Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Wie Sie richtig vermuten handelt es sich bei einer Wohnflächenabweichung um einen zur Minderung berechtigten Mangel nach § 536 BGB, allerdings nur, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht (BGH NJW 2010,292).
Dieser Grenzwert wäre nach den von Ihnen mitgeteilten Zahlen überschritten.
Es kommt daher eine Minderung der Miete in Betracht.
2.
Wegen überzahlungen kommt eine Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB in Betracht.
3.
Wichtig ist, dass die Wohnfläche korrekt ermittelt wird.Maßgebend hierfür ist die Wohnflächenverordnung (BGH a.a,O.). Danach ist z.B. die Fläche von Balkonen zur Hälfte mitzurechnen.
4.
Es ist daher durchaus zu empfehlen, mit der Vermessung einen Fachmann zu beauftrage, damit das Ergebnis auch vor Gericht verwertbar ist.
Natürlich rate ich Ihnen auch, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen