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Bauvertrag BGB § 631ff: Planungszeit lange, Baubeginndatum ständig neue Termine

| 19.08.2015 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben am 31.3.2015 einen Bauvertrag nach BGB § 631f f. für ein individuell geplantes Einfamilienhaus unterschrieben. Dieser wurde am 30.4.2015 vom Auftragnehmer gegengezeichnet. Im Vertrag steht unter Schlussbestimmungen „Dieser Bauvertrag kommt erst rechtswirksam zustande, wenn er binnen drei Wochen ab Unterzeichnung des Bauherren durch die Gegenzeichnung der Geschäftsführung von <Bauträger> angenommen wird." Die Gegenzeichnung erfolgte mehr als 4 Wochen später.

1. Ist der Bauvertrag dann überhaupt rechtswirksam zu Stande gekommen ?

Dem Bauträger war bekannt, dass wir wegen unserer derzeitigen Wohnsituation unter erheblichem Zeitdruck stehen, in das zu bauende Haus einzuziehen.
Vor Abschluss des Bauvertrages wurde uns per Mail vom Verkäufer mitgeteilt, dass er mit seiner Geschäftsführung Rücksprache gehalten habe und man uns eine Baufertigstellung im Februar 2016 zusichert. Im Bauvertrag sind keinerlei Termine für Baubeginn oder Fertigstellung etc. enthalten. In einer Anlage des Vertrages für einen über den Bauträger abgeschlossenen Bauherrnschutzbrief ist aber entsprechend der Zusage ein Baubeginn August 2015 und eine Baufertigstellung Februar 2016 dokumentiert.

2. Ist dieser Fertigstellungstermin bindend mit welchen Konsequenzen für ihn und uns ?

Erst 7 Wochen nachdem wir den Bauvertrag unterschrieben haben, begann die Planungsphase mit einem Gespräch mit dem beim Bauträger angestellten Architekten. Die daran anschließende Erstellung des Vorentwurfs zog sich über 11 Wochen bis Ende Juli hin, da wir auf fast jede Antwort auf eine Rückfrage oder einen Änderungswunsch Wochen warten mussten.
Nach unseren Beschwerden über die schleppende Bearbeitung erhielten wir am 30.07.15 dann vom Geschäftsführer eine unverbindliche Planung mit einem frühesten Baubeginn in Dezember 2015 und einen frühesten Fertigstellungstermin 30.6.2016, je nach Witterungslage. Von uns wird aber dazu die sofortiger Freigabe des Vorentwurfs verlangt, den wir aber seit 2 Wochen aus o.g. Gründen nicht freigegeben haben. Alleine die Erstellung des Bauantrags nach der Freigabe des Vorentwurfs durch uns soll weitere mind. 9 Wochen dauern, und nach Erteilung der Baugenehmigung soll es weitere mind. 5 Wochen dauern, bis mit dem Bau begonnen wird. Das erscheint uns sehr lange.

3. Sind diese langen Zeiten üblich und wirklich nötig ?

Im Vertrag steht ausserdem ,dass die Tage unter 5 Grad oder Bodenfrost über 3cm während der Ausführungszeit in der Berechnung der Fertigstellungsfrist rausgerechnet werden. Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit , mit denen gerechnet werden musste gelten nicht als Behinderung.

4. Da als Baubeginn Dezember genannt ist, gilt es dann als Behinderung oder nicht ?

Im Zusatzvertrag wird eine 6-monatige Bauzeitgarantie ab Baubeginn gegeben, der mit dem Beginn der Herstellung der Fundamentplatte definiert ist.

5. Ist das dann der Tag an dem das erste Mal gearbeitet wird ?

Über die Dauer der Planungszeit bis zur Fertigstellung des Bauantrags macht der Vertrag jedoch keine Aussagen (erste Rate 5% ist bei Versand der Bauantragsunterlagen an uns fällig).

6. Kann der Bauträger willkürlich festlegen, wann der Baubeginn stattfindet?
Müssen wir akzeptieren, dass alle Planungsschritte diese Länge haben und der Baubeginn immer weiter in die Zukunft verlagert wird?

7. Können wir den Bauträger zu einer zügigeren Bearbeitung und zur Festlegung auf ein rechtssicheres Datum des Baubeginns und der Baufertigstellung zwingen?

8. Welchen Wortlaut sollte unsere Mahnung an den Bauträger zwingend enthalten, um ihn rechtswirksam in Verzug zu setzen ?

9. Können wir den Vertrag , wegen dieser langen Wartezeit (ca. 1 Jahr von der Unterschrift bis Baubeginn) und der Nichteinhaltung der zugesagten Baubeginn- und Fertigstellungstermine kündigen und was kommen für Kosten auf uns zu ?

10. Können wir den erarbeiteten Vorentwurf bei einem anderen Bauträger nutzen ?

11. Was können Sie uns raten, wie wir uns jetzt verhalten sollen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ist der Bauvertrag dann überhaupt rechtswirksam zu Stande gekommen ?

Nach § 158 BGB gilt folgendes:

Aufschiebende und auflösende Bedingung

(1) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so tritt die von der Bedingung abhängig gemachte Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein.

Die Bedingung - rechtzeitige Gegenzeichnung - ist nicht eingetreten, so dass der Vertrag nicht rechtzeitig angenommen wurde.

Die verspätete Annahme eines Antrags gilt nach § 150 dann als neuer Antrag, den Sie widerrum angenommen haben müssten.

2. Ist dieser Fertigstellungstermin bindend mit welchen Konsequenzen für ihn und uns ?

Wenn Sie eine Fertigstellungszusicherung haben , dann ist dieser zwar grds. bindend, hier wäre aber der Wortlaut und die zeitliche Abfolge zu prüfen. Es spricht vieles für die annahme der sog. essentia negotii. Dies bedeutet, dass man Ihnen eine Eigenschaft zugesichert hat - nämlich einen bestimmten Fertigstellungszeitpunkt - und dieser grundsätzlich Grundlage des Vertrages geworden ist. Wenn der schriftliche Vertrag nichts rechtskräftig sein sollte, auch dann können Sie den Werkvertrag ( genauer : das "neue" Angebot' ) konkuldent angenommen haben. Dies kann durch die Aufnahme der Bauarbeiten geschehen, denn eine zwingende Schriftform für Verträge dieser Art gibt es nicht. Allerdings sehe ich die Fertigstellungszusage nur für den ursprünglichen Vertrag als Bindend an. Da dieser aber nicht zustande gekommen ist, ist wohl leider auch die Fertigstellungszusage geplatzt. Es ist nicht anzunehmen, dass diese auch für den neuen Antrag oder den konkludenten Vertrag gelten sollten, da bereits durch die nichtgegenzeichnung weitere Zeit vertrichen ist.

3. Sind diese langen Zeiten üblich und wirklich nötig ?

Die Zeiten können wie beschrieben vorkommen, aber insb. immer dann, wenn kein Fertigstellungszeitpunkt schriftlich vereinbart worden ist. Dann haben Sie leider schlechte Karten, selbst dann, wenn der Unternehmer über ihre Zeitnot bescheid weiss.

4. Da als Baubeginn Dezember genannt ist, gilt es dann als Behinderung oder nicht ?

Dies wird auf die jeweilige Wetterlage ankommen. In der Baubranche gibt es meteorologische Dienste, die für Rechtsstreitigkeiten für eine Region Klimatabellen erstellen, aus denen zu erkennen ist, ob eine jeweilige Verzögerung gerechtfertigt war oder nicht.

5. Ist das dann der Tag an dem das erste Mal gearbeitet wird ?

Die Herstellung des Fundaments ist oftmals als erster Tag einer Baufrist festgelegt.

Interessant - und ich darf darauf verweisen- ist hier die Ausführung des kollegen Bohle zum Baubeginn:

http://www.frag-einen-anwalt.de/Was-gilt-als-Baubeginn---f266055.html

6. Kann der Bauträger willkürlich festlegen, wann der Baubeginn stattfindet?

Nein.

7. Können wir den Bauträger zu einer zügigeren Bearbeitung und zur Festlegung auf ein rechtssicheres Datum des Baubeginns und der Baufertigstellung zwingen?

Zwingen nicht. Die Vereinbarung von Terminen ist alleine Verhandlungssache; hier obliegt es Ihnen, einen Bauträger zu suchen ( und zu finden, was nicht immer einfach ist ) der zuverlässig arbeitet und eine vernünftige Bauzeitrahmenplanung
anbietet. Es gilt immer dasjenige, was Sie vertraglich vereinbaren ; selbst wenn dies eine extrem lange Zeit sein sollte.

Sie können also auch den Baubeginn auf ein fixes Datum festlegen; Sie müssen sich dazu nur einigen bzw. verhandlungstechnisch sicher auftreten, ggf. mit Abstandnahme vom Vertrag drohen. Da Bauarbeiten oft erst von der Leistung anderer Firmen ( zB Erdaushub u.a.) abhängen, wollen sich viele Baufirmen - verständlicherweise - nicht auf einen kalendermässigen Tag festlegen.

8. Welchen Wortlaut sollte unsere Mahnung an den Bauträger zwingend enthalten, um ihn rechtswirksam in Verzug zu setzen ?

Verzug entsteht nach § 199 BGB , 280 , 286 wenn eine Leistung auf eine Mahnung hin nicht erfolgt oder aber ein kalendermässig bestimmter Termin nicht eingehalten wird, automatisch. Für ersteres müssen Sie zur Erbringung der jewiligen Leistung eine geeignete Frist setzen, z.B. " hiermit werden SIe aufgefordert, die vertraglich vereinbarte Leistung innerhalb einer Frsit bis zum xxxxx zu erbringen"

9. Können wir den Vertrag , wegen dieser langen Wartezeit (ca. 1 Jahr von der Unterschrift bis Baubeginn) und der Nichteinhaltung der zugesagten Baubeginn- und Fertigstellungstermine kündigen und was kommen für Kosten auf uns zu ?

Sofern dies nicht vertraglich geregelt ist, gilt hier das Werkvertragsrecht. Der Besteller kann danach bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Also können Sie dies auch jetzt tun. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Finanziell regelt das BGB noch, dass vermutet wird, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

Ein anderes Kündigungsrecht kennt § 313 BGB bei Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Schliesslich können Sie auch zurücktreten, wenn der Schuldner auf eine Mahnung hin nicht leistet - die fällige (!) Leistung muss also gerfordert werden ( Frist) und nochmals gemahnt werden ( 2. Frist ) . Erst dann können Sie sich ohne weiteres vom Vertrag lösen. Eine lange Bauausführung ist immer ärgerlich. Sie können sich nur an schriftlichen zusagen orientieren; wenn nichts vereinbart ist, gibt es Verzug wie gesagt nur bei Aufforderung und Mahnung, wobei jeweils eine angemessene Frist zu setzen ist. Wie lang diese ist, hängt vom Einzelfall ab.


10. Können wir den erarbeiteten Vorentwurf bei einem anderen Bauträger nutzen ?

Mit Sicherheit, allerdings kann es sein dass erbrachte Planungsleistungen zu vergüten sind.

11. Was können Sie uns raten, wie wir uns jetzt verhalten sollen ?

Dies hängt von der jeweiligen finanziellen Situation und der Möglichkeit der Vergabe des Auftrags an einen anderen Unternehmer ab. Nach Ihrer Schilderung ist das Vertrauensverhältnis mit dem jetztigen Partner bereits gestört. Durch verspätete Annahme ist der Ursprungsvertrag bereits nicht zustande gekommen, so dass eine Loslösung eine Alternative sein kann, wenn Sie rasch einen neuen Unternehmer finden. Bisher erbrachte planungsleistungen können übernommen werden, was das Verfahren beschleunigt. Die Erfahgun zeigt, dass etablierte Baufirmen zuverlässiger sind im Hinblick auf Ausführung und Zeitplanung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 19.08.2015 | 15:27

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Diese haben wir in folgendem Text zusammengefasst und würden gern wissen, ob wir diesen nun an den Bauträger senden können, ohne über neue Fallen zu stolpern.

Sehr geehrter Herr xxx,
da der von uns am 31.3.2015 unterzeichnete Bauvertrag nicht innerhalb der in § 8 Abs. 1 genannten Annahmefrist von 3 Wochen von Ihnen angenommen wurde, ist er nach § 158 BGB nicht wirksam zustande gekommen.

Wir wären aber dennoch bereit, als Vergleichsangebot einen neuen Bauvertrag mit Ihnen abzuschließen, wenn darin folgende Punkte erfüllt wären :

1. Die Fertigstellung des Hauses bis zum 01.04.2016 wird festgelegt.
2. Die in der Zusatzvereinbarung zum Bauvertrag festgelegte Vertragsstrafe, für den Fall , dass die Bauzeit nicht eingehalten wird, beträgt monatlich 1.200 €

Die mündlichen und schriftlichen Zusagen Ihrer Mitarbeiter waren immer, dass die Fertigstellung im Februar 2016 gewährleistet ist.
Einen Bauvertrag mit Ihnen, wären wir niemals eingegangen, wenn von Ihnen der Fertigstellungstermin frühestens Mitte 2016 genannt worden wäre.
Somit treten wir nach § 313 BGB , falls es nicht zu der obigen Einigung kommt, vom mündlichen Vertrag zurück.

Wir erwarten Ihre Stellungnahme bis zum 01.09.2015

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.08.2015 | 11:57

Sehr geehrter Fragesteller, ich finde ihre Formulierung gelungen und rechtlich vertretbar.

Bewertung des Fragestellers 25.08.2015 | 16:17

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Wir bedanken uns herzlich bei Hr. Asthoff und würden ihn auch beauftragen mit unserem Anliegen. Wir hoffen allerdings auf ein Einlenken des Bauträgers. Wir konnten mit seinen ausführlichen Antworten, die doch auf den Punkt waren, etwas anfangen.

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