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Überbauung des Sondernutzungsrechtes

22.02.2017 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Hallo,
ich habe eine Eigentumswohnung im EG eines 6 Familienhauses mit dem Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil. Beim kürzlichen Verkauf des Nachbarhauses hat sich heraus gestellt, dass die Einfahrt zu den Garagen des Nachbarhauses, welche sich hinter meinem Garten befindet, zu meinem im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrecht gehört. Im Grundbuch bzw. der Teilungserklärung und der zugehörigen Zeichnung ist das gesamte Stück als Gartenfläche eingezeichnet. Dies war leider niemandem bewusst und ich habe die Grenzpunkte nie in Frage gestellt.
Seit Bekanntwerden dieser Tatsache wurde diskutiert, wie wir mit der neuen Situation umgehen, ob wir die Auffahrt an den Nachbarn verpachten oder ob wir unser derzeit überbautes Grundstück zurück fordern.
Nun hat sich unsere Eigentümergemeinschaft entschlossen, den Grundstücksteil zurück zu fordern. Der Nachbar hat die Möglichkeit, die Einfahrt zu verlegen, da das Grundstück dahinter zum Flurstück des Nachbarn gehört und derzeit eine nicht genutzte Rasenfläche ist. Es existiert auch keine Eintragung mit einem Wegerecht o.ä. Der Nachbar weiß darüber Bescheid und hatte uns auch bereits ein mündliches Angebot einer Jahresmiete gemacht.
Meine Frage ist, wer den Rückbau der Einfahrt zahlen muss. Der Nachbar? Vielleicht ist auch wichtig zu sagen, dass die Einfahrt beim Bau unseres Hauses in den 80ger Jahren bereits da war. Für den Fall dass wir das Grundstück so wie es ist zurück nehmen, weil man unterschiedlicher Auffassung bezügl. der Kosten ist und wir nicht einen jahrelangen Streit in Kauf nehmen möchten, muss die Gemeinschaft für die Kosten aufkommen um mir das Grundstück als Garten nutzbar zu machen, oder kann es sein, dass ich das Stück Sondernutzungsfläche so wie es ist, also als gepflasterte Fläche, übernehmen muss? Muss mir ein Zugang von der derzeitigen Sondernutzungsfläche zu dem Rest meiner Sondernutzungsfläche eingerichtet werden? In der Teilungserklärung heißt es "Der Wohnung x wird zum Zweck der Sondernutzung und Sonder-Unterhaltung der nordwestliche Gartenteil zugewiesen." Das heißt für mich, dass es sich um ein zusammenhängendes Gartengrundstück handeln muss, oder sehe ich das falsch? Kurz, muss mir das Grundstück als Gartenfläche von der Gemeinschaft übergeben werden? In welcher Form muss das Grundstück zum Nachbargrundstück abgegrenzt werden und wer trägt diese Kosten?
Vielen Dank




Einsatz editiert am 22.02.2017 15:41:20

23.02.2017 | 17:06

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragenstellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der § 1004 Abs. 1 S.1 BGB regelt: "Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen."

Nach dieser Rechtsnorm schuldet der Nachbar, der wegen seiner baulichen Anlage, die auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft steht, die Entfernung und Wiederherstellung der beeinträchtigenden Grundstücksgestaltung (BGH, Urteil vom 24.01.2003, Az.: V ZR 175/02 ).

Die Kosten der Beseitigung trägt grundsätzlich der Nachbar. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Duldungspflicht besteht, die sich insbesondere aus einer Vereinbarung (z.B. Wegerecht) ergeben kann, die dem Nachbar die Beeinträchtigung erlaubt. Der Nachbar muss das Vorliegen einer solchen Vereinbarung beweisen, was nach Ihrer Schilderung ausscheiden dürfte.

Allerdings dürfte in Ihrem Fall der Anspruch auf Beseitigung verjährt sein, da solche Ansprüche gem. §§ 195 , 199 Abs. 1, Abs. 4, Abs. 5 BGB spätestens in zehn Jahren nach Entstehen der Beeinträchtigung verjähren. Da nach Ihrer Schilderung die Anlagen, die zur Einfahrt gehören, bereits mindestens seit den 80er Jahren stehen, ist der Anspruch auf Beseitigung verjährt, es sei denn, dass in der Zwischenzeit die Einfahrt umgebaut wurde, welches eine neue Beeinträchtigung darstellen würde und die Verjährung ab diesem Zeitpunkt erneut zu Laufen beginnen würde.

Auf Grundlage Ihrer Schilderung ist allerdings davon auszugehen, dass dies nicht der Fall ist, weshalb der Beseitigungsanspruch verjährt ist und die Eigentümergemeinschaft die Anlagen der Einfahrt auf eigene Kosten beseitigen müsste, wenn sich der Nachbar auf die Verjährung beruft.

Denn die Verjährung ist eine rechtshemmende Einwendung, welches in Ihrem Fall bedeutet, dass der Nachbar die Kosten nur tragen muss, wenn er sich nicht auf die Einrede der Verjährung beruft. Dass er sich darauf beruft, kann zumindest dann angenommen werden, wenn sich der Nachbar rechtsanwaltlich beraten lässt. In diesem Fall müsste also die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Beseitigung der baulichen Anlagen der Einfahrt tragen.

Denn beim Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche handelt es sich um die Einräumung eines Gebrauchsrechts zugunsten des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die betreffenden Flächen oder Teile des Gemeinschaftseigentums unterliegen aber grundsätzlich weiterhin der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft, wozu auch die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentum nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 Fall 2 WEG gehört.

Dabei entscheiden grundsätzlich die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit darüber, wie eine ordnungsgemäße Verwaltung auszusehen hat, die der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entspricht.

Hierbei hat sie sich am Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums bzw. einem rechtmäßigen Vergleichszustand zu orientieren. Da Ihnen nur eine ausschließliche Nutzung an der Sondernutzungsfläche zusteht, sie dagegen nicht ohne Einwilligung der übrigen Gemeinschaftseigentümer bauliche Änderungen vornehmen dürfen, können Sie im Umkehrschluss auch nicht eine konkrete Gestaltung der Gartenfläche von den übrigen Gemeinschaftseigentümern verlangen. Verlangen können Sie dagegen, dass die Fläche als Gartenfläche entsprechend der Teilungspläne instand gesetzt wird. Dies umfasst auch eine Abgrenzung zu einem Nachbargrundstück auf Kosten der Eigentümergemeinschaft.

Ob dagegen auch eine Verbindung zu der anderen Gartenfläche zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, kann nur nach umfassender Gesamtprüfung festgestellt werden, wobei in jedem Fall ein gewisser Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft verbleibt, weshalb über die genaue Ausgestaltung der Instandsetzung, insbesondere in Bezug auf die aufzuwendenden Kosten, regelmäßig Streit entsteht, weshalb eine umfassende rechtliche Beratung sinnvoll ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Beste Grüße

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt


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