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Asylantenunterkunft in verwüsteten Zustand übergeben

23.03.2016 19:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Eine an die Gemeinde vermietete Flüchtlingsunterkunft wird nach Ablauf der befristeten Anmietung in verwüstetem Zustand an die Eigentümer übergeben (Möbel werden durch Klebeband zusammengehalten, das Mobiliar der ansonsten als Ferienunterkunft genutzten Immobilie ist im wesentlichen zerstört oder entwendet). Die Räumlichkeiten wurden Seitens der Gemeinde zum Auszug lediglich frisch gestrichen.
Ein Übergabeprotokoll zum Einzug wurde nicht angefertigt, da dies Gemeinde dies mündlich zu Einzug als unnötig bezeichnete - es würde ohnehin alles ersetzt werden nach Auszug. Das Gebäude wurde Seitens der Eigentümer vollständig grundsaniert zu Vertragsbeginn übergeben, Rechnungen für Material liegen vor; es wurde in Gegenwart unabhängiger Zeugen (in Abwesenheit der Gemeinde) eine Inventarliste erstellt und eventuelle kleinere Schäden akribisch vermerkt.
Zur Rückgabe der Mietsache wurde es von der Gemeinde abgelehnt, die Mängelliste entgegenzunehmen, es würden keine weiteren Zahlungen oder Nachbesserungen geleistet. Die Zerstörung der Möbel wäre durch den Mietzins abgegolten.
Es besteht nur ein kurzer Vertrag, welcher besagt, daß die Unterkunft für einen gewissen Zeitraum an die Gemeinde für einen festen Mietzins vermietet wird.

-Inwiefern besteht Anspruch auf Wiederherstellung der Mietsache (selbsverständlich unter Beachtung der normalen Abnutzung) und auf Schadensersatz von nachweislich ca. 2000€ Mietverlust pro Woche (durchschnittliche Mieteinnahmen in der Zeit vor der Vermietung an die Gemeinde)? Handelt es sich eventuell nur um einen Überlassungsvertrag, welcher weitere Schadensersatzansprüche wegen fehlender Pflichtverletzung seitens der Gemeinde ausschließt?
-Wenn ein solcher Anspruch besteht, wie wird der Wert der zerstörten und entwendeten Gegenstände festgestellt, um die Forderungshöhe zu ermitteln.

Mit freundlichen Grüßen,
GG



23.03.2016 | 21:22

Antwort

von


(828)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Im Hinblick auf den „Mietausfall" von wöchentlich € 2000,00 haben Sie leider keinen Anspruch auf Schadenersatz, da Sie den befristeten Vertrag in Kenntnis dieser Differenz abgeschlossen haben – wenn die Gemeinde die vereinbarte Miete bezahlt hat, hat sie den Mietvertrag (kein bloßer Überlassungsvertrag, da alle Kriterien des § 535 BGB vorliegen) erfüllt.

Anders könnte es sich in Bezug auf die verursachten Beschädigungen verhalten, sofern es sich nicht mehr um vertragsgemäße Abnutzungen der Mietsache im Sinne von § 538 BGB handelt. Diese Frage ist sehr häufig Gegenstand von Streitigkeiten, da jeder Fall individuell betrachtet werden muss: Die Behauptung, dass die Zerstörung der Möbel und das Entwenden von Inventar durch die Mietzahlung abgegolten sei, erscheint jedenfalls reichlich verwegen. Der Schaden wird nach dem sog. Zeitwert bestimmt, also nach dem Neuwert des zerstörten/abhanden gekommenen Gegenstands abzüglich eines Geldbetrages für Alter und Abnutzungsgrad. Eine abschließende Beurteilung ist im Rahmen dieser Plattform nicht möglich, da im Prozess letztlich ein Sachverständiger diese Fragen zu klären hätte.

Bezüglich der Wiederherstellung der Mietsache ist zu beachten, dass ohne Regelung der Renovierung während und zum Ende der Mietzeit, diese wegen § 535 Abs. 1 S. 2 BGB vom Vermieter übernommen werden muss. Liegt aber ein über die bloße vertragsgemäße Abnutzung hinausgehender Schaden vor, hat die Gemeinde auch diesen zu ersetzen.

Da Sie offenbar über eine aussagekräftige Dokumentation und Zeugen verfügen, sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Vertretung Ihrer Interessen beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 24.03.2016 | 11:45

Sehr geehrter Herr Böhler,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

1) Der Mietausfall bezieht sich auf den Zeitraum nach der jetzt erfolgten Rückgabe der Mietsache bis zur Wiederherstellung (welche auf Grund der Verweigerungshaltung der Gemeinde wohl von uns ausgeführt werden wird, und ca. 2-3 Wochen betragen wird). Kann die Miete für diesen Zeitraum nach dem Auszug bis Wiederherstellung (z.B.als Schadensersatz) gefordert werden?

2) Ist das Einzugs-Übergabeprotokoll, welches in Anwesenheit von Zeugen, aber auf Grund der Verweigerung in Abwesenheit der Gemeinde, angefertigt wurde ausreichend zum Nachweis des ursprünglichen Zustandes? Die Gemeindevertretung beruft sich offensichtlich amüsiert auf die Tatsache, daß es ja kein Protokoll gäbe, und Ihr daher nichts nachzuweisen wäre.

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,
GG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.03.2016 | 12:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

1)
Im Hinblick auf den Mietausfall habe ich die Frage offenbar missverstanden, weshalb ich für die Klarstellung danke. Ob dieser aber geltend gemacht werden kann, hängt wiederum davon ab, ob Schäden oder Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch vorliegen. Im Hinblick auf die Höhe muss dargelegt (und ggf. bewiesen werden), dass vor der Vermietung an die Gemeinde eine entsprechend höhere Miete erzielt werden konnte und vor allem, dass eine Neuvermietung jetzt am Zustand des Objektes scheitert. Im Hinblick auf die nach § 254 Abs. 2 BGB bestehende Schadenminderungspflicht ist zu prüfen, ob es Ihnen zumutbar war (Sie ziehen die Sanierung ja in Betracht), selbst bereits die Instandsetzung vorzunehmen, um das Objekt wieder vermieten zu können.

2)
Ein Übergabeprotokoll im „klassischen Sinn" liegt mangels der Einbeziehung der Gemeinde als Mieterin nicht vor, doch haben Sie den Zustand vor Übergabe dokumentiert und können insofern auch auf Zeugen zurückgreifen. Wenn diese glaubwürdig die niedergeschriebene Situation bestätigen, kann der Nachweis geführt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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78462 Konstanz
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