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Makler-Alleinauftrag: Maklerprovision auch ohne Mitwirkung?

| 07.03.2016 19:42 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Qualifizierte Makler-Alleinaufträge können nicht beliebig verlängert werden, schon garnicht durch automatische Verlängerungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Wir haben im August 2014 einen Makler beauftragt, ein Haus zu verkaufen. Die Vertragslaufzeit betrug 6 Monate, danach erfolgt eine automatische Verlängerung um jeweils einen Monat mit einem Monat Kündigungsfrist.
Der Vertrag beinhaltet die Formulierung: "Während der Vertragslaufzeit werden Interessenten an die Fa. xxx weitergeleitet."
Und genau diesen Satz haben wir überlesen.
Vor 3 Monaten kam ein Kaufinteressent auf uns zu, der über andere Kanäle von dem Haus erfahren hatte, und unsere Telefonnummer von einem Mieter erfragt hatte. Mittlerweile gab es mehrere gemeinsame Besichtigungstermine, das Bauamt, die Denkmalschutzbehörde und diverse Handwerker wurden eingebunden.
Vor 3 Wochen informierten wir die Maklerfirma, dass wir eventuell einen ernsthaften Kaufinteressenten hätten. Ziel war, einen möglichen Konflikt mit einem Kaufinteressenten seitens des Maklers auszuschließen. Das Gespräch verlief freundlich.
Nun erhielten wir eine etwas schroffe Mail seitens des Maklers, die uns darüber aufklärte, dass wir verpflichtet gewesen seien, unseren Interessenten an sie weiterzuleiten, und die Maklerprovision auf jeden Fall zu zahlen sei. Der Mail war noch eine Übersicht der zu dem Objekt durchgeführten Aktivitäten beigefügt (viele automatische Mails, einige Telefonate, wenige Besichtigungen).
Unser Interessent ist nicht auf dieser Liste vermerkt.
Wie ist die Rechtslage bzgl. des Makleranspruchs auf Provision oder Vergütung seiner Aufwände, sollte es zu einem Verkauf kommen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf eine Provision, wenn seine Tätigkeit für den Verkauf kausal gewesen ist. Da Ihr Kaufinteressent von dem Verkauf auf andere Weise erfahren hat, war die Tätigkeit des Maklers gerade nicht kausal, so dass grds. Zahlungspflicht besteht.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist der sog. qualifizierte Makler-Alleinauftrag. In diesem Fall fällt die Provision auch dann an, wenn die Tätigkeit des Maklers nicht ursächlich für die Verkaufsmöglichkeit war. Bei dieser Vertragskonstellation sind Sie verpflichtet, auch die Interessenten, die sich direkt an Sie gewendet haben, an dem Makler weiter zu geben, mit der Folge, dass die Maklerlohn bei Vertragsabschluss fällig wird. Die von Ihnen zitierte Vertragsformulierung: „Während der Vertragslaufzeit werden Interessenten an die Fa. xxx weitergeleitet" spricht dafür, dass Sie einen solchen qualifizierten Makler-Alleinauftrag abgeschlossen haben.
Sofern der qualifizierte Makler-Alleinauftrag wirksam geschlossen wurde, kann der Makler also verlangen, dass Sie ihm die Interessenten nennen und seinen Maklerlohn verlangen.
Was in Ihrer Fallbeschreibung aber auffällt, ist die erhebliche Laufzeit von inzwischen mehr als 1,5 Jahren sowie die automatische Verlängerung des Vertrags. Beides ist nicht unproblematisch. Wegen der besonderen Bindung der Maklerkunden an den Makler in einem solchen Vertrag ist eine 1,5 Jahre lange Laufzeit eher selten. Je einfacher der Verkauf, desto kürzer auch die zulässige Vertragsdauer. Hier kommt allerdings sehr auf die Einzelheiten des speziellen Falles an, so dass ich Ihnen empfehle, diese Frage von einem ortsansässigen und spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen. Auch die automatische Verlängerung des Vertrags ist nach meiner Auffassung wenigstens bedenklich.
Es bestehen also Bedenken gegen den mit dem Makler geschlossenen Vertrag, so dass der Provisionsanspruch keinesfalls eindeutig bejaht werden kann. Es müssen weitere Angaben zum Zustandekommen und der Ausgestaltung des Maklervertrags geprüft werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 09.03.2016 | 09:40

Sehr geehrter Herr Nelsen,
ich hatte im Internet unter http://www.finanztip.de/alleinauftrag/ folgende Information gefunden:
"Die Rechtsprechung verlangt deshalb, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit des individuellen Aushandelns bedarf. Die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung mit der Verpflichtung, pauschalierten Schadensersatz zu zahlen, weicht so weitgehend von dem Leitbild des Maklervertrages in § 652 BGB ab, dass eine solche Regelung nur durch eine Individualabrede vereinbart werden kann (BGH (NJW 1985, 632; NJW 1982, 2316).
Dem wird nicht schon Genüge getan, wenn in Formularverträgen/AGB hier Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung mit Schadensersatzverpflichtung aufgenommen ist und dieser Vertrag vom Verkäufer unterzeichnet ist."

Da in unserem Maklerauftrag nur die Standardfloskel enthalten ist (s. Anlage), auf die wir zudem nicht explizit hingewiesen wurden, hoffen wir, dass damit die Verweisungsregel nicht gültig ist. Können Sie dies bestätigen? Falls ja, hat der Makler dann Anspruch auf eine Aufwandsentschädigung für seine bisher geleisteten, wenn auch nicht erfolgreichen Dienste?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.03.2016 | 09:58

Ich hatte schon angedeutet, dass ich nicht glaube, dass der von Ihnen geschlossene Maklervertrag der AGB-Kontrolle nicht standhalten wird. Aufgrund Ihrer weiteren Angaben (eine Anlage habe ich allerdings nicht gefunden) teile ich Ihre Einschätzung nun. Es scheitert vor allem an dem Fehlen eines individuellen Aushandelns.
Der Makleranspruch auf eine Aufwangsentschädigung dürfte aber bestehen bleiben, auch wenn der Hauptvertrag unwirksam ist (wie hier). Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Regelung in § 652 Abs. 2 BGB .

Bewertung des Fragestellers 09.03.2016 | 10:04

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

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"Zitat: "Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf eine Provision, wenn seine Tätigkeit für den Verkauf kausal gewesen ist. Da Ihr Kaufinteressent von dem Verkauf auf andere Weise erfahren hat, war die Tätigkeit des Maklers gerade nicht kausal, so dass grds. Zahlungspflicht besteht." Wie bitte? Nicht kausal, daher grds. Zahlungspflicht? Nicht nachvollziehbar, gefühlt falsch..

Zitat: "Ich hatte schon angedeutet, dass ich nicht glaube, dass der von Ihnen geschlossene Maklervertrag der AGB-Kontrolle nicht standhalten wird." Auch das kann ich nicht nachvollziehen."
FRAGESTELLER 09.03.2016 2,4/5,0
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