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Baugenehmigung erteilt obwohl die Nutzung falsch oder unklar ist.

30.03.2016 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Es wurde eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Boardinghouses als Beherbergungsbetrieb für 147 Personen erteilt (Gebäudeklasse 3), obwohl das Gebäude offensichtlich als "Flüchtlings- und Wohnungslosenunterkunft" genutzt werden soll. Die Baugenehmigung wurde nach §34 erteilt, bei dem Gebiet handelt es sich um eine Gemengelage das im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet ausgezeichnet wird.

Die tatsächlich geplante Nutzung für soziale Zwecke als "Flüchtlings- und Wohnungslosenunterkunft" ergibt sich u.a. aus erster Bauanfrage, der Innengestaltung sowie verschiedenen Schreiben und Erläuterungen des Sozialreferates.

Die Anfrage richtet sich nicht gegen den Bau einer Unterkunft zu sozialen Zwecken, sondern richtet sich gegen die bewusst falsche Einordnung des Bauvorhabens bei der Beurteilung und der Täuschung der anliegenden Nachbarn in deren Beurteilung.

Die Baugenehmigung entspricht nicht der tatsächlich geplanten Nutzung, ist aus diesem Hintergrund ist die Baugenehmigung wissentlich falsch beurteilt und unrechtmäßig erteilt worden? Besteht ein Unterschied zwischen den Nutzungsangaben, welchen Hintergrund könnte die Änderung haben?

Liegt hier arglistige Täuschung vor? Kann die Baugenehmigung aufgrund der ursprünglich und tatsächlich geplanten Nutzung angezweifelt werden?

Worin besteht der Unterschied zwischen beiden Nutzungsvarianten in der Einordnung nach BayBO, gibt es einen?

Scheinbar wurde auch bei der Genehmigung ein Kompromiss zu Gunsten der Beurteilung und/oder Genehmigungsfähigkeit geschaffen, die künftig und dauerhaft zu Streitigkeiten und Unfrieden, allein aufgrund der Irritation, führen könnte.

Muss die künftige Nutzung unmissverständlich und richtig eingestuft werden um Irritationen und künftige Streitigkeiten auszuschließen?

Wären und ggf. welche Ansätze einer Klageerhebung wären gegeben?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Ich werde versuchen, ihre Einzelfragen klar und verständlich zu beantworten, wenngleich ich grundsätzlich noch Informationen benötigen würde. Im Rahmen der Erstberatung sei aber ausgeführt:

Die Baugenehmigung entspricht nicht der tatsächlich geplanten Nutzung, ist aus diesem Hintergrund ist die Baugenehmigung wissentlich falsch beurteilt und unrechtmäßig erteilt worden?

Nein, die Baugenehmigung zielt auf die Zulässigkeit des Vorhabens ab- diese hängt von der Art der Nutzung und Beschaffenheit des Bau´s ab.

Art. 68 BayBO – Baugenehmigung und Baubeginn

(1) 1Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind; die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.

Wenn die tatsächlich geplante Nutzung eine andere ist , hat der Antragsteller falsche Angaben gemacht. Ich sehe zwei Möglichkeiten:

1.) Die geplante Nutzung ist dem Antragsteller bekannt, sonst aber nicht; dann können Sie nach Beginn der rechtswidrigen Nutzung einschreiten - "Nutzungsuntersagung".

2.) Die geplante, abweichende Nutzung ist offenkundig, dann hat die Behörde einen verkehrten Verwaltungsakt erlassen, auch dann ist die die der Genehmigung entgegenstehende Nutzung rechtswidrig und kann mit Anfechtungsklage ( nur: bei Vorliegen entsprechender Beweise) oder mit Nutzungsuntersagung begegnet werden.

Solange gilt dasjenige, was in der Baugenehmigung festgelegt ist.

Besteht ein Unterschied zwischen den Nutzungsangaben, welchen Hintergrund könnte die Änderung haben?


DIe Nutzung wird beim Bauantrag angegeben. Hintergrund ist, dass eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist! Wenn also in der Baugenehmigung eine bestimmte Nutzung festgelegt ist, kann der Betreiber diese nicht eigenmächtig ändern. Denn auch bei einer Nutzungsänderung dürfen dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen - dies wird im Rahmen des Antrags geprüft werden. Selbst wenn es sich um eine nach seiner Meinung verfahrensfreie Nutzungsänderung handelt, muss der Bauherr selber prüfen, ob die bestehenden Regelungen eingehalten werden, sonst wird die Behörde einschreiten - und ggf. die Nutzung untersagen.

Liegt hier arglistige Täuschung vor?

Um dies zu beurteilen, kenne ich die Einzelheiten des Falles nicht. Vorweg kann ich aber mitteilen, dass der Begriff im Baurecht / im Verwaltungsrecht nicht angelegt ist, somit nicht vorliegen kann. Es können aber falsche Angaben im Bauantrag gemacht worden sein.

Kann die Baugenehmigung aufgrund der ursprünglich und tatsächlich geplanten Nutzung angezweifelt werden?


Dies hängt einzig davon ab, was beantragt wurde, und ob auch die andere Nutzung rechtmäßig ist. Denn es steht fest: wenn die "andere" Nutzung auch (!) rechtmäßig ist, hätte der Bauantrag auch ursprünglich mit der anderen Nutzung gestellt werden können, und wäre genehmigt worden. Die andere Nutzung muss also vor allem in Übereinstimmung mit bauordnungs-und bauplanungsrechtlichen Bestimmungen liegen, darauf kommt es an. Anders gesagt: Das Abweichen von Antrag und Nutzung kann die Nutzung zwar hier rechtswidrig machen; dieser Zustand kann aber leicht durch die zulässige Nutzungsänderung beseitigt werden. Und daher kommt es darauf an, ob die tatsächliche Nutzung genehmigungsfähig ist.

Worin besteht der Unterschied zwischen beiden Nutzungsvarianten in der Einordnung nach BayBO, gibt es einen?

Das Baurecht unterscheidet nach Art und Maß der Nutzung; die "Art" wird vorwiegend bestimmt durch die BauNVO, die die Gebietseinteilungen darstellt und festlegt, was in diesen Gebieten zulässig ist.

Wohnbauflächen W
Gemischte Bauflächen M
Gewerbliche Bauflächen G
Sonderbauflächen S

Kleinsiedlungsgebiete WS § 2 BauNVO
reine Wohngebiete WR § 3 BauNVO
allgemeine Wohngebiete WA § 4 BauNVO
besondere Wohngebiete WB § 4a BauNVO
Dorfgebiete MD § 5 BauNVO
Mischgebiete MI § 6 BauNVO
Kerngebiete MK § 7 BauNVO
Gewerbegebiete GE § 8 BauNVO
Industriegebiete GI § 9 BauNVO
Sondergebiete SO § 10, § 11 BauNVO

Scheinbar wurde auch bei der Genehmigung ein Kompromiss zu Gunsten der Beurteilung und/oder Genehmigungsfähigkeit geschaffen, die künftig und dauerhaft zu Streitigkeiten und Unfrieden, allein aufgrund der Irritation, führen könnte. Muss die künftige Nutzung unmissverständlich und richtig eingestuft werden um Irritationen und künftige Streitigkeiten auszuschließen?

Jede Nutzung, also die jetztige und die zukünftige, müssen in Übereinstimmung mit der Rechtslage stehen. Sonst wäre die Baugenehmigung rechtswidrig.

Wären und ggf. welche Ansätze einer Klageerhebung wären gegeben?

EIne Klage gegen die Baugenehmigung, und eine einstweilige Anordnung wären denkbare wege, wenn Sie betroffen sind ( Drittschutz ) und erfolgversprechend, wenn die Baugenehmigung rechtswidrig ist und in ihre Rechte eingreift. Dies ist der Fall, wenn gegen drittschützende Normen verstossen wird, was insb. bei Verstössen gegen die BauNVO (s.o.) der Fall ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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