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Mangelbeseitigung nach Hausverkauf

23.08.2016 17:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Im Jahr 2005 erbte ich einen 1964 gebauten Bungalow. Meine Schwiegermutter hatte in dem Haus alleiniges, lebenslanges Wohnrecht. Im Jahr 2015 kam Sie in ein Pflegeheim. Der Aufenthalt war allerdings nur befristet gedacht – Sie sollte nach einer Erholung wieder in den Bungalow. Für Ihre Rückkehr fing ich an, Haus, Rollos, Fenster und Garage von außen zu streichen, Gartentor zu erneuern u.s.w. Das sind Arbeiten, die ich so schon öfter an dem Haus vorgenommen hatte.
Bei den Arbeiten sah ich, dass im Keller bei einer Kelleraußenwand in ca. 1m Höhe der Putz auf einer Länge von ca. 4m lose war. Ich schlug ihn ab und erneuerte ihn mit Zementputz. Nach der Putztrocknung strich ich die Wand. Das war ende letzten Jahres.
Ca. im März 2016 bemerkte ich Feuchtigkeit in der Wand und gelbliche Verfärbungen im weißen Anstrich. Einen Monat später endschloß sich meine Schwiegermutter, im Pflegeheim zu bleiben. Ich beauftragte daraufhin eine Maklerin mit dem Verkauf der Immobilie und wies sie bei einer Ortsbesichtigung auf die Feuchte Stelle in der Wand hin.
Bei Ortsbesichtigungen mit Kaufinteressenten war ich nicht anwesend. Im Juni wurde das Haus verkauft. Im Notarvertrag wurden Sachmängel ausgeschlossen.
In der Zwischenzeit ist die Wand noch feuchter geworden und die Käufer verlangen eine Abdichtung der kompletten Wand, auch rechts und links von den o.g. 4 m, auf meine Kosten. Damit bin ich auch einverstanden, da ich die Käufer nicht persönlich auf die Feuchtigkeit hingewiesen habe und der Maklerin ihr Fehlverhalten nicht beweisen kann. Allerdings wurde bei einer Begutachtung durch eine Sanierungsfirma durch Messungen festgestellt, dass in allen Kellerwänden die Horizontalsperre defekt ist. Jetzt meine Frage: Muss ich in allen Kellerwänden auf meine Kosten eine Horizontalsperre einbringen lassen, obwohl ich von deren Defekt beim Verkauf ich noch nichts wusste.

Sehr geehrter Fragensteller,

ich kenne zwar nicht den genauen Wortlaut des Gewährleistungsausschlusses, nehme aber durchaus an, dass der Notar diesen wirksam durchgeführt hat.

Dementsprechend besteht im Grundsatz bereits keine Verpflichtung etwas an der Wand zu machen. Insofern sollte man die Käufer eher an den Makler verweisen.

Zumal es ja offensichtlich für jedermann wahrnehmbare Mängel waren. Nur verborgene Mängel müssen im Grundsatz offenbart werden.

Erst recht gilt dies natürlich für die Horizontalsperre, deren Defekt Ihnen ja gar gänzlich unbekannt war.

Falls ich Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage geholfen habe, freue ich mich über eine Bewertung mit 5,0 . Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2016 | 08:35

Sehr geehrter Herr Saeger,
worauf stützen Sie Ihre Aussage, dass ich die Reparatur der Horizontelsperre nicht bezahlen muss. Das ist zwar auch mein Wissensstand, aber mein Anwalt sagt, ich müsse den kompletten Keller in einen baurechtlich ordentlichen Zustand bringen. Es gäbe nicht nur das Baurecht, sondern auch noch das ??? Recht, wonach ich so handeln müsse. Das hatte ich seinerzeit nicht verstanden und nachfragen kann ich nicht, da mein Anwalt momentan in Urlaub ist.
Vielen Dank für Ihre Antwort verbleibe ich mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2016 | 08:50

Sehr geehrter Fragensteller,

die einzige Möglichkeit, warum man eine Haftung bejahen könnte ist:

a) sie haben die Maklerin die Verhandlungen unbeaufsichtigt führen lassen

und die

b) die Mängel waren nicht mit dem Auge ersichtlich bzw. wesentlich schwerwiegender vor der Reparatur.

Man könnte deswegen eine Verletzung der Aufklärungspflicht konstruieren.

ABER: Das hängt wirklich vor allem von dem augenscheinlichenZustand der Wand vor und nach Reparatur ab.

Wenn Ihnen das Risiko einer Beweisaufnahme zu hoch ist, bieten Sie doch ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht eine anteilige Zahlung der Summe X.XXX,XX € zwecks Abgeltung aller etwaigen Ansprüche aus Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft des Käufers gegen den Käufer an.

Wenigstens würde ich dann aber Regress gegen die Maklerin suchen!

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Ergänzung vom Anwalt 26.08.2016 | 09:50

"Käufers gegen den Verkäufer" sollte es freilich heißen.

MfG
RA Saeger

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