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WEG verwilderte Grünanlage

| 25.08.2015 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir brauchen dringend Hilfe und haben dazu mehrere Fragen!
Für unsere Eigentumsanlage wurde im Juli 2014 ein neuer Hausmeisterservice bestellt.
In dem Hausmeistervertrag ist geregelt, dass alle Beete und Rabatten 1x im Frühjahr und des Weiteren noch 3 x im Jahr, von Unkraut gesäubert werden. Ebenso ist ein Sommerschnitt von Hecken, Sträuchern und Büschen im Vertrag vorgesehen.
Leider ist hat ein Sommerschnitt bisher nur an den Hecken zum öffentlichen Weg stattgefunden. Das Unkraut am Heckenfuß wurde lediglich mit dem Rasenmäher kurzgeschnitten. Ein Beet in der Mitte unserer Anlage wurde im letzten Jahr nach mehreren Beschwerden bei der Verwaltung leidlich bearbeitet, ein Schnitt hat jedoch nicht stattgefunden. In diesem Jahr wurde an einigen Beeten das Unkraut ein bisschen geharkt.
Die sogenannte Mittelinsel ist wieder nicht bearbeitet worden. So ist unsere Eibe inzwischen ein Baum und vom wilden Hopfen überzogen. Die Bauernrosen sind von Flechten überdeckt und überall wächst Brennnessel und Schafsgarbe. Nach mehreren massiven Beschwerden ,soll jetzt eine Begehung des Verwalters mit einem neuen Verwaltungsbeirat stattfinden. Es gab auch im letzten Jahr bereits eine Begehung, nach der uns mitgeteilt wurde,der Garten wäre soweit ok, obwohl uns Disteln und Brennnesseln etc. bereits bis zur Hüfte reichten. Mein Mann ist Landschaftsgärtner und möchte bei der Begehung dabei sein ,weil wir festgestellt haben, dass weder der Hausmeister noch der Verwalter Unkraut und Bepflanzung unterscheiden können.Die Anwesenheit meines Mannes bei der Begehung wurde vom Verwalter mit den Worten, dass wäre unproduktiv,verweigert. Was können wir noch tun. Die Kosten für den Hausmeister belaufen sich auf monatl.861,00 für die er bisher nur den Rasen mäht und einmal im Jahr die Hecke zum öffentl. Gehweg schneidet.
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Offensichtlich haben Sie sich für die Möglichkeit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Ihrer Wohnungseigentümergesellschaft durch eine Hausverwaltung i.S.d. §§ 26 ff. WEG entschieden.

Dem Verwalter obliegt es aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG "die für die ordentliche Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen".

Hier wäre also an erster Linie an eine Verletzung der Verwalterpflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber zu denken. Dieser macht sich bei Nichtbeachtung seiner Pflichten schadensersatzpflichtig. Ob die von Ihnen beschriebenen Gartenarbeiten Maßnahmen der ordentlichen Instandhaltung sind, wird eine Frage des Einzelfalles sein, die aus der Ferne von mir freilich nur schwer zu beantworten ist. Es erscheint mir aber so, dass Sie hier als Gemeinschaft einen Gärtner beauftragt haben Gartenarbeiten vorzunehmen. Damit umfasst die ordentliche Instandhaltung die Pflichten des Gärtners aus seinem Auftrag.

Diesen Gärtner hat der Verwalter zu überwachen. Dieser Aufgabe scheint er nicht gewachsen zu sein. Den Wohnungseigentümers ist der Verwalter Rechenschaft schuldig. Hier wäre in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss zu fassen. Sie können die Aufgaben des Verwalters aus § 27 Abs. 4 WEG nicht einschränken oder ausschließen.

Hier werden Sie sich mit dem Verwalter ins Benehmen setzen müssen. Über die Eigentümerversammlung wird Druck auszuüben sein. Ggf. wäre ein anderer Verwalter zu bestellen.

Da der Verwalter berechtigt ist, aus § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG die laufenden Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, sehe ich kaum Möglichkeiten, wie Sie ein Mitgehen Ihres Mannes erzwingen können.

Sie sollten dennoch die Plichtverletzungen des Gärtners und des Verwalters dokumentieren und diese auf der nächsten Versammlung ansprechen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2015 | 12:27

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung,
nur hat in unserem Fall gerade erst eine Versammlung statt gefunden, bei dem der Hausmeister, es ist kein Gärtner sondern ein Abbruchunternehmen das einen Haus -und Grundstücksservice mit anbietet. Auf der Versammlung die immer erst in den Sommerferien stattfindet waren 6 Eigentümer, die sich massiv über das Verhalten des Hausmeisterservices beschwert haben und es wurde Abhilfe versprochen. Der Verwalter hatte selbst einiges an Vollmachten und es waren noch 5 Kapitalanleger auf der Versammlung, die sich die Anlage vorher nicht angeschaut hatten.
Versammlung war somit beschlussfähig, allerdings waren durch den Poststreik sehr wenige Et auf der Versammlung, da die Einladungen nicht rechtzeitzeitig bei Ihnen angekommen sind.(WEG besteht aus 52 Einheiten.) Die Versammlung war am 24.07.15 und bis dato ist nichts passiert. Wenn wir noch 1 Jahr warten, bis zur nächsten Versammlung, muss im Garten eine Grundreinigung stattfinden, deren Kosten wir dann wieder zu tragen haben. Das möchten wir vermeiden. Einzelne Eigentümer haben bereits im Garten und auf den Wegen selbst angefangen Arbeiten zu verrichten, die eigentlich mit dem Leistungsverzeichnis des Hausmeisters abgedeckt wären.
der Verwalter wurde 2013 für weitere 5 Jahre bestätigt.
Gibt es keine schnellere Lösung?
MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2015 | 12:37

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen auch Ihre Nachfrage.

Denkbar wäre eine weitere Versammlung. Aus § 24 Abs. 2 WEG wäre diese einzuberufen, wenn mind. 1/4 der Wohnungseigentümer dies wünschen. Hier wären also Stimmen zu mobilisieren und dies dem Verwalter mitzuteilen, der dann einladen muss.

Aus § 23 Abs. 3 WEG kann ein Beschluss auch in der Weise herbeigeführt werden, dass ihm alle Wohnungseigentümer im schriftlichen verfahren zustimmen.

Denkbar wäre natürlich auch einfach die Zahlung an den Gärtner zu verweigern, aber hierzu ist der Verwalter berufen und verpflichtet. Zahlt er trotzdem trotz Schlechtleistung oder macht keine Mängel geltend, so macht er sich Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig.

Verwittert der Garten in diesem Jahr, so wäre dies der Schaden, den der Verwalter zu ersetzen hat. Auf lange Sicht wird sich dieses verhalten also für den Verwalter rächen. Dies sollte diesem gegenüber auch so kommuniziert werden.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.08.2015 | 12:41

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