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Vorschuss Grundstückskauf: Vertrgl. Absicherung bei stark verschuldetem Verkäufer?

08.09.2016 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Situation:

Ich würde gern ein Grundstück mit Wochenendhäuschen kaufen. Da ich das Grundstück bereits seit 2 Jahren in Absprache mit dem Besitzer nutze und ein Verkauf seit einer Weile im Raum steht, weiß ich, dass er stark verschuldet ist. Einblick in die Höhe der Schuld kenne ich nicht, ebenso nicht den Wert der Sicherheit(en), auf deren Basis die Bank Kredit gegeben hat. Es gibtzumindest noch ein landwirtschaftliches Grundstück, ein Grundstück mit Wohnhaus und ein weiteres kleines Freizeitgrundstück.

Fest steht, dass ein Zwangsverwalter für das Grundstück zuständig ist, und ein Prozess läuft, mit dem sich der Besitzer gegen diese - in seinen Augen widerrechtliche - Zwangsverwaltung wehrt.

Jetzt hat sich der Besitzer also entschieden, mir das kleine Grundstück für 25.000 zu verkaufen. Den Preis nur mal als Größenordnung.

Das Prroblem ist jetzt, dass der Besitzer nicht frei über das Grundstück verfügen kann und es bei der Bank erst auslösen muss. Dazu fehlt ihm die Liquidität und er hat vorgeschlagen, dass ich einen Vorschuss auf den Kaufpreis leiste, so dass er die Bank befriedigen kann und das Objekt verkaufen kann.

Ich sehe darin ein Risiko für mich, da Ich befürchte, dass die Bank unter Umständen die Zahlung gern als Tilgung annimmt, aber das Objekt weiterhin als Sicherheit beansprucht. Die Schuld des Besitzers geht ja offenbar weit über das eizelne Grundstück hinaus. Und wäre dann danach lediglich Gläubiger, und nicht Besitzer.

Ich vertraue dem Verkäufer schon soweit, dass ich nicht glaube er will mich über den Tisch ziehen. Aber ich befürchte, dass es ggf. nicht in seiner Hand liegen könnte.

Meine Frage: Wie kann ich das Risiko für mich durch entsprechende Vorverträge minimieren? Ist das in diesem Fall überhaupt möglich?

Besten Dank für Ihre Antwort vorab.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ich sehe dar Risiko genau wie Sie.

Daher kann ein e Lösung mE nur sinnvoll im notariellen Kaufvertrag gefunden werden.

Der Inhalt müsste so aussehen, dass Sie das Grundstück kaufen und an die zahlen (direkt), wenn diese wirksam erklärt hat, dass Grundstück freizugeben.
Natürlich muss hier auch der Zwangsverwalter beachtet werden!
Lassen Sie sich ferner ein Rücktrittsrecht zu einem bestimmten Termin einräumen, falls die Bank nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zustimmt.

Entsprechende Regelungen wird der Notar dann ausformulieren.

Alles andere, Vorverträge etc, helfen Ihnen im Zweifel nicht weiter, wenn das Geld weg ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2016 | 14:18

Hallo Herr Steiniger,

wenn ich Sie richtig verstehe, schlagen Sie folgendes Vorgehen vor:

1) Eine wirksame Erklärung der Freigabe von der Bank einholen.
2) Notariellen Kaufvertrag erstellen lassen, der berücksichtig:
- Direktzahlung an die Bank (auf Basis der Freigabeerklärung)
- Zwangsverwalter: Was genau muss dabei berücksichtig werden?
- Rücktrittsrecht zum Termin X für den Fall, dass die Bank dem Verkauf bis zu diesem Zeitpunkt nicht zustimmt.

Wenn ich es recht verstehe, ist daher das entscheidende a) von Anfang an mit einem Notar zu arbeiten und b) die Bank direkt einzubinden.

Können Sie noch ausführen, wie Sie das mit dem Zwangsverwalter meinten?
Habe ich den Ablauf so korrekt wiedergegeben?

Besten Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2016 | 08:59

Sehr geehrter Fragesteller,

den Ablauf haben Sie im wesentlichen richtig dargestellt.

Entscheidend ist hier der Zwangsverwalter (und der Gläubiger), da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung gem. § 146 ZVG den Besitz des Eigentümers bricht und ein veräußerungsverbot (§ 23 ZVG) besteht.

Daher muss auch dort zusammen gearbeitet werden. Wenn die Bank der betreibende Gläubiger ist, geht dies natürlich Hand in Hand.

Viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüßen

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