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Neue Nebenkosten

01.02.2016 15:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Ich habe eine Immobilie gekauft und somit auch einen vorhandenen Mieter mit übernommen. Dieser hat einen Mietvertrag von 1973, in dem die Nebenkosten nur mit Wasser, Abwasser und Müll aufgeführt sind. Es gibt keinen Bezug auf eine Verordnung oder ähnliches.
Jetzt will ich aber auch alle anfallenden rechtlich abrechenbare Nebenkosten mit auf die Nebenkostenabrechnung aufführen. Gibt es hier eine Möglichkeit, die Nebenkosten, welche heutzutage abgerechnet werden, auf den Mieter umzulegen? Ganz aktuell habe ich momentan mit dem Mieter eine Diskussion bezüglich der Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm usw.), welche er anteilig für seine Wohnungsgrösse nicht tragen will, weil es in dem 43 Jahre alten Mietvertrag nicht aufgeführt ist.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Es ist möglich, dass Sie die Nebenkosten nun gemäß der heutigen rechtlichen und tatsächlichen Lage abrechnen können.

Der Bundesgerichtshof hat im Jahre 2011 entschieden (Az.: VIII ZR 97/11 ), dass Nebenkosten, die bisher bei alten Mietverträgen nicht abgerechnet wurden, weil sie zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch nicht umlagefähig waren oder gar nicht angefallen sind, nun im Wege der Änderung der Mietstruktur abgerechnet werden können.

Der entsprechende § 556 a BGB ist auch auf solche alten Verträge anwendbar, so der BGH.

§ 556 a BGB lautet:

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ich empfehle also, dass Sie den Mieter anschreiben und genau mitteilen, welche veränderten Nebenkosten Sie nun abzurechnen beabsichtigen und auch einen eventuellen Einbau von Wasserzählern o.ä. ankündigen. Dann verlangen Sie auch entsprechend höhere Nebenkostenvorauszahlungen. Bitten Sie um seine Zustimmung. Teilen Sie mit, dass Sie nun verbrauchsabhängig gemäß der o.g. Vorschrift des BGB abrechnen wollen, d.h., dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden.

Sollte er das ablehnen, so können Sie Klage auf die Duldung des Einbaus von Zählern erheben und auch später auf Zahlung der Beträge. Sie können auch Feststellungsklage erheben, dass nun verbrauchsabhängig abzurechnen ist. Hierzu wenden Sie sich ggf. gesondert an einen Anwalt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Draudt
Rechtsanwältin

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