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Finanzierung einer Ferienimmobilie durch Erbengemeinschaft

| 18.01.2017 10:54 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.


Zusammenfassung: Kostentragung der Erbengemeinschaft einer Nachlassferienimmobilie.
Der Gesetzgeber sieht die gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasseigentums durch die Erbengemeinschaft vor. Die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sind im Verhältnis der Eigentumsanteile zu tragen.

Ausgangslage:

Eine Erbengemeinschaft bestehend aus drei Personen (A, B, C) erbt eine Ferienimmobilie in Italien.
Die Immobilie wird von A, B und C unregelmässig zu Urlaubszwecken genutzt.
Pro Nutzungstag wird eine Nutzungsgebühr erhoben, die die nutzungsabhängigen Kosten (z.B. Nebenkosten wie Strom und Wasser) abdeckt. Durch die Nutzungegebühr werden ausserdem Rücklagen für kleinere Reparaturen gebildet.

Konflikt:

Keine Einigung konnte bisher erzielt werden hinsichtlich der Finanzierung der nutzungsunabhängigen Kosten. Diese beinhalten laufende Ausgaben (z.B. Fixkosten wie Steuern und Versicherungen) sowie einmalige Sonderausgaben, die in den Werterhalt der Immobilie investiert werden müssen (z.B. bauliche Sanierungsmassnahmen).

A schlägt eine gleiche Verteilung der nutzungsunabhängigen Kosten zu je einem Drittel auf alle drei Parteien vor.

B und C verweigern eine gleichmässige Aufteilung der nutzungsunabhängigen Kosten und schlagen statt dessen vor, diese Kosten durch eine signifikante Erhöhung der Nutzungsgebühr zu finanzieren.

Frage:

Was wäre das korrekte Vorgehen um das Gemeinschaftseigentum zu finanzieren und welches Vorgehen empfehlen Sie, wenn eine (oder zwei) Parteien nicht bereit sind, sich finanziell an den nutzungsunabhängigen Kosten zu beteiligen?

Vielen Dank für Ihre Auskunft!

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich beantworte Ihr Anliegen auf der Basis der mir zur Verfügung gestellten Informationen folgendermaßen:


Was wäre das korrekte Vorgehen um das Gemeinschaftseigentum zu finanzieren und welches Vorgehen empfehlen Sie, wenn eine (oder zwei) Parteien nicht bereit sind, sich finanziell an den nutzungsunabhängigen Kosten zu beteiligen?


Der Gesetzgeber sieht die gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasseigentums durch die Erbengemeinschaft vor. Die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes (Steuern, Versicherungen etc.) sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung sind im Verhältnis der Eigentumsanteile zu tragen, vgl. §§ 2038 Abs.2 i.V.m. § 748 BGB. Dies würde im vorliegenden Fall bedeuten, dass die einzelnen Erbenje 1/3 der Kosten tragen müssten.
Die Intension des Gesetzgebers ist dabei klar. Da diese Kosten an die Eigentümerstellung anknüpfen, werden diese auch so verteilt.

Eine andere Regelung kann die Eigentümergemeinschaft natürlich treffen, also beispielsweise die Finanzierung durch Nutzung. Dies kann sogar durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, vgl. §§ 2038 Abs.2 i.V.m. 745 BGB. Insofern könnten die beiden anderen Erben eine Lastentragung durch Erhöhung der Nutzungsgebühr durchsetzen.
Dies würde allerdings nur im Innenverhältnis wirksam sein. Sollten durch die Nutzung die verbauchsunabhängigen Lasten nicht finanziert werden können, so wären die Eigentümer Gesamtschuldner gegenüber z.B. der italienischen Behörde. Insofern ist eine Verteilung der verbauchsunabhängigen Kosten nach Nutzungsanteil nicht praktikabel.


Grundsätzlich wäre eine Verteilung nach Eigentumsanteilen und damit entsprechend der gesetzlichen Regelung die bessere Lösung. Insofern sollte diesbezüglich ein Konsens gefunden werden.

Sollten allerdings 2 Erben für eine Nutzungsumlage entscheiden, so wäre dies als Beschlussfassung auch möglich. Hier sollte schrifltich festgesetzt werden, was passiert, wenn die Kosten nicht durch Nutzung gedeckt werden können, insbesondere vor dem Hintergrund der Gesamtschuldnerschaft der Eigentümer gegenüber den Gläubigern.
Beachten Sie noch folgendes:
Offensichtlich will ein Teil der Erbengemeinschaft die Kosten für das Eigentum nicht tragen. Möglicherweise ist hier eine Teilung des Nachlassgegenstandes zu denken, d.h. Auszahlung der Erben. Dann wären diese nicht mehr in der Erbengemeinschaft und können die Verwaltung nicht mehr blockieren.




Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Beste Grüße

Anja Merkel, LL.M.
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 18.01.2017 | 23:26

Sehr geehrte Frau Merkel,

vielen Dank für die ausführliche und verständliche Beantwortung meiner Anfrage.

Sie erwähnen als Lösungsvorschlag eine Teilung des Nachlassgegenstandes (d.h. Auszahlung eines oder zwei der drei Erben). Auf welcher Grundlage wird der Wert für eine solche Auszahlung ermittelt? Ist hier der geschätzte Wert zum Datum des Todes des Erblassers anzusetzen (Stichtagsprinzip) - auch wenn dieser schon einige Jahre zurückliegt?

Besten Dank für die Klärung dieser Nachfrage.

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2017 | 09:30

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Hier wäre der Verkehrswert der Immobilie zu Grunde zu legen, d.h. der Wert, der bei einem Verkauf erzielt werden würde. Im Grunde ist der Todestag maßgeblich unter Berücksichtigung getätigter Investitionen. Da es vermutlich kein entsprechendes Wertgutachten zum Todestag gibt, wird das zu erstellende Wertgutachten wohl von einem derzeitgen Verkehrswert ausgehen. Da die Miterben Ihren Anteil auch verkaufen könnten, würden diese ja auch den zum Verkauf zu erzielenden Wert ansetzen.

Gern können Sie für die Umsetzung einer Auseindersetzung der Miterben kontaktieren und mandatieren.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.01.2017 | 13:24

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FRAGESTELLER 22.01.2017 4,8/5,0
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