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aus Gewohnheitsrecht soll Wegerecht werden

| 12.05.2017 17:34 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Guten Abend,
unser Fall stellt sich wie folgt dar:
1. wir kaufen in einer Gemeinde in Bayern ein Grundstück mit Vorder- und Hinterhaus, Baujahr Vorderhaus ca. 1900, Hinterhaus 1920 - 1948 (mit Umbauten). Das Vorderhaus ist so bebaut, dass auf dem Grundstück für den rückwärtig gelegenen Eingang des Vorderhaus links ca. 50 bis 80cm, rechts ca. 80-100cm zur Verfügung stehen. Der gleiche Zugang besteht auf dem eigenen Grundstück für das Hinterhaus.
2. linksseitig liegt ein seit ca. der gleichen Zeit (1904) bebautes Grundstück, das auf der rechten Seite, also zu unserem Haus, eine ca. 3m breite Einfahrt bis nach hinten zu unseren Eingängen hat.
3. Gewohnheitsrechtlich wurde dies seit Anbeginn sowohl zum Gehen also auch in Einzelfällen - z.B. Baumaßnahmen etc. - zum Befahren benutzt. Dieses Recht ist nicht im Grundbuch eingetragen. Die jetzige Eigentümerin möchte dem auch nicht zustimmen, hat jedoch mit einer privatrechtlichen Vereinbarung kein Problem.
4. Die finanzierende Bank verlangt gegenwärtig den Eintrag des Wegerechts in Grundbuch.
Fragen:
1. Ist diese Forderung - Eintragung des Wegerechts im Grundbuch -
juristisch gegenüber den jetzigen Eigentümern durchsetzbar.
2. Gibt es Alternativen, die evtl. die Bank zufriedenstellen könnten?
mfg
Tom und Lisa Meyer

Sehr geehrte Fragensteller,

1. Leider ist eine Eintragung eines Wegerechts oder eines Notwegerechts nicht zwangsweise gegen den Willen des Nachbarn durchsetzbar.

Es bliebe nur der Weg über § 917 BGB:

"(1) 1Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. 2Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
(2) 1Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung."

Der laut § 917 Abs. 2 BGB anzuwendenden § 914 Abs. 2 S. 1 BGB besagt:

"(2) 1Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen."

So auch BGB § 917 Notweg, Fritzsche, BeckOK BGB, Bamberger/Roth,
42. Edition,
Stand: 01.02.2017, Rn. 30:

Das Notwegerecht ist nicht ins Grundbuch eintragbar (Abs. 2 S. 2 iVm § 914 Abs. 2), wohl aber eine vom gesetzlichen Inhalt abweichende vertragliche Ausgestaltung oder eine klarstellende Grunddienstbarkeit (vgl. OLG Düsseldorf OLGZ 1978, 19 [20]). Eine vertragliche Regelung von Einzelheiten des Benutzungsrechts und der Rente durch die Parteien ist somit möglich. Die Einigung hat nach hM (vgl. BayObLG SeuffA 61 [1906], Nr. 205; Palandt/Herrler Rn. 10) im Regelfall nur deklaratorischen Charakter, da sich die Modalitäten des Benutzungsrechts theoretisch aus Abs. 1 S. 1 ergeben. Sie ist ausnahmsweise konstitutiv, wenn mehrere völlig gleichwertige Möglichkeiten für den Notweg bestehen (LG Verden MDR 1957, 547 f.; Erman/Lorenz Rn. 8; Palandt/Herrler Rn. 10). Die Einigung bindet Sonderrechtsnachfolger nur bei Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff., nicht aber auf rein schuldrechtlicher Basis (unstr., Staudinger/Roth, 2016, Rn. 37, 42 mwN)."

2. Ob eine schuldrechtliche und nicht dingliche im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit der Bank ausreicht, ist eher zweifelhaft. Eine andere Lösung ist aber leider nicht ersichtlich, außer eine andere Bank zu suchen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -




Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2017 | 18:42

Guten Abend,
vielen Dank für Ihre Antwort.
1. In unserem Fall stellt es sich so dar, dass es grundsätzlich nur um ein Gehrecht handelt (es gibt im rückwärtigen Teil des Grundstücks keine Stellplätze und keine Garagen und diese sind dort auch nicht herstellbar, ohne alles abzureißen). Insofern wäre ja das Notwegerecht auch ausreichend, da es ja nicht aufgehoben werden kann, oder?
Dies wäre auch - wenn richtig - eine logische Argumentation der Bank gegenüber.
2. Die Eigentümerin (sehr betagt) wäre auch zu einer privatrechtlichen Vereinbarung, ggf. auch notariell beurkundet, die auch Rechtsnachfolger (Sohn/Enkel) verpflichtet, bereit, sie wollen nur keine Eintragung einer Grunddienstbarkeit. Ist dies juristisch möglich?
Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2017 | 18:54

Sehr geehrte Fragensteller,

1. In der Tat scheinen die örtlichen Gegebenheiten, die jahrzehntelange Praxis wie auch das Notwegerecht gegen die Logik des Wunsches der Bank zu sprechen. UU kann man dies mit dem Sachbearbeiter / dessen Vorgesetzten im persönlichen Gespräch nochmals zu vermitteln suchen.

2. Solche Vereinbarungen schuldrechtlicher Art können durch die notarielle Form inklusive der Verpflichtung zur Weiterreichung uU die gewünschte Sicherheit vermitteln. Allerdings wäre auch die nicht notarielle Beurkundung zum einen nicht zwingend bzw. überflüssig von den Kosten her, weil ein einfacher Vertrag die gleiche Wirkung hat. Zum anderen fehlt dieser Vereinbarung auch die dingliche Wirkung gegenüber Dritten.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Seger
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 12.05.2017 | 18:43

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