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Gartenhütte mit Baudatum vor Bestehen einer Genehmigungspflicht

| 28.06.2017 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo, wir haben etwas Grünland (ca. 1000qm) gekauft, auf dem sich eine Gartenhütte von ca. 30qm befindet. Diese Gartenhütte diente ursprünglich als Imkerhütte. Das Baujahr war ca. 1965-1968, also bevor eine Genehmigungspflicht bestand. Einen neuen Pachtvertrag mit einem Imker haben wir bereits abgeschlossen und er wird auf dem Grundstück 12 Völker aufstellen.

Nun besteht amtlicherseits die Auffassung, diese Hütte sei wie ein Neubau zu behandeln. Wir sollen also eine nachträgliche Baugenehmigung und ein Nutzungskonzept für die Imkerei einreichen usw.

Mein Frage ist die: können wir uns auf Bestandsschutz berufen? In dem Sinne, dass zum Zeitpunkt der Aufrichtung noch kein gegenläufiges Gesetzt bestand?

Ergänzend dazu: welchen Weg sollten wir gehen, wenn ein genereller Bestandsschutz nicht vorliegt, d.h. auf welchem Weg können wir diese Gartenhütte am besten erhalten?

28.06.2017 | 12:30

Antwort

von


(1129)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrte Fragensteller,

sollte das Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung nicht genehmigungsbedürftig gewesen sein, kann ich in der Tat keine Notwendigkeit für eine nachträgliche Genehmigung erkennen.

Insofern wäre ein Bestandsschutz grundsätzlich zu bejahen. Dies stets unter der Prämisse, dass nie eine Nutzungsänderung stattfand.

Alleine eine sehr lange Nutzungsunterbrechung könnte aber leider durchaus eine Genehmigung erforderlich machen.

Vertieft zu dem ähnlich gelagerten Fall einer bereits erteilten Genehmigung BauGB § 35 Bauen im Außenbereich Söfker, Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch,
124. EL Februar 2017, Rn. 178-183:

"Von der vollständigen Aufgabe der Nutzung eines Gebäudes, die nach den dargelegten Grundsätzen zum Erlöschen des Bestandsschutzes führen kann, ist abzugrenzen von einer bloßen Nutzungsunterbrechung. Deren Auswirkungen auf den Bestandsschutz sind differenziert zu beurteilen. Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht keine Pflicht zur Ausnutzung einer Baugenehmigung kennt oder für den Fall der der Nicht – Weiternutzung des genehmigten Gebäudes keine unmittelbar wirkenden Sanktionen vorsieht. Entscheidend ist idR, ob die – gegebenenfalls auch nur teilweise erfolgende – Unterbrechung der Nutzung des Gebäudes als einen dauerhaften Verzicht im Sinne einer Aufgabe der Nutzung des Gebäudes anzusehen ist. Dies kann nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Eine entsprechende Anwendung des sogen. Zeitmodells iSd § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 (dort Frage der „alsbaldigen" Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten zerstörten Gebäudes), wie sie das. BVerwG Urt. v. 18.5.1996 – 4 C 20.94 , aaO vor Rn. 1, zunächst vertreten hat, ist abzulehnen. Davon ist das BVerwG in späteren Entscheidungen auch abgerückt; vgl. BVerwG Beschl. v. 5.6.2007 – 4 B 20.07 , aaO vor Rn. 1, sowie dazu Gatz in JurisPR-BVerwG 19/2007, Anm. 4. In diesem Sinne auch VGH Mannheim Urt. v. 4.3.2009 – 3 S 1467/07 , BauR 2009, 1881 = UPR 2009, 454 . Der VGH stellt zutreffend darauf ab, ob ein ausdrücklich erklärter oder sich aus einem schlüssigen Verhalten ergebender Verzicht auf die weitere Ausübung der Nutzung vorliegt, weiter dass die bloße Nichtweiterführung der genehmigten Nutzung gerade bei fortbestehender Nutzungstauglichkeit der baulichen Anlagen ohne zusätzliche weitere Anhaltspunkte nicht auf einen dauerhaften Verzichtswillen schließen lässt. Ebenso VGH Mannheim Beschl. v. 19.7.1989 – 8 S 1869/89 , BWVPr 1990, 87 ; OVG Weimar Beschl. v. 29.11.1999 – 1 EO 658/99 , ThürVBl 2000, 62. Vgl. auch Uechtritz, DVBl. 1997, 347. Vgl. auch VGH Mannheim Urt. v. 19.10.2009 – 5 S 347/09 , BauR 2010, 597 = ZfBR 2010, 164 = VBlBW 2010, 111 , zur Frage der Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung bei Verzicht oder erkennbarem Verzichtswillen aufgrund einer Unterbrechung der Nutzung, entschieden zur zeitweiligen Reduzierung einer landwirtschaftlichen Nutzung in einem Ortsteil."

Sollte dies hier nicht durchsetzbar sein, könnte sich in der Tat uU ein entsprechender hilfsweiser Antrag sowie das Nutzungskonzept empfehlen, wobei ich an sich so oder so den Bestandsschutz und maximal eine Nutzungsänderung sehe. Am besten beachten Sie alle Rechtsmittelfristen, um eine Bestandskraft etwaiger Bescheide zu verhindern, und ziehen einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht vor Ort hinzu, wenn sich keine einvernehmliche Lösung mehr erreichen lässt.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- RA -


Bewertung des Fragestellers 02.07.2017 | 09:48

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Ich habe deutlich mehr und ein deutlich detaillierteres Resultat bekommen, als ich erwartet hatte. Von daher klare Empfehlung. Mit dieser Antwort stehen wir gegenüber dem Amt nicht mehr "ohne etwas in der Hand" da sondern können unsere Sichtweise auch juristisch begründen.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 02.07.2017
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