1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Übergabe Grundbesitz Einfamilienhaus

21.10.2015 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Mit not. Kaufvertrag vom 17.08.2015 verkaufte ich mein leerstehendes Einfamilienhaus in 53341 Wachtberg, NRW, an eine Ehepaar (Käufer).
Vertragsinhalt Wirtschaftlicher Übergang: "Der Besitz und die Nutzungen, die Lasten, die Gefahr und alle Rechte und Pflichten aus den den Kaufgegenstand betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen mit Ablauf des Tages der vollständigen Kaufpreiszahlung auf den Käufer über."
Vertragsinhalt Mängel: "Der Kaufgegenstand geht in dem alters- und gebrauchsbedingten Zustand auf den Käufer über, in dem er sich bei Vertragsabschluss befindet;, der Käufer erklärt, dass er den Kaufgegenstand vor der Beurkundung besichtigt hat und dass ihm dessen Zustand bekannt ist. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen sichtbarer oder unsichtbarer Sachmängel des Grundstücks oder des Gebäudes sind ausgeschlossen, dies gilt auch für Schadenersatzansprüche, es sei denn, der Verkäufer handelte vorsätzlich.
Der Verkäufer steht insbesondere nicht für Größe und Bauzustand des Kaufgegenstandes oder dessen Freiheit von Altlasten jeder Art ein. Der Verkäufer versichert, dass ihm schwerwiegende unsichtbare Sachmängel an dem Gebäude oder Grundstück und Altlasten nicht bekannt sind. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nichts bekannt ist, was gegen die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes und seiner derzeitigen Nutzung spricht. Der Verkäufer verpflichtet sich jedoch, alle von heute an bis zum Gefahrübergang noch eintretenden Verschlechterungen unverzüglich auf eigene Kosten zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Ausgenommen hiervon sind jedoch solche Schäden, die Folge einer gewöhnlichen Abnutzung sind und die Funktionsfähigkeit des Gebäudes und seiner Einrichtungen und Anlagen nicht beeinträchtigen."

Kaufpreiszahlungs-Eingang: 02.10.2015
Übergabe-Termin: 10.10.2015 (Termin auf Wunsch der Käufer)

Den Übergabeprotokoll-Vordruck (Text: „Wir bestätigen hiermit, den Grundbesitz …. in vertragsgemäßen Zustand übernommen zu haben")
füllten die die Käufer am 10.10.2015, nach Durchgang durch das Verkaufsobjekt, handschriftlich aus: Anzahl der Hausschlüssel, Zähler-Stände, Datum 10.10.2015.
Die Käufer machten in dem Protokoll keinerlei handschriftliche Notizen über evtl. Mängel oder Beanstandungen. Auch mündlich äußerten sie keine Mängel, Beanstandungen.
Der Grundbesitz befand sich unverändert im vertragsgemäßen Zustand.
Dann legten Sie mir ein maschinenschriftliches Schriftstück vor und forderten mich auf, dieses zu unterschreiben. Wesentlicher Inhalt: „Für die mögliche Leckschäden im Erdreich und Grundwasser haftet hiermit der Verkäufer." Eine Unterzeichnung musste ich ablehnen, da eine solche nachträgliche Haftungsübernahme vertrags- und gesetzwidrig wäre. Spezielle Vertragsbestandteile wie ‚Öltank‘, ‚Erdreich‘, ‚Grundwasser‘ existieren nicht. Auch keine diesbezüglichen mündlichen Absprachen.
Meine Meinung: Demzufolge fallen auch derartige evtl. vorhandene Mängel unter den vertraglich festgelegten Haftungsausschluss.
Trotzdem verweigerten die Käufer dann ihre Unterschrift auf dem von ihnen selbst ausgefüllten Übergabeprotokoll und verweigerten auch die Annahme der ihnen angebotenen Schlüssel.

Am gleichen Tag, sowie auch wiederholt bis zum jetzigen Tage, machte ich die Käufer auf den Vertragsinhalt aufmerksam und wies speziell auf die Gefahren und Pflichten hin. Ebenso mehrmals bat ich ihnen die Übernahme der Schlüssel gegen Unterschriftsleistung an. Ergebnislos.
Stattdessen vereinbarten die Käufer, unabhängig von mir, Termine mit Handwerkern zwecks Prüfung des Öltankes und forderten mich auf als Türöffner bereitzustehen.
Ab 15.10.2015 fordern sie eine neue Übergabe durchzuführen, aber auch dieses erst nach einer durch sie veranlassten Öltank-Prüfung. Ich bot ihnen daraufhin die Schlüssel-Übernahme vor einer solchen durch die Käufer veranlassten Öltank-Untersuchung an. Auch das verweigerten sie.
Ich befürchte folgendes: Wenn ich dem Verlangen nach einer neuen Übergabe folge, könnte dieses als konkludentes Verhalten gewertet werden und das Ergebnis der stattgefundenen Übergabe am 10.10.15 aufheben. Das sonderbare, offensichtlich böswillige Verhalten der Käufer könnte dann dazu führen, dass diese in einem neuen Übergabe-Vorgang neue Ansprüche / Mängel geltend machen könnten. Meine Zustimmung zu einer neuen Übergabe könnte evtl. auch als Zustimmung zu von den Käufern geltend gemachten Erdreich-, Grundwasser-Haftungsansprüchen ausgelegt werden.
Hervorzuheben: Pflichtbewusst hatte ich den außerhalb des Gebäudes unterirdischen Öltank turnusmäßig 2007 und 2012 durch den TÜV untersuchen lassen. TÜV-Prüf-Ergebnisse: Keine Mängel am Öltank. Zusätzliche TÜV-Feststellung im Prüfbericht 2012: „Bis zur nächsten turnusmäßigen Prüfung ist der sichere Betrieb zu erwarten. Es sind keine Maßnahmen erforderlich. Der Betrieb ist zulässig."
2007 hatte ich sogar eine Bodenuntersuchung im Tankbereich durchführen lassen: Ergebnis: Ebenfalls keine Mängel, keine Beanstandungen.
Auch die Prüfungsberichte wurden den Käufern schon vor notarieller Beurkundung zur Verfügung gestellt.

Wie ist die Rechtslage?
Wie soll ich mich verhalten?
Ich möchte nicht als Türöffner auf Abruf zur Verfügung stehen.
Ich möchte auch keine Haftungsrisiken über den Vertragsinhalt hinaus.
Was soll ich mit den Schlüsseln machen?


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die "Übergabe" von Grundstücken stellt keinen "formellen Akt" dar, wie dies offenbar die Käufer glauben. Der Gefahrübergang ist bereits mit Ablauf des Tages der Kaufpeiszahlung erfolgt. Zun Vollzug der Übergabe ist daher nur noch der "Besitzwechsel " erforderlich. D.h., Sie müssen als Verkäufer den Besitz vollständig aufgeben, dem Käufer muss die Möglichkeit der Inbesitznahme des Grundstücks gegeben werden.

Sie sind daher keineswegs verpflichtet, an einem weiteren gemeinsamen Übergabetermin mitzuwirken. Dies ist auch tatsächlich nicht empfehlenswert. Sollte sich wider Erwarten ein Mangel oder Schaden am Heizöltank zeigen, so hätten Sie bei Feststellung in Ihrer Gegenwart positiv Kenntnis von diesem Mangel. Die Verkäufer werden sich dann auf den Standpunkt stellen, dass dieser Mangel vor Übergabe bekannt war und entsprechende Sachmängelansprüche geltend machen. Weiterer Streit ist dann vorprogrammiert.

Es ist daher empfehlenswert, den Käufern die Schlüssel zukommen zu lassen. Sofern diese weiterhin eine Aushändigung ablehnen, sollten Sie die Schlüssel - und zwar sämtliche- in Zeugengegenwart ( Ort, Tag und Uhrzeit notieren ) in den Briefkasten der Käufer werfen und diesen schriftlich mittelen, dass damit die Übergabe für Sie erledigt ist.

Den Käufern ist dann der Besitz, nämlich die "tatsächliche Sachherrschaft" , eingeräumt, die Übergabe ist vollzogen.

Im Übrigen können Sie den Käufern vorab mitteilen, dass eine Haftungsübernahme in der von Ihnen gewünschten Form schon wegen Formmangels nichtig wäre. Nebenabreden zum notariellen Kaufvertrag befürfen ebenfalls notarieller Form. Dies wird im Kaufvertrag am Ende vermutlich sogar ausdrücklich erwähnt sein. Es gilt daher ausschliesslich die Vereinbarung zur Sachmängelhaftung im not. Kaufvertrag.

Empfehlung zum weitern Vorgehen:
Wenden Sie sich nochmals schriftlich an die Käufer und teilen Sie diesen mit, dass Sie keine Veranlassung sehen, an einem weiteren Übergabetermin teilzunehmen. Weisen Sie darauf hin, dass Sie die erbetene Erklärung zur Haftung nicht unterzeichnen werden und dass eine solche Nebenabrede zum not. Kaufvertrag ohnehin nichtig wäre. Ggf. mögen die Käufer sich dies vom Notar bestätigen lassen. Bieten Sie noch einmal an, dass die Schlüssel persönlich nach Absprache binnen drei Tagen übergeben werden mögen. Anderenfalls werden Sie die Schlüsse postalisch übergeben.

Sollte eine persönliche Übergabe weiterhin scheitern, so gehen Sie wie oben beschrieben vor, achten dabei aber auf Nachweisbarkeit durch zumindest einen Zeugen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2015 | 13:06

Guten Tag Herr Steidel,
im unten einkopierten Absatz Ihrer Antwort ist wohl nicht "Verkäufer" gemeint, sondern "Käufer" ?!
Also zutreffend wäre dann die Formulierung:
Die Käufer werden sich dann auf den Standpunkt stellen, dass dieser Mangel vor Übergabe bekannt war und ......." ?!
Danke im voraus
für Ihre Rückäußerung
Georg Welke
PS: Mit der Deutschen Post könnte ich die Schlüssel auch an die Käufer zusenden? zB als Einschreiben mit Rückschein ? oder als Paket mit Empfangsbestätigung?



Sie sind daher keineswegs verpflichtet, an einem weiteren gemeinsamen Übergabetermin mitzuwirken. Dies ist auch tatsächlich nicht empfehlenswert. Sollte sich wider Erwarten ein Mangel oder Schaden am Heizöltank zeigen, so hätten Sie bei Feststellung in Ihrer Gegenwart positiv Kenntnis von diesem Mangel. Die Verkäufer werden sich dann auf den Standpunkt stellen, dass dieser Mangel vor Übergabe bekannt war und entsprechende Sachmängelansprüche geltend machen. Weiterer Streit ist dann vorprogrammiert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2015 | 15:40

Ihre Anmerkung ist zutreffend. Es muss natürlich heissen, die " Käufer...". Das Versehen bitte ich zu entschuldigen.

Ein Versand per Post oder Paket ist aus Beweisgründen nicht anzuraten. Der Bote kann sich zuvor von dem Inhalt der Sendung ( also von dem Inhalt der Schlüssel ) überzeugen und dies im Streitfall dann belegen .Dies ist bei der Postsendung nicht möglich.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70047 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnelle und fundierte Antwort bei einem komplexen Thema. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles bestens. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER