1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kaufvertrag Haus- Tücken?

16.04.2016 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Guten Tag,

ich möchte gerne eine sanierte Immobilie kaufen. Der Vertragsentwurf liegt mir bereits vor. Ich weiss, dass das Haus vor der Sanierung Probleme mit Feuchtigkeit hatte. Eine Begehung mit einem Gutachter hat stattgefunden. Er konnte keine sichtbaren gravierenden Mängel mehr feststellen. Es bleibt das Risiko, dass die Feuchtigkeitsschäden nur mit Farbe verdeckt und nicht gänzlich beseitigt wurden. Verkäufer ist ein Einzelunternehmer (Maurermesiter), der bis auf die Elektroinstallation, alle Arbeiten ausgeführt hat.
Im Kaufvertragsentwurf ist ferner nicht erwähnt, dass noch ein Carport errichtet wird.
Nun liegt mir folgender Kaufvertragsentwurf vor, den ich gerne prüfen lassen möchte. Laut Mail der Notarin habe ich mindestens 14 Tage zur Durchsicht.

X hat sich durch Vorlag gültiger Ausweispapiere, von denen die Notarin Kopien zur Akte genommen hat, gemäß § 10 BeurkG iVm § 26 DONot und gemäß § 4 Abs. 5 GwG identifiziert. Der Erschienene zu 1. ist der Notarin persönlich bekannt und hat sich bei früherer Gelegenheit entsprechend ausgewiesen.


Die von der Notarin unter Hinweis auf § 3 Absatz 1 Nr. 7 BeurkG gestellte und erläuterte Frage nach einer Vorbefassung mit dem Gegenstand der nachfolgenden Beurkundung im Rahmen anwaltlicher Tätigkeit wurde von den Vertragsbeteiligten verneint.


X bestätigt, dass er/sie den Entwurf dieses Kaufvertrages durch das Notariat am 12.04.2016 per Mail und somit mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten und dadurch ausreichend Gelegenheit gehabt hat, sich vorab mit dem Inhalt des Vertrags vertraut zu machen.


Die Erschienenen baten um die Beurkundung des nachstehenden


G r u n d s t ü c k s k a u f v e r t r a g e s

und erklärten :



1. Kaufgegenstand/Grundbuchstand



Der Erschienene zu 1.

- nachstehend „der Verkäufer" genannt -


ist eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von xxxx verzeichneten Grundbesitzes Gemarkung xxxx, aus dem durch Vermessung und Fortschreibung die Parzelle

xxxx

xxxx

groß: xxx


entstanden ist. Dieses Flurstück ist bebaut mit einem Reihenmittelhaus, dem xxx.


Zu Lasten des vorgenannten Grundbesitzes wurde eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) bestellt (siehe Ziff. 4. dieser Urkunde).



2. Verkauf


Der Verkäufer verkauft den unter Ziffer 1 näher bezeichneten Grundbesitz mit allen Rechten, Pflichten, Bestandteilen und dem an die Erschienene zu 2.

- nachstehend „der Käufer" genannt -.




3. Kaufpreis



Der Kaufpreis beträgt


xxxxxx €

(in Worten: xxxxxxxx).


Darauf hat der Käufer bereits eine Anzahlung in Höhe von xxxx Euro an den Verkäufer geleistet.



Der Restkaufpreis in Höhe von xxxxx Euro ist fällig, sobald mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes alle für die vertragsgemäße Umschreibung erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen bei der Notarin vorliegen und die in Ziffer 14. dieses Vertrages bewilligte und beantragte Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung in das Grundbuch eingetragen wurde, sofern dieses gewünscht wird.


Die Notarin wird beauftragt, die Bestätigung hinsichtlich der Kaufpreisfälligkeit dem Käufer mit einfachem Brief an die hier genannte Anschrift zu erteilen; der Verkäufer erhält eine Abschrift.


Nach Mitteilung der Notarin hat die Überweisung so rechtzeitig zu erfolgen, dass der Verkäufer zehn Tage nach Absendung der schriftlichen Mitteilung der Notarin über das Geld verfügen kann, anderenfalls tritt am darauf folgenden Tag ohne weiteres Verzug ein mit der Folge, dass der Verkäufer 5% Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB verlangen kann.


Bei Fälligkeit hat der Käufer aus dem Kaufpreis zunächst die nicht übernommenen Belastungen in der von den Gläubigern angeforderten Höhe abzulösen und den Restbetrag an den Verkäufer zu überweisen auf dessen Konto bei der xxxx


Der Käufer unterwirft sich wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises samt Verzugszinsen gem. § 288 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB hieraus ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Gleiches gilt für den Verkäufer wegen der Verpflichtung zur Verschaffung des Besitzes.


Auf Antrag kann ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden (dem Verkäufer jedoch erst nach Fälligkeitsmitteilung und gemäß deren Inhalt; dem Käufer zur Besitzverschaffung gegen Nachweis der Kaufpreiszahlung).



4. Übernahme/Löschung von im Grundbuch eingetragenen Rechten


Bezüglich der in Abt. III eingetragenen Grundschuld nebst Zinsen beantragt der Verkäufer die Löschung/ pfandfreie Abschreibung der mit diesem Vertrag veräußerten Fläche.


Die vom Verkäufer an dem Kaufobjekt bestellte, noch im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) wird vom Käufer übernommen.


Es handelt sich um folgende Belastung:


Um die Zuwegung zu dem Kaufobjekt und den übrigen aus dem Flurstück xx vermessenen Flurstücken zu gewährleisten hat der Beteiligte zu 1. als derzeitiger Eigentümer der aus dem Ursprungsflurstück xx der Flur xx entstandenen Flurstücke xx, xx und xx der Flur xx als dienende Grundstücke folgende Dienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks xx der Flur xx (herrschendes Flurstück)bestellt:

Dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks wird auf Dauer ein Geh- und Fahrrecht am dienenden Grundstück eingeräumt. Der Ausübungsbereich des Rechts beschränkt sich auf den Teil des dienenden Grundstücks, der im beigefügten Lageplan rot gekennzeichnet ist. Auf den Lageplan wird verwiesen. Er wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt und ist als Anlage 1 Bestandteil dieser Urkunde.


Die im Lageplan gekennzeichnete Wegfläche ist hergestellt und hat eine Länge von ca. 25,75 Metern und eine Breite von ca. 2,50 Metern. Sollte die Planeinzeichnung vom tatsächlichen Verlauf abweichen, ist hinsichtlich des heute bereits vorhandenen Wegs der tatsächliche Zustand maßgebend.


Das Geh- und Fahrrecht darf nur in schonender Weise ausgeübt werden und soweit dies zur wegemäßigen Erschließung des herrschenden Grundstücks als Reihenhaus erforderlich ist. Die Wegfläche darf nur mit Fahrzeugen von einem Gewicht bis zu 7,5 t befahren werden.


Der jeweilige Eigentümer der dienenden Flurstücke ist berechtigt, diese Wegfläche für die gleichen Zwecke mitzubenutzen.


Hinsichtlich der baulichen Ausführung der Wegfläche gilt:


Eine Herstellung über den derzeit bereits vorhandenen Zustand hinaus ist nicht erforderlich und kann auch nicht verlangt werden.


Für die Kosten der Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung gilt Folgendes:


Soweit die Wegfläche von mehreren Eigentümern gemeinsam benutzt wird, haben diese die Kosten zu gleichen Teilen zu tragen und die Wegfläche stets in einem gut befahrbaren Zustand zu erhalten. Zur Zahlung eines darüber hinausgehenden Entgeltes für die Nutzung an sich sind sie nicht verpflichtet.


In gleicher Weise ist die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen.


5. Weitere Dienstbarkeiten


a) Wegerecht

Der Verkäufer räumt dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks x der Flur xx (herrschendes Grundstücks) an den ihm verbleibenden Flurstücken xx und xx der Flur xx (dienende Flurstücke) folgende Dienstbarkeit ein:


Zur ausschließlichen Durchführung von Gartenarbeiten wird dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks xx der Flur xx an der in dem anliegenden Lageplan (Anlage 1) grün eingezeichneten Fläche ein Wegerecht an einem 1,00 m breiten und ca, 18,6 m langen, nicht befestigen Weg eingeräumt, um vom herrschenden Grundstück zur öffentlichen Straße xxx zu gelangen.


Der jeweilige Eigentümer der dienenden Flurstücke ist berechtigt, diese Wegfläche für die gleichen Zwecke mitzubenutzen.


Das Wegerecht ist schonend auszuüben, Pflegemaßnahmen sind von den Nutzungsberechtigten anteilig durchzuführen.


Der Erschienene zu 1. bewilligt und beantragt zu Lasten der vorgenannten Flurstücke xx und xx der Flur xx die Eintragung der entsprechenden Grunddienstbarkeit.


Außerdem wird bewilligt und beantragt, einen Herrschvermerk am herrschenden Grundstück einzutragen.


b) Leitungsrecht


Im vorderen Bereich des Kellers des Kaufobjekts verläuft an der Außenwand unterhalb der Kellerdecke eine Gasleitung, die zur Versorgung des auf dem Flurstück xx der Flur xx errichteten/angrenzenden Reihenendhauses verlegt wurde.


Der jeweilige Eigentümer des Flurstücks xx der Flur xx (dienendes Grundstück) räumt daher dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks Gemarkung Bad Bentheim Flur xx Flurstücke xx (herrschendes Grundstück) eine Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) folgenden Inhalts ein:


Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt, über das dienende Grundstück eine Gasleitung zum herrschenden Grundstück zu führen und zum Zwecke der Gasversorgung des Objektes xxx dauernd zu unterhalten.


Die Erschienene zu 2. bewilligt und beantragt zu Lasten des Flurstücks xx der Flur xx die Eintragung der entsprechenden Grunddienstbarkeit.


Außerdem wird bewilligt und beantragt, einen Herrschvermerk am herrschenden Grundstück einzutragen.



6. Besitzübergang, Erschließung


Der Besitzübergang und die Nutzung des verkauften Grundbesitzes durch den Käufer erfolgt mit vollständigem Eingang des Kaufpreises.


Vom Besitzübergang an gehen die mit dem Grundstück verbundenen Lasten und Abgaben, die Rechte und Nutzungen sowie die Gefahr des zufälligen Unterganges und einer zufälligen Verschlechterung des Objektes und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über.


Der Verkäufer versichert, dass Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben, insbesondere an Anliegerbeiträgen und Erschließungskosten nicht bestehen. Etwaige noch nicht fällig gestellte Nachforderungen zu Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen, die den Erschließungszustand per Antrittsdatum betreffen, hat der Verkäufer zu tragen, ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides.


Die Notarin hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass die Gebäudeversicherung für das Objekt kraft Gesetzes auf den Käufer übergeht, der sie jedoch innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung kündigen kann. Ab Lastenübergang hat er die Prämien zu tragen und den Gefahrübergang anzuzeigen. Aufschiebend bedingt werden alle Ansprüche abgetreten, die dem Verkäufer gegen Dritte wegen eines Mangels oder Schadens am Vertragsobjekt zustehen.


Es besteht Einigkeit zwischen den Beteiligten, dass bei Eintritt eines Schadens- und Versicherungsfalles vom Tage der unwiderruflichen Ausführung der Kaufpreiszahlung, 0.00 Uhr, bis einschließlich dem Tage der Eigentumsumschreibung, 24.00 Uhr, Leistungen des Gebäude- oder Sachversicherers dem Käufer zustehen.



7. Rechts- und Sachmängel


Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang und für die Freiheit von im Grundbuch eingetragenen Rechten Dritter, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist.


Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Vertragsobjektes sind vollumfänglich ausgeschlossen. Davon ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist. Garantien werden keine abgegeben.


Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt und es gutachterlich bewerten und abnehmen lassen. Er kauft es im gegenwärtigen Zustand. Dazu wird als Anlage die Baubeschreibung/Kurztext der ausgeführten Arbeiten beigefügt, die Bestandteil dieses Vertrages ist und gleichfalls verlesen wurde.


Der Verkäufer versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind.


Für Veränderungen und Verschlechterungen bis zum Besitzübergang, die auf den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen sind, haftet der Verkäufer nicht.






8. Grundbucheinsicht/Baulastenverzeichnis


Die Notarin hat den Grundbuchinhalt am 02.02.2016 festgestellt und ihn mit den Vertragsbeteiligten erörtert.


Das Baulastenverzeichnis hat die Notarin nicht eingesehen. Die Vertragsbeteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat und dass ihm Baulasten nicht bekannt sind.



9. Belehrungen


Die Vertragsbeteiligten wurden von der Notarin belehrt


- über den Zeitpunkt des Eigentumsüberganges,


- dass gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen können,


- dass die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erst erfolgen kann, wenn etwa erforderliche Genehmigungen, die Unbedenklichkeitsbe-scheinigung des Finanzamtes wegen der Zahlung der Grunderwerbsteuer

und die Erklärung der Gemeinde über die ihr zustehenden Vorkaufsrechte vorliegen,


- dass der Grundbesitz für rückständige öffentliche Lasten und Abgaben haftet,


- dass unabhängig von den internen Vereinbarungen in dieser Urkunde beide Vertragsteile kraft Gesetzes als Gesamtschuldner für Grunderwerbsteuer und Kosten bei Notar und Grundbuchamt haften,

- dass der Käufer einen Energieausweis verlangen kann;


- darüber, dass alle Vereinbarungen richtig und vollständig beurkundet sein müssen, nicht beurkundete Abreden unwirksam sind und den gesamten Vertrag unwirksam machen können,


- dass für den Fall, dass der Käufer vor Sicherstellung der lastenfreien Übereignung zahlt oder der Verkäufer Besitz oder Eigentum vor Erhalt des Kaufpreises übergibt, jeweils eine ungesicherte Vorleistung eingegangen wird.


Eine steuerliche Beratung hat die Notarin nicht übernommen, so dass die steuerliche Seite dieses Vertrages allein Sache der Beteiligten ist.





10. Aufträge an die Notarin


Die Vertragsbeteiligten beauftragen die Notarin, die für die Durchführung des Vertrages erforderlichen Genehmigungen einzuholen und alles weitere zum Vollzug des Vertrages Erforderliche zu veranlassen. Genehmigungen sollen mit Zugang bei der Notarin wirksam werden.


Die Notarin ist berechtigt, formale Fehler zu berichtigen, Anträge aus dieser Urkunde zu ändern, getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen, sie insbesondere den rechtlichen Erfordernissen anzupassen.


Nur die Notarin oder ihr amtlich bestellter Vertreter sollen berechtigt sein, Anträge aus dieser Urkunde zu stellen. Die Vertragsbeteiligten verzichten insoweit auf ihre eigenen Antragsrechte.



11. Finanzierungsmitwirkung / Belastungsvollmacht


Da die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgen soll, ist der Verkäufer damit einverstanden, dass das Vertragsobjekt schon vor der Umschreibung mit Grundpfandrechten belastet wird.


Der Verkäufer verpflichtet sich daher, bei der Bestellung vollstreckbarer Grundschulden auch über den Kaufpreis hinaus nebst Zinsen und Nebenleistungen in beliebiger Höhe einschließlich Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das Kaufgrundstück gem. § 800 ZPO zugunsten europäischer Kreditinstitute als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken. Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde folgende von den Beteiligten bereits jetzt getroffene Bestimmungen wiedergegeben werden:


- Sicherungsabrede

Der/Die Grundschuldgläubiger/in darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er/sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung.

Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.


Verkäufer und Käufer vereinbaren bereits heute, dass sämtliche vom Käufer veranlasste Zahlungen, welche dessen Finanzierungsgläubiger unmittelbar an den Verkäufer leisten, als Zahlung des Käufers auf die Kaufpreisschuld anzusehen sind, auch wenn der Darlehensvertrag des Käufers nicht wirksam sein sollte. Diese Tilgungsbestimmung wird unwiderruflich getroffen; der Käufer verpflichtet sich zur entsprechenden Anweisung an seine Bank.


Die Notarin wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung solcher Grundpfandrechte erst zu stellen, wenn ihr die Gläubigerin schriftlich bestätigt hat, Sicherungsabrede und Zahlungsanweisung zu beachten.


- persönliche Zahlungspflichten/Kosten

Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keine persönlichen Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.


- Fortbestand der Grundschuld

Die bestellte Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.


Der Verkäufer erteilt dem Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, ihn bei der Bestellung entsprechender Grundschulden zu vertreten sowie die Notarin zur sofortigen Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde ohne weitere Nachweise zu ermächtigen. Diese Vollmacht gilt nur dann, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde die vorstehend getroffenen Bedingungen wiedergegeben werden. Die Vollmacht kann ausgeübt werden, bevor erforderliche behördliche Genehmigungen erteilt sind. Von der Vollmacht kann nur durch Erklärung vor der Notarin oder ihrem amtlich bestellten Vertreter Gebrauch gemacht werden.



12. Kosten


Die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Mehrkosten, die aufgrund der Lastenfreistellung in Abt. III anfallen, hat der Verkäufer zu zahlen.



13. Auflassung


Die Vertragsbeteiligten erklärten sodann die Auflassung wie folgt:


Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem in Ziffer 1 näher bezeichneten Grundbesitz auf den Käufer übergeht.

Diese Erklärung der Auflassung enthält jedoch ausdrücklich weder die Eintragungsbewilligung noch den Eintragungsantrag. Zu deren Erklärung wird die amtierende Notarin, ihr amtlicher Vertreter oder Nachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich, über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt. Sie wird weiter bevollmächtigt, die Übertragung des Grundbesitzes auf ein neues Grundbuchblatt zu bewilligen und zu beantragen.


Von dieser Bevollmächtigung darf die Notarin bzw. ihr Vertreter erst Gebrauch machen, wenn ihr der Verkäufer unmittelbar nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt hat, dass der Kaufpreis bezahlt ist oder die Notarin sich auf andere Weise - insbesondere durch eine verbindliche Bestätigung der finanzierenden Bank - Gewissheit verschafft hat, dass die Zahlung des Kaufpreises erfolgt ist.



14. Auflassungsvormerkung


Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Verschaffung des Eigentums am Kaufobjekt bewilligen und beantragen die Vertragsbeteiligten die Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 BGB zugunsten des Käufers. Der Käufer bewilligt und beantragt bereits heute die Löschung dieser Vormerkung Zug um Zug mit Vollzug der Auflassung im Grundbuch, vorausgesetzt, dass Zwischeneintragungen ohne Zustimmung des Käufers nicht erfolgt sind.


Der Käufer bevollmächtigt hiermit den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB , die Löschungsbewilligung wegen der Auflassungsvormerkung zu erteilen, sofern vier Wochen nach Fälligkeit der Kaufpreis nicht gezahlt sein sollte. Der Eintritt dieser Bedingung ist gegenüber dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.


Alt.:
Auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird nach Belehrung verzichtet.


Alt.:
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung soll jedoch nur auf besondere Anweisung des Käufers erfolgen.

.



14. Vollmacht


Die Beteiligten erteilen den Rechtsanwalts- und Notariatsfachangestellten xxxx sowie xxx, dienstansässig xxxx jeweils Vollmacht, sämtliche Erklärungen für sie abzugeben, die zum grundbuchlichen Vollzug dieser Urkunde eventuell erforderlich werden könnten. Sie sind insbesondere bevollmächtigt, Eintragungsanträge zu stellen und zurück zu nehmen. Von den Beschränkungen des § 181 BGB sind sie hierbei befreit.






Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig, wie folgt, unterschrieben.



Meine Fragen sind:
Verkauft der Verkäufer als Unternehmer oder als Privatmann? Ist es ein Kaufvertrag oder ein Verbraucher- oder Werkvertrag?
Es wird lt. Vertrag keine Garantie abgegeben, jedoch handelt es sich m.E. nur um formelhafte Ausschlüsse. Habe ich dennoch Gewährleistung?
Ist die Baubeschreibung als Beschaffenheitsvereinbarung zu werten bzw. wird mit der Baubeschreibung als Anlage eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben?
Muss in der Baubeschreibung das/die ausführende(n) Unternehmen namentlich genannt sein?

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne habe ich mir den von Ihnen eingereichten Kaufvertrag angesehen und beantworte Ihre Fragen hierzu wie folgt:

1.
Der Kaufvertrag bezieht sich auf den Verkauf eines bereits bebauten Grundstücks. Anders als bei einem Bauträgervertrag, bei dem die Eigentumsübertragung an einem noch zu bebauenden Grundstück samt zugehöriger Werkleistungen geschuldet wird, liegt hier also kein Werkvertrag vor.

Zwar schreiben Sie, dass noch der Bau eines bislang nicht vorhandenen Carports vereinbart werden soll. Dieser Punkt erscheint aber im Gesamtzusammenhang des Vertragswerks als Nebenabrede und nicht vertragswesentlich. Der Vertrag ist damit klar als Kaufvertrag einzuordnen.
Beachten Sie bitte, dass die Bauverpflichtung schriftlich mit aufgenommen werden muss, um wirksam zu werden.

2.
Aus dem Vertrag ist des Weiteren nicht ersichtlich, dass der Verkäufer gewerblich handelt. Da die exakten Angaben zu den Personalien jedoch geschwärzt eingereicht wurden, ist eine vertiefte Prüfung zu diesem Punkt nicht möglich.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass Verkäufer derjenige ist, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Diese Angabe sollte mit derjenigen im Vertrag übereinstimmen. Wird dort "Max Mustermann" angeführt, ist dieser als Privatperson Verkäufer.
Nur wenn er explizit mit seinem Namen als Kaufmann, als "Maurerbetrieb Max Mustermann" auftreten würde, könnte es sich um einen gewerblichen Verkauf handeln.

Alleine die Tatsache, dass er als Handwerksmeister selbständig ist, reicht für diese Annahme allerdings nicht aus. Auch die Tatsache, dass er weite Teil des Hausbaus in Eigenleistung erbracht hat, ändert an diesen Annahmen nichts.

Ich würde also vorliegend von einem Privatverkauf ausgehen.

3.
Bezüglich Ihrer Frage nach einer möglichen Haftung des Verkäufers müssen Sie zunächst zwischen den Begriffen der Gewährleistung und der Garantie unterscheiden.

Bei einer Garantie würde der Haftende für einen vereinbarten Zustand der Kaufsache einstehen, unabhängig davon, ob er hierfür im Sinne einer Verursachung verantwortlich gemacht werden könnte.
Solche Vereinbarungen sind vorliegend wirksam ausgeschlossen. Eine Verpflichtung zu Garantieübernahmen besteht regelmäßig nicht, sondern stellt eine freiwillige Nebenleistung dar.

Im Übrigen gelten die Vorschriften zur Gewährleistung bezüglich Sach- und Rechtsmängeln. Beide sind vorliegend wirksam ausgeschlossen. Bitte machen Sie sich bewusst, dass ein Sachmangelausschluss vereinbart werden kann und sodann auch keineswegs nur eine Formel darstellt, sondern wirklich dazu führt, dass Sie den Verkäufer nicht haftbar machen können.

Nicht ausschließbar sind Mängel, die er vorsätzlich, also mit Absicht herbeigeführt hätte und die er arglistig verschwiegen hat.

Da Sie das Gebäude mit einem Sachverständigen begangen haben und dieser keine Mängel feststellen konnte, müssten Sie, falls doch später erneut Feuchtigkeit auftritt, nachweisen, dass dem Verkäufer dieser Schaden zum Zeitpunkt des Verkaufs positiv bekannt war.
In solchen Fällen scheitern Ansprüche also regelmäßig an der Beweisbarkeit.

4.
Ich kann in dem Vertrag keine Bezugnahme auf die Baubeschreibung erkennen, die die Annahme einer Beschaffenheitsgarantie oder auch einer einfachen Vereinbarung rechtfertigen würde. Diese ist damit nicht in diesem Sinne Vertragsinhalt.
Sie würden das Grundstück mit dem Haus also als Bestandsimmobilie erwerben. Nicht bekannt ist mir, ob bezüglich des Hausbaus eventuell zeitlich noch Gewährleistungsansprüche gegen am Bau beteiligte Handwerksunternehmen in Frage kommen könnten. Sollte dies der Fall sein, empfehle ich, die Baubescheibung ausdrücklich im Vertrag in Bezug zu nehmen und zum Vertragsbestandteil zu machen.

Alles in allem bleibt damit festzuhalten, dass Sie bei einem Kauf zu den hier festgelegten Bedingungen keine Absicherung im Sinne von Gewährleistungsansprüchen werden geltend machen können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Angaben weiterhelfen konnte und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2016 | 21:12

Sehr geehrte Frau Fritsch,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Jedoch muss ich nochmal nachhaken.

Meine Vermutung, dass es sich um einen formelhaften Ausschluss der Gewährleistung handelt und das doch Gewährleistungsansprüche bestehen können, beruht auf diesen Informationen:
http://www.baubegleitende-rechtsberatung.de/baurecht/bautraegerrecht/makler-und-bautraegerverordnung/ausschuss-der-gewaehrleitung-beim-sanierten-altbau/
http://www.breiholdt-voscherau.de/aktuell/i08.html
http://www.anwalt.de/rechtstipps/kauf-einer-altimmobilie-ausschluss-von-maengelrechten-wirksam_074218.html

Sie sagen das keine Beschaffenheitsgarantie vorliegt. Wenn in der Baubeschreibung eindeutig, von z.B. "neu" die Rede ist oder grundsätzliche, funktionale und / oder gestalterische Eigenschaften der Immobilie benannt werden, also bestimmte Anforderungen an einen Energie sparenden Wärmeschutz, (bau-)konstruktive Einzelheiten der Ausstattung, so beschreibt dies doch die Beschaffenheit?

Ihres Erachtens reicht die unter Punkt 7 im Vertrag aufgelistete Formulierung:
"Dazu wird als Anlage die Baubeschreibung/Kurztext der ausgeführten Arbeiten beigefügt, die Bestandteil dieses Vertrages ist und gleichfalls verlesen wurde" nicht, damit die Baubeschreibung wirksamer Bestandteil des Vertrages wird. Was müsste denn konkret im Vertrag mit aufgenommen werden bzw. formuliert sein, damit die Baubeschreibung fester Bestandteil ist und ich auf die ausgeführten Arbeiten Gewährleistung habe?

Meine Annahme, dass es sich doch um einen Verbrauchervertrag handelt, basiert auf folgenden Annahmen und Informationen:
1. Die mindestens 14 Tage Frist zur Durchsicht des Vertrages, die nur gilt wenn ein Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher geschlossen wird
(siehe hierzu: https://www.kwag.de/kaufen/news/detailansicht/die-14-tage-frist-des-notarvertrages.html).
Wenn es ein Vertrag zwischen zwei Privatleuten ist, warum dann die mind. 14-tägige Durchsichtszeit für den Kaufvertrag? Dies suggeriert doch, dass es sich um einen Vertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einer Privatperson handelt. Selbst das Notariat scheint dies anzunehmen: "Da die zwischenzeitlich vorgenommenen Änderungen aufgrund der weiteren Entwicklung wesentlich sind, muss Ihnen dieser Vertrag wiederum zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung gestellt werden", (zitiert aus Mail).
2. Meines Wissens ist ein Einzelunternehmer bei Grundbucheintragungen nur mit seinem bürgerlichen Namen zu bezeichnen. Ein Einzelunternehmen ist nicht grundbuchfähig (siehe hierzu: http://link.springer.com/article/10.1007%2Fs00718-010-1705-3, https://www.wko.at/Content.Node/branchen/ooe/BankVersicherung/135.pdf)
3. Ferner ist an dieser Stelle evtl. noch nennenswert, dass ich eine Anzahlung getätigt habe. Der Beleg hierüber(bestätigt wird der Kauf des Hauses, Adresse xxx ohne weitere Angaben) ist mit dem Briefkopf des Bauunternehmens versehen. Ich zahle also beim Unternehmer an und kaufe von privat?

Ich bitte um eine abschliessende Klärung.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.04.2016 | 23:41

Sehr geehrte Fragestellerin,

leider sind die von Ihnen zitierten Artikel mitsamt der dort enthaltenen Rechtsprechungsverweise vorliegend nicht einschlägig. Diese beziehen sich allesamt auf Bauträgerverträge, bei denen der rechtliche Hintergrund nicht mit dem hier vorliegenden reinen Kaufvertrag vergleichbar ist.

Bezüglich der Baubeschreibung hatte ich die Formulierung unter Punkt sieben leider nur teilweise erfasst, ich bitte das Versehen zu entschuldigen.
Sie haben in diesem Punkt Recht: Hier liegt eine Beschaffenheitsvereinbarung vor, die Formulierung genügt den inhaltlichen Voraussetzungen.

Bezüglich der EInstufung des Vertrages, kann ich Ihnen - wie bereits gesagt - leider keine exakte Einstufung bieten, da die Angaben zu den Vertragsparteien hier auf der Plattform für den bearbeitenden Rechtsanwalt vollständig geschwärzt erscheinen. Daher meine Verweise auf Anhaltspunkte zur Einstufung.
In jedem Fall kann ich Ihnen bestätigen, dass die 14-tägige "Überlegungsfrist" ein Indiz sein kann, allerdings inzwischen regelmäßig - auch in Verträgen zwischen Verbrauchern auf beiden Vertragsseiten - zur Anwendung kommt. Eine EInstufung alleine deswegen scheidet mithin aus.

Für eine abschließende Beurteilung müsste ich daher in den gesamten Vertragskopf Einsicht nehmen können.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

FRAGESTELLER 29.04.2016 2,4/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 90223 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Eine sehr sehr schnelle (<2h) und ausführliche sowie passende Antwort. Super Service vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Sehr freundlich und hilfreich. Würde ich bei einem nächsten Fall, gern wieder Fragen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnell und kompetent. Danke ...
FRAGESTELLER