusätzlicher Beitrag." Die Teilung des Altgrundstücks allein hatte keine beitragsrechtlichen Auswirkungen. Es gilt nämlich der Grundstücksbegriff des § 2 Abs. 1 EWS: „Grundstück im Sinne dieser Satzung ist jedes räumlich zusammenhängende und einem gemeinsamen Zweck dienende Grundeigentum desselben Eigentümers, das eine selbständige wirtschaftliche Einheit bildet, auch wenn es sich um mehrere Grundstücke oder Teile von Grundstücken im Sinne des Grundbuchrechts handelt." Das änderte sich erst mit dem Abriss des Altgebäudes und dem Verkauf der Grundstücke an Partei2 und Partei3. Maßgeblich dürfte dabei möglicherweise schon die Eigentumsübertragung (wegen § 5 Abs. 1 BGS-EWS und der 2500 qm-Begrenzung) sein, auf jeden Fall aber die Fertigstellung des neuen Gebäudes auf den 3 Grundstücken (wegen § 5 Abs. 2 BGS-EWS).

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

A) Die anrechenbare Geschossfläche ist nach dem Verhältnis der jeweiligen Grundstücksgröße zur Größe des Altgrundstücks aufzuteilen.

B) Ja. Es entsteht zugunsten von Partei1 ein Erstattungsanspruch bei einer geringeren Beitragsfestsetzung. Das folgt aus Art. 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b KAG i.V.m. § 37 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO).

C) Partei3 ist in Hinblick auf die Beitragsnacherhebung „am Ende des Tages" ebenso zu behandeln wie die anderen Parteien.

D) Es gilt § 3 Abs. 3 BGS-EWS. Mit Fertigstellung des Gebäudes, spätestens mit Herstellung der Grundstücksanschlüsse durch die Gemeinde entsteht die Beitragsschuld.

E) Von der errechneten Beitragsschuld für das neue Grundstück ist anteilig der bereits abgerechnete Beitrag in Abzug zu bringen. Dabei ist nicht isoliert auf die Berechnungsfaktoren Grundstücksfläche und Geschossfläche abzustellen, sondern auf die festgesetzte Beitragssumme (siehe BayVGH, a.a.O.).

F) Es gilt § 3 Abs. 3 BGS-EWS. Abgesehen davon stellt § 3 Abs. 2 BGS-EWS auf die faktische Anschließbarkeit („kann") ab. Das ist der Fall, wenn die Grundstücksanschlüsse (vgl. § 3 EWS) fertiggestellt sind.

G) Der Nacherhebungsbescheid ist rechtswidrig begünstigend. Eine Rücknahme gemäß Art. 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b KAG i.V.m. § 130 AO und Nachforderung ist wegen § 130 Abs. 2 AO ausgeschlossen.

H) Eine Gleichbehandlung ist in diesem Sinne geboten.

I) § 1 BGS-EWS besagt, dass die Gemeinde zur Deckung ihres Aufwandes für die Herstellung der Entwässerungsanlage einen Beitrag erhebt. Die Stellschraube im Vergleich zu anderen Gemeinden ist damit der finanzielle Aufwand der Gemeinde. Rechtliche und tatsächliche Umstände können dazu führen, dass der Aufwand Ihrer Gemeinde deutlich höher ist als der einer anderen. Das kann z.B. ein ungünstiges Ausschreibungsergebnis sein oder eine ungünstige Bodenbeschaffenheit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2017 | 22:51

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

wenn ich Sie richtig verstehe, hat Partel im Rahmen der Gleichbehandlung anteiligen Anspruch auf die nach Grundstücksgröße zu verrechnende Geschossfläche (GF) vom Abrissgebäude, unabhängig vom Baubeginn? Siehe Frage F - die Anschlüsse von der Straße zum Grundstück von Partei3 wurden erst in 10/2015 gelegt.

D.h. die Verrechnung der fiktiven anteilige Fläche von Partei3 zugunsten von Partei1 stellt eine Ungleichbehandlung dar.

Die Beantwartung der Frage B mit ja stellt hier einen Widerspruch dar, da Partei1 auch nachzahlen muss. Grund: GF von deren Neubau ist größer als zu verrechnende anteilige GF nach Grundstücksteilung. Und das obwohl das Abrissgebäude von Partei1 eine noch größere GF hatte als deren Neubau? Ist das nicht auch ungerecht, da Partei mit ihrem Abrissgebäude schon anteilige GF für Partei2 & 3 bezahlt hat? Bitte um Nennung des entsprechenden Gesetzes / Paragraphen

Die Antwort zu G verstehe ich leider noch nicht. Die Gemeinde hat aktuell noch keinen Bescheid erstellt für Partei3, nur eine Anhörung. Der Bescheid ist in ca 4 Wochen zu erwarten. Aktuelle Einwände bei der Gemeinde werden abgetan dass alles seine Richtigkeit habe und man ja gegen den Bescheid Widerspruch einlegen könne...
Was ist mit Partei1? Deren Bescheid wurde nach deren Einspruch nicht korrigiert, es kam schlicht keinerlei Antwort mehr. Kann Partei1 noch zur Nachzahlung herangezogen werden?

Welches Vorgehen empfehlen Sie uns (Partei3) ? Können wir mit Ihren Argumenten auf Richtigstellung vor Bescheiderstellung "pochen"?
Wenn nicht, Zahlung unter Vorbehalt? Teilzahlung verweigern scheint wegen der Vollstreckbarkeit keine Option.
Und wären Sie bereit uns zu vertreten, sollte es zu einem Prozess kommen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2017 | 00:00

Sehr geehrte Fragesteller,

gerne gehe ich auf Ihre Nachfragen ein:

Es kommt nicht auf den Baubeginn an. Der bereits erhobene Herstellungsbeitrag für das Altgrundstück ist anteilig dann in Abzug zu bringen, wenn jeweils die Beitragsschuld bei den einzelnen Grundstücken der Parteien entsteht. Auch hier geht es wieder darum, die Frage der Beitragshöhe (§§ 5 f. BGS-EWS) von der Frage des Zeitpunkts des Entstehens der Beitragsschuld (§ 3 BGS-EWS) zu trennen. Eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung liegt vor, wenn die Gemeinde das nicht berücksichtigt und die Höhe des Beitrages für die neuen Grundstücke vom Zeitpunkt der Entstehung der Beitragsschuld abhängig macht. Gerechtigkeit sieht so aus: Der gezahlte Beitrag für das Altgrundstück wird anteilig nach obigem Maßstab auf die Neugrundstücke aufgeteilt (zunächst nur gedanklich). Dieser Betrag wird dann von der nach §§ 5 f. BGS-EWS errechneten Beitragshöhe für das jeweilige Neugrundstück tatsächlich abgezogen, sobald ein Nacherhebungsbeitrag gemäß § 3 Abs. 3 BGS-EWS entsteht. Dahinter steht der allgemeine Grundsatz, dass jedes Neugrundstück nur entsprechend dem Vorteil, das es durch den Anschluss hat, der Herstellungsmaßnahme zu veranlagen ist.

Zu Partei1: Ein Nacherhebungsbeitrag entsteht, wenn der für das neue Grundstück mit neuem Gebäude berechnete Beitrag höher ist als der anrechenbare, bereits festgesetzte Ausgangsbeitrag. Andernfalls entsteht ein Erstattungsanspruch gegenüber der Gemeinde. Dass Partei1 früher bereits für das große Altgrundstück gezahlt hatte, spielt beitragsrechtlich keine Rolle, sondern müsste ggf. über die Kaufverträge mit den Parteien 2 und 3 geregelt worden sein. Das Beitragsrecht interessiert sich nicht dafür, aus wessen Geldbeutel die Beitragsschuld beglichen wurde.

Frage G bezog sich auf Partei1 in der Annahme, dass weniger festgesetzt wurde als hätte festgesetzt werden müssen. Wenn es aber so liegt, dass Partei1 mehr zahlen soll als satzungsrechtlich geschuldet (dann habe ich den Sachverhalt wohl nicht richtig verstanden) und die Gemeinde den Widerspruch einfach liegen lässt, ist es wichtig, eine Widerspruchsentscheidung zu bekommen. Dafür kann grundsätzlich nach 3 Monaten eine Untätigkeitsklage beim Verwaltungsgericht erhoben werden. Da der Beitrag bereits festgesetzt ist, gelten die Vorschriften der Zahlungsverjährung. Verjährung ist noch nicht eingetreten.

Ich befürchte, als Partei3 müssen Sie warten, bis der Nacherhebungsbeitragsbescheid vorliegt. Ihre Gemeinde scheint sich ja schon festgelegt zu haben. Gegen den Bescheid ist sodann Widerspruch zu erheben und, um eine vorläufige Zahlung zu vermeiden, ein Antrag auf Aussetzung der Vollstreckung zu stellen.

Gerne bin ich bereit, Sie im Widerspruchsverfahren und vor dem Verwaltungsgericht zu vertreten! Wenden Sie sich bei Interesse dann bitte an mich unter den genannten Kontaktdaten.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter

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