Spekulationsfrist Immobilienverkauf

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Als sonstige Einkünfte i.S.d. § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind private Veräußerungsgeschäfte und die Erträge hieraus, grundsätzlich nicht der Einkommenssteuer unterworfen. Allerdings wäre ein Ertrag dann der Versteuerung zuzuführen, wenn es sich um einen so genannten Spekulationsgewinn handelt.

Dieser ist anzunehmen, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG .

Wurde die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, so entfällt die Klassifizierung als privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG .

Daraus ergeben sich für Ihre Fragen die folgenden Konsequenzen:

1. Die Immobilie gilt zwar erst als erworben, wenn Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden. Für die EStG ist der maßgebliche Zeitpunkt aber der notarilelle Kaufvertrag. Eine faktische Inbesitznahme ist nicht notwendig. Wollen Sie allerdings die kürzere Zweijahrsfrist in Anspruch nehmen, so müssten Sie die Immobilie schon selbst bewohnen. Die Übergabe fand Ihrer Aussage nach zum 01.07.2014 statt, ab hier beginnt nun Ihre Frist zu laufen. Die Zeit, in der die Veräußerin in der Immobilie lebte wird lediglich auf die 10-Jahresfrist angerechnet, für die kürze Zweijahresfrist ist sie irrelevant. Somit wäre der potenzielle Ertrag zu versteuern.

2. Sollten Sie ihren Zweitwohnsitz in der fraglichen Immobilie aufrecht erhalten, so würde die Zweijahresfrist grundsätzlich weiter laufen. Die Zweijahresfrist muss ununterbrochen gewesen sein. § 30 EStG wurde abgeschafft, daher ist auch das Hauptwohnsitzkriterium entfallen. Sollten Sie also dort immer noch einen Wohnsitz haben, würde die Frist in Ihrem Sinne weiter laufen. Werden Sie die Immobilie allerdings weiter vermieten und werden nur auf dem Papier dort einen Zweitwohnsitz haben, ohne wirkliche Zugriffsmöglichkeit, da die Immobilie vermietet wurde, so dürften Sie hier Argumentationsprobleme bekommen. Dies sollte vermieden werden.

3. Hier ist die Fristberechnung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG genau zu beachten. Zwischen Erwerb und Verkauf müssen zwei Jahren Eigennutzung liegen. Haben Sie die Immobilie zum 20.11.2013 erworben, so erscheint mir ein Verkauf vor dem 20.11.2015 nicht ratsam. Sie können aber auch bis 2016 warten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen