Baugenehmigung Nutzungsänderung iim vereinfachten Genehmigungsvefahren

Question

Ich habe das Haus meiner Mutter übernommen.
Es ist ein Einfamilienhaus und Gaststätte mit nicht mehr als 40 Plätzen.
Das Haus entspricht laut Bauamt der GK 3. Also EG =Gaststätte,
OG Wohnung, DG oder Dachboden ausgebaut und zwischenzeitlich zu wohnzwecken genutzt. .Das Haus hat eine innenliegende Treppe die nicht in einem Zuge die Etagen verbindet.Das EG hat einen von meiner Mutter damals privat genutzten Raum den ich zu gewerblichem Raum umnutzen möchte. Des Weiteren wollte ich im Dachgeschoss einen Sozialraum für die Betreiber der Gaststätte einrichten. Dazu meine Mutter bewohnt das OG und die Gaststätte ist verpachtet. Beim Bauamt hat sich herausgestellt das ich die Hotelzimmer im OG nun insgesamt zur Wohnung umnutzen muß. Da die innen liegenden Treppen und deren Türen und Abschlüsse nicht den heutigen Ansprüchen nach NBauo entsprechen und das sogenannte ausgebaute Dachgeschoss,war der Bauantrag nicht genehmigungsfähig. Laut Bauamt sind im DG Aufenthaltsräume nicht möglich. Es darf lediglich zu Abstellzweccken genutzt werden.Es kam zu Anhörung vor Ablehnung. Nach einreichen des 4.geänderten Bauantrages mit einem Brandschutzkonzept wurde der Bauantrag genehmigt.Mit der Anordnung das Im Dachgeschoss keine Aufenthaltsräume möglich sind obwohl wir die Treppen qualifiziert verkleiden, den Treppenraum entrauchen, einen ersten und zweiten Rettungsweg herstellen, die Räume Fenster Rohbaumaß von 1/8 ihrer Grundfläche und über die Hälfte ihrer Fläche eine Mindesthöhe von 2,20 m haben.
Meine Frage ist, ob diese Anordnug zulässig ist und ob ein Wiederspruch gegen die Anordnung das DG darf nicht zu Aufenthaltszwecken genutzt werden (was ich als Grüneintragung dauerhaft zu beachten hätte), erfolgsversprechend wären. Diese sollten auch nur noch zur Wohnung des OG zu nutzen sein. Alle Brandschutzauflgen werden wir erfüllen.

Rechtsanwalt Alex Park · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Eine Beurteilung der Erfolgsaussichten eines Widerspruches gegen die Ihnen auferlegten Auflagen kann sinnvollerweise nur vollumfänglich erfolgen, wenn Sie so nett sein würden und mir die entsprechende Baugenehmigung mit den Auflagen, als pdf zur Verfügung stellen könnten. Sie können diese an mail＠kanzlei-park.de schicken. ich würde michg dann mit einer konkreten Einschötzung bei Ihnen melden und Sie können Ihre Nachfrage dann per Email stellen.

Die Gebäudeklasse 3 (GK 3) entspricht nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 NBauO einen Gebäude mit einer Höhe von bis zu sieben Meter.

Ganz allgemein gesagt scheinen Sie die Voraussetzungen der §§ 33, 34, 35 NBauO zu erfüllen, die von Ihnen beschriebenen Treppen, notwendigen Treppenräume und Rettungswege sind in dem Gebäude einzurichten, dies wird von Ihnen auch so geplant.

Warum Ihnen Ihre Baubehörde keine Aufenthaltsräume genehmigen will, erschließt sich mir leider nicht. Die Legaldefinition einer Wohnung finden Sie in § 44 NBauO. Sie sagen aber, dass Sie lediglich einen Sozialraum im DG planen, der nicht Wohnzwecken dienen soll und daher nicht den Standards des § 44 NBauO genügen muss.

Die Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit eines Aufenthaltsraumes finden Sie in § 43 NBauO. Für Sie dürfte insbesondere der Abs. 2 interessant sein:

"Für Aufenthaltsräume, die im obersten Geschoss im Dachraum liegen, genügt eine lichte Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche. Absatz 1 Satz 2 und § 2 Abs. 7 Satz 4 gelten entsprechend. Die Sätze 1 und 2 gelten auch für Aufenthaltsräume, deren Grundfläche überwiegend unter Dachschrägen liegt."

Liegen diese Voraussetzungen vor und enthält der Raum die notwendigen Fenster des Abs. 3, so sehe ich keinen Grund Ihnen die Baugenehmigung zu versagen bzw. Auflagen zu erlassen.

Die Frage nach den Erfolgsaussichten eines Widerspruches steht und fällt also mit der Frage, ob Ihr Raum an den formellen Voraussetzungen des § 43 NBauO gemessen Bestand haben kann. Wenn er dies kann, so ist Ihnen die Baugenehmigung zu erteilen, die Behörde hat in dieser Frage dann kein Ermessen mehr.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Baugenehmigung Nutzungsänderung iim vereinfachten Genehmigungsvefahren

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Alex Park

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