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Vorfäligkeitsentschädigung beim Verkauf einer Immobilie zum Erwerb einer Anderen

| 24.03.2017 20:52 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Wir haben 2016 ein Zweifamilienhaus gekauft. Eine Wohnung bewohnen wir selbst, die andere wird vermietet. Um diese Immobile erwerben zu können haben wir unser selbst bewohntes Einfamilienhaus verkauft und mußten zur Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Eine Übernahme des Darlehens auf die neue Immobilie wurde von der Bank abgelehnt.

Wir haben nun versucht diese Vorfälligkeitsentschädigung (anteilig für die vermietete Fläche) in der Einkommenssteuererklärung 2016 als Finanzierungskosten geltend zu machen. Dies wurde vom Finanzamt abgeleht. Hier die Begründung:

"Die angefallene Vorfälligkeitsentschädigung für das verkaufte Objekt konnte
steuerlich nicht berücksichtigt werden. Es handelt sich um Kosten der Veräußerung des Erstobjektes (BFH-Urteil vom 11.2.2014) im Sinne des § 23 EStG ."

Nach Einsichtnahme des genannten Urteils fiel uns auf, daß die Sachlage dort genau anders herum ist. Eine vermietete Immobilie wurde verkauft und dabei fiel die Vorfälligkeitsentschädigung an.
In unserem Fall wurde ja eine nicht vermietete Immobilie verkauft, um in Zukunft Mieteinnahmen mit dem neuen Objekt erzielen zu können. Unserer Ansicht nach handelt es sich dabei also um Werbungskosten.
Die Begründung des FAs ist somit unserer Meinung nach unzutreffend.

Was können wir tun, um unser Recht (so zutreffend) einzufordern?

24.03.2017 | 23:59

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Das von Ihnen zitierte Urteil des Bundesfinanzhofs (vgl. BFH, Urt. v. 11.02.2014 – IX R 42/13 ) stellt in seiner Konsequenz dar, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind und wann nicht.

Vereinfacht gesagt, wird eine vermietete Immobilie erst schuldenfrei durch Ablösung des Kredits gestellt und dann verkauft, so liegen keine Werbungskosten vor. Wird hingegen weiter vermietet und auch vorzeitig getilgt, so kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

In Ihrem Falle liegen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, Werbungskosten sind für Sie also nicht relevant. Vermietet wird erst eine Wohnung in der neuen Immobilie.

Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen, § 9 EStG .

In gehe im vorliegenden Fall davon aus, dass die Einschätzung des Finanzamts richtig ist. In einem weiteren Urteil des BFH heißt es in diesem Zusammenhang (vgl. BFH, Urt. v. 06.12.2005 – VIII R 34/04 ):

"Demgemäß unterfallen Vorfälligkeitsentschädigungen auch dem ertragsteuerrechtlichen Schuldzinsenbegriff mit der weiteren Folge, dass sie nur dann als Werbungskosten anzuerkennen sind, wenn sie i.S. von § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen, d.h. durch die Erzielung steuerbarer Einnahmen veranlasst sind."

Weiter heißt es dort:

"Das Vorliegen eines solchen Veranlassungszusammenhangs ist nach ständiger Rechtsprechung danach zu beurteilen, ob das für die in Frage stehenden Aufwendungen auslösende Moment (maßgeblicher Bestimmungsgrund) der einkommensteuerrechtlich relevanten Erwerbssphäre zuzurechnen ist. Die hiernach erforderliche wertende Beurteilung hat der Große Senat des BFH für Kreditschulden sowie die hierauf entfallenden Zinsen --unter Berücksichtigung der Finanzierungsfreiheit des Steuerpflichtigen-- dahin konkretisiert, dass diese nur nach Maßgabe der tatsächlichen Verwendung der Darlehensvaluta den einzelnen Einkunftsarten des EStG zugeordnet werden können."

Hier ist also letztendlich die Frage wichtig, ob Sie die selbst bewohnte Immobilie lastenfrei gestellt haben, weil Sie dies im Zuge des Verkaufs mussten. In diesem Falle würde der BFH die Vorfälligkeitsentschädigung diesem Vorgang zuordnen und eben nicht dem Erwerb der teilvermieteten Immobilie.

Aus meiner Erfahrung ist eine Immobilie beim Verkauf stets lastenfrei zu stellen,so dass die Ablösung des Kredits dem verkauf der Immobilie zuzuordnen wäre und nicht zu Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung würden würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Bewertung des Fragestellers 30.03.2017 | 19:36

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