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Steuerliche Bewertung von Verkauf von GbR Anteilen

| 11.03.2017 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Person A und B besitzen ein Immobilie lt Grundbuch zu je 50%. Sie bilden eine GbR und haben Steuererklärungen zu dieser Immobilie stets als GbR getätigt. Nach Meinung des Notars ist eine Grundbuchangleichung von je 50% A und B auf die GbR als Besitzer möglich. Der Besitz der Immobile besteht seit mehr als 10 Jahren. A möchte nun an B seine Anteile verkaufen, so dass B 95% besitzt. Dadurch soll die Grunderwerbsteuer vermieden werden. Bleibt damit ebenfalls der Verkauf für A einkommensteuerfrei, da die Immobilie mehr als 10 Jahre in seinem Besitz war?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst kommt es darauf an, ob es sich bei der GbR um eine pure Vermögensverwaltene GbR handelt, oder ob diese gewerblich handelt. Dies kann der Fall sein, wenn sie gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Dies ist bei einem Handel des Stuerpflichtigen mit mehr als 3 Grundstücken binnen eines engen zeitlichen Zusammenhangs gegeben (BFH Urteil vom 18.8.2009, X R 25/06, BStBl II 2009, 965, meist zeitliche Grenze von 5 Jahren). Zudem kann auch eine gewerbliche GbR vorleigen, wenn diese neben der Erlöse aus Vermietung und Verpachtung noch weitere gewerbliche Einnahmen in nicht geringem Ausmaß generiert. Dann gelten nämlich alle Einnahmen des Steuerpflichtigen als gewerblich. Es gibt weitere Fälle, in denen die Gewerblichkeit der Einnahmen der GbR angenommen wird, wie Z.B. dass die gesellschafter Kapitalgesellschaften sind. Da diese nach ihrem Sachverhalt aber wohl abwegig sind, werden sie nicht weiter aufgeführt.

Bei einer GbR ( einer Bruchteilsgemeinschaft, § 705 ff. ) bleiben die Gesellschafter eigenständige Steuersubjekte. Jeder Erwerb und jede Veräußerung der GbR treffen den Gesellschafter selbst in Höhe seines Anteils. Kauft die GbR also ein Haus, so erwirbt jeder Gesellschafter aus steuerrechtlicher Sicht selbst das Eigentum in Höhe seines Anteils an der GbR. Jeder muss also seine Einnahmen getrennt von dem anderen versteuern, wobei Erlöse aus der GbR nach den vertraglich geregelten Quoten oder Anteilen auf beide Gesellschafter aufgeteilt werden.

Grundsätzlich bleiben die Vermögensmassen , Haftungen und Steuerpflichten also in "privatem" Besitz der Gesellschafter, so dass diese die Steuerlast gemäß ihrem eigenen Steuersatz tragen.

Soweit kein gewerblicher Handel der Gesellschaft vorliegt, ist also zu prüfen , ob der Verkauf seines Anteils (am Haus und somit an der GbR) ein privates Veräußerungsgeschäft i.S. d. § 23 EStG darstellt. Grundsätzlich sind Immobilienverkäufe ( und der Verkauf von Anteilen an einer vermögensverwaltenden GbR) als Private Veräußerungsgeschäfte anzusehen ( § 23 EstG). Allerdings ist der Verkaufserlös ( Preis - Kosten der VeräußerunG) nur steuererheblich, wenn zwischen der Anschaffung und dem verkaufzeitpunkt keine 10 Jahre vergangen sind. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Kaufvertragschlusses.

Sie schreiben, dass die Immobilie länger als 10 Jahre in ihrem Besitz war, somit unterfallen sie § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1, so dass der Verkaufserlös nicht zu versteuern ist, wenn (!) die Gbr und sie im privaten Bereich natürlich auch nicht, nicht gewerblich mit Immobilien handelt.

Fazit: Es ist zu unterscheiden, ob eine GbR gewerblich handelt ( dann ist der Verkaufserlös beim Gesellschafter zu versteuern) oder ob sie nur vermögensverwaltend auftritt und neben der Betreuung der Immobile, sowie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung keine nennenswerten Einnahmen generiert. In diesem Fall wäre der Verkaufserlös grundsätzlich nicht der Einkommenssteuer unterworfen, wenn seit Anschaffung der Immobile 10 Jahre vergangen sind. Besteuerungssubjekte ( Steuerpflichtig) bleiben grundsätzlich die Gesellschafter, so dass auch bei ihnen zu prüfen ist, dass sie außerhalb der Gbr nicht gewerblich mit Immoblien handeln (mehr als 3 Grundstücke in 5 Jahren handeln).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2017 | 09:35

Sehr geehrte Frau RAin Prochnow!
Zunächst möchte ich mich recht herzlich für die ausführliche Antwort bedanken. Unsere GbR tritt lediglich vermögensverwaltend auf und Person A, die ihren Anteil verkaufen möchte, unterliegt nicht den Regeln des gewerblichen Immobilienhandels (das ist der VERkauf von max 3 Objekten in 5 Jahren, nicht der Kauf, richtig?); Person B übrigens auch nicht.
Meine Nachfrage bezieht sich lediglich auf folgende Tatsache: momentan stehen Person A und B mit je 50% Anteil im Grundbuch. Die Immobilie wurde 2002 gekauft. A und B traten steuerlich IMMER als vermögensverwaltende GbR auf. Jetzt soll das Grundbuch berichtigt werden auf Eigentümer "A und B Gbr". Tickt die Uhr für die 10 Jahre jetzt neu oder bleibt das Kaufdatum 2002 relevant?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2017 | 10:39

Lieber Fragesteller, gerne beantworte ich ihre Nachfrage.

Zunächst ist es Korrekt , dass die 3 Grundstücksregel nur für den Verkauf gilt.

Da sie nicht gewerblich handeln ( A, GbR) unterliegt der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der Spekulationsfrist nicht der Ertragssteuer (Einkommensteuer). Auch die Spekulationsfrist ist abgelaufen, und zwar auch bei Umschreibung im Grundbuch.

Nun zur Grundbuchberichtigung im weitesten Sinne. Da die GbR immer zu Gunsten und zu Lasten der jeweiligen Gesellschafter handelt, haben A + B damals Eigentum am Grundstück erworben, als dieses für die GbR aufgelassen wurde. Hieran ändert die Eintragung der GbR nichts, sie ist üblich, da.h. es wird bei Vorliegen immer die GbR eingetragen und nicht die einzelnen Gesellschafter, obwohl sie diejenigen sind, die Grundbesitz erwerben.

Folglich sind A+B selbst mit Eintragung der GbR ins Grundbuch Eigentümer geworden, und zwar zu den Anteilen , die sich aus dem Gesellschaftsvertrag ergeben. Auch wenn das Grundbuch nun geändert werden soll, stellt dies keinen Erwerbstatbestand dar, da die Eigentumsverhältnisse sich rechtlich nicht ändern. A und B waren vorher Eigentümer und sind es auch jetzt. Folglich beginnen auch die 10 Jahre nicht neu zu laufen, das Kaufdatum 2002 bleibt relevant.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 15.03.2017 | 10:47

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