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Fristlose Kündigung Hauptmieter bei Untervermietung

| 28.07.2016 19:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,

ich brauche akut Rat zu folgender Situation:

Ich bin Untermieter seit 2008 (Untermietvertrag vorhanden) einer Wohnung. Der Hauptvermieter hat gewechselt und erlaubt die Untermiete nicht (mehr). Mein Vermieter findet die Erlaubnis des ehemaligen Hauptvermieters nicht mehr. Diese Vereinbarung wurde vor 2008 geschlossen.

Der Hauptvermieter hat meinen Vermieter mehrmals um Stellungnahme gebeten, er hat die Fristen versäumt. Insbesondere stört er sich an der Beschriftung des Briefkastens. Dort steht "Vermieter / Untermieter". An Haus- und Wohnungsklingel steht nur "Vermieter".

Heute hat der Vermieter (ich habe den Brief bekommen) die fristlose Kündigung zum 15.08.2016 erhalten. Grund: Nicht unerhebliche Störung des Mietverhältnisses. Bis dahin soll die Wohnung geräumt sein.

Mein Vermieter behauptet er hat die Termine nicht bekommen, da er im Ausland war. Seine Frau hat die Einschreiben angenommen aber nicht geöffnet. Diese Einschreiben gingen an seine aktuelle Wohnadresse, nicht die der betroffenen Wohnung. Er hat die Wohnung seit 20 Jahren und war nie im Mietverzug. Er hat die Miete 1:1 an mich weitergegeben und nichts an der Untermiete verdient.

Mein Vermieter hat mir gegenüber keine Kündigung ausgesprochen.

Wie verhält es sich mit den Kündigungsfristen? Kann meinem Vermieter tatsächlich schon zum 15.08. Kündigung ausgesprochen werden? Wie verhält es sich mit dem Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und mir?

Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Kündigung außerordentlicher Art sehe ich etwas als kritisch und nicht unbedingt durchsetzbar an, so dass Sie keine Nachteile zu befürchten haben.

Die §3 543 und 569 BGB sehen da vor:
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das ginge auch, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Aber:
War die Untervermietung erlaubt und wurde sie erteilt (was auch durch Zeugen - dem alten Vermieter belegt werden kann), gilt:

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Der Vermieterwechsel hat also inhaltlich keine Auswirkungen auf den bestehenden Untermietvertrag.

Ein Widerruf geht dann nur durch neuen Vermieter wenn, das im übernommenen Mietvertrag so vorgesehen war und ein wichtiger Grund dafür vorliegt. Ein vorbehaltloser Widerruf ist als Klauselinhalt unwirksam.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2016 | 20:56

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Eine Nachfrage habe ich noch: Was ist wenn die erlaubte Untervermietung NICHT nachgewiesen kann, z.B. der alte Hauptvermieter bzw. die Hausverwaltung nicht mehr existiert. Es also keine Möglichkeit gibt die Erlaubnis nachzuweisen. Dann wäre die fristlose Kündigung ja rechtens, korrekt?

Betrifft dann das Datum - hier der 15.08.2016 - auch mich als Untermieter oder habe ich durch mein Vertragsverhältnis als Untermieter eine andere (hoffentlich längere) Kündigungsfrist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2016 | 21:08

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, richtig, bei nicht nachweisbarer Untervermietungserlaubnis wäre es ein Kündigungsgrund.

Die Frist gilt zwar für Sie dann nicht direkt, aber der Untervermieter könnte seinen Untermietvertrag mit Ihnen nicht mehr erfüllen.

Ein Räumungstitel wäre auch gegen Sie möglich, vom Hauptvermieter.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 28.07.2016 | 20:47

Sehr geehrter Fragesteller,

mit Widerruf im vorletzten Absatz meinte ich Widerruf der Untermieterlaubnis.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.07.2016 | 21:51

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