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Formulierungen im Mietvertrag

14.05.2017 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:49
Meine Frau und ich befinden uns gegenwärtig auf Wohnungssuche in München und erhielten gestern eine positive Rückmeldung für ein Zeitmietverhältnis. Der befristete Mietvertrag weist jedoch einige Formulierungen und Ausgestaltungen auf, über die wir uns nicht ganz im Klaren sind. Gerne würden wir uns deshalb über deren rechtliche Auswirkungen von Ihnen aufklären lassen:


1. Formulierung - Betreffend §1 Mietsache:

Text - Anfang

Die Mietsache besteht aus...
2 Zimmer,
Küche,
Balkon,
Bad mit WC,
Kellerraum,
Diele

Die Größe der Wohnung beträgt ca. 60 qm. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Wohnung ergibt sich vielmehr aus der Angabe der zu Wohnzwecken vermieteten Räume.

Die beheizte Fläche beträgt 54 qm.

Text - Ende

Meine Fragen: Kann ich, falls die Wohnfläche weniger als 54 qm (60qm - 10% = 54 qm) beträgt eine entsprechende Mietminderung/außerordentliche Kündigung geltend machen? Handelt es sich bei dieser Formulierung um eine Standardformulierung in Mietverträgen?


2. Formulierung - Betreffend §2 Mietzeit:

Text - Anfang

Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2017 und endet am 31.05.2020 (Eigenbedarf von Familienangehörigen). Das Mietverhältnis kann 6 Monate vor Ablauf bei gegenseitiger Übereinkunft um ein weiteres Jahr verlängert werden. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 6 Monate nach Mietbeginn von beiden Parteien, das heißt frühestens zum 30.11.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.

Text - Ende

Meine Fragen: Ist ein Zeitmietvertrag mit einem solchen ordentlichen Kündigungsrecht nach 6 Monate zulässig? Gehe ich Recht in der Annahme, dass ich erst 9 Monate nach Mietbeginn (6 Monate "Mindestmietdauer" + 3 Monate gesetzliche Kündigungsfrist) wieder aus dem Vertrag herauskomme?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Mit freundlichen Grüßen







14.05.2017 | 23:54

Antwort

von


(406)
Borsigallee 2
53125 Bonn
Tel: 0228/ 259433
E-Mail:

Sehr geehrte Mandanten,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre beiden Fragen wie folgt:

1.
Ja, Ihre Annahmen sind insofern korrekt. Wird im Mietvertrag eine Größe der Wohnung angegeben, wird angenommen, dass diese auch eine Vertragsgrundlage ist und bei einer Abweichung hiervon nach unten das Mietobjekt nicht mangelfrei ist. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 ) liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor, wenn die Flächenabweichung mehr als 10% der vereinbarten Wohnungsgröße beträgt. In einem solchen Fall könnten Sie also die Monatsmiete mindern.

2.
Es ist auch bei einem Zeitmietvertrag möglich, neben dem "automatischen Vertragsablauf" zum Ende der vereinbarten Laufzeit hin, eine zusätzliche Möglichkeit einzubauen, nach der die Vertragsparteien den Vertrag auch vorher beenden können.
Vorliegend soll jedoch eine Mindestlaufzeit vereinbart werden, was nach der Rechtsprechung des BGH für bis zu vier Jahre zulässig ist.

Die Kündigungsfrist wäre hier auszulegen. Nach meiner Einschätzung gilt hier aber, dass eine Kündigung zum Ablauf der genannten sechs Monate zulässig wäre. Es ergibt sich also eine Mindestvertragsdauer von 6 und nicht von 9 Monaten. Vereinbart ist hier ja auch keine Kündigungsfrist von 3 Monaten, sondern nur von einem Monat.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 15.05.2017 | 09:08

Sehr geehrte Frau Désirée Fritsch,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich muss Sie jedoch bitten auf einige Aspekte meiner Fragestellung noch genauer einzugehen.

1. Formulierung - Betreffend §1 Mietsache:

Haben sie bei Ihrer Antwort auch das folgende Urteil bedacht?

http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/miete-einnehmen/falsche-wohnflaeche-diese-klausel-erspart-ihnen-eine-mietminderung

Falls ja, könnten Sie uns kurz ausführen, weshalb trotz der im Artikel ausgeführten Formulierung (befindet sich auch in meinem Vertrag!) in unserem Fall eine Minderung der monatlichen Miete (bei Unterschreitung der 54 Quadratmeter) möglich wäre?

2. Formulierung - Betreffend §2 Mietzeit:

Verstehe ich Sie richtig, dass es mir Ihrer Ansicht nach zum 30.11.2017 möglich ist, das Vertragsverhältnis einseitig aufzulösen, sofern meine Kündigung bis spätestens 31.10.2017 dem Vermieter zugegangen ist?
Aus welchem Grund gehen Sie von einer einmonatigen Kündigungsfrist aus, obwohl im Vertrag auf die Einhaltung der gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen wird, welche meines Wissens 3 Monate beträgt (siehe hierzu z. B. https://www.immobilienscout24.de/umzug/ratgeber/kuendigung/kuendigungsfristen.html?)?

Herzlichen Dank im Voraus und

viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.05.2017 | 09:49

Sehr geehrter Mandant,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage wie folgt:

1.
Beachten Sie bitte zunächst, dass Gerichtsurteile grundsätzlich Einzelfallfragen betreffen, keineswegs also "in Stein gemeißelt" da stehen. Dennoch sind sie natürlich im Einzelfall als Argumentationshilfe heranzuziehen.

In Ihrem Fall sehe ich eine Abweichung von der von Ihnen genannten Rechtsprechung deshalb als gerechtfertigt an, weil sich die folgende Formulierung in Ihrem Vertrag findet:

"Der räumliche Umfang der Wohnung ergibt sich vielmehr aus der Angabe der zu Wohnzwecken vermieteten Räume."
Diese Formulierung kann zu Ihren Gunsten dahingehend verstanden werden, dass die beheizbare Fläche von 54 m² als vereinbarter Vertragsgegenstand gelten soll und eine Abweichung davon "nach unten" gerade eben sehr wohl zu Minderungsansprüchen führt.

2.
Ja, das ist so korrekt, Sie können das Mietverhältnis zum 30.11., also nach Ablauf der ersten sechs Monate erstmals kündigen.
Bitte entschuldigen Sie, bezüglich der gesetzlichen Kündigungsfrist haben Sie vollkommen recht. Ich habe mich an dieser Stelle in Ihrem Text leider "verlesen" und hatte eine einmonatige Frist angenommen.
Ihre Kündigung wäre also zum 30.11. wirksam, wenn Sie beim Vermieter bis spätestens zum 31.08. eingegangen wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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